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ectives。
3。What has the evolution of property law been since th
e American Revolution？
The evolution of property law has been grown from a
rigid doctrine of absolute right to a system of rights and du
ties which is often adjusted to promote society's goals。
4。 What are the roles of lawyers in the field oi~ prope
rty law？
Beth as advice…giver and as advocate。
5。Why does a lawyer often serve as a circulatory syste
m in property transactions？
Because a lawyer's job in property transaction is； usin
g a human organism as an analogy； to connect aft of the
organs and provide a comprehensive interactive network of r
ights and obligations。
6。What can a lawyer do for an architect who is negoti
ating a contract with a developer？
The architect's lawyer can review the construction loan
documents between the bank and the developer to learn
about the timing and conditions for drawing down 止e c
onstruction loan to pay such fees。
7。What is the main task of a passive investor's lawyer
in a real estate transaction？
The lawyer's main task is to perform 〃due diligence〃，w
hich means a careful review of all relevant laws； agreement
s and documents to assure the client that its decision wheth
er to participate in the transaction is based on accurate info
rmation regarding the structure of the transaction and its co
mpliance with legal doctrine and regulatory requirements。
8。What are the major areas in real property law？
There are three major areas in real property la
w。 They are： （a） ownership and other holding devices；（b）
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covenants； easements and nuisance； and （c） landlord and ten
ant law。
9。What are the functions of land use laws？
Land use Iaws； as employed by loco！ governments and
interpreted by the courts； provide a system far resolving di
sputes over competing demands far the use of land。
10。In what kind of real estate transactions is the role o
f lawyersincreasing？
In the transactions of single family residences。
三，相关知识
财产法是调整财产的占有、使用、享用和处分关系的法
律规范。美国财产法是以私有制为基础的，而财产私有制又
是美国社会结构的基础，因此，财产法在美国得到了充分地
发展—尽管没有专门的财产法典，却丝毫不妨碍它在美国法
律体系中居于最基本、最重要的地位。
美国财产法以传统的普通法为基础，有一套完整而复杂
的私有财产权制度，由动产法和不动产法两部分组成，其重
点在不动产权益方而。
（一）财产及其分类
财产（property）是财产法的核心，它在美国有两种含义：一
是普通人理解的某一具体的物（如房屋），也包括某些有价值的
无形物（如股份）；二是财产法意义上的由某物所带来的一系列
权利，包括占有权、使用权、享用权和处分权，统称为财产
权利即产权。这四种权利可与所有权分离，包括在所有权的
持有人自愿地有偿或无偿出让的情况下或因错放或丢失等非
自愿情况下产生的分离。一般意义上的财产可以分为不动产
和动产，还可以分为私有财产和公共财产。
所谓动产（personal property），主要指除土地和建筑物以
外的有形和无形财产：有形财产是指那些实物如汽车，而无形
财产则是指非实物动产如专利。与不动产相比，动产具有如
下特征：（I）相对临时性；（2）易动性；（3）被随身携带并随手转让性；
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｛4）易于变更和通常的损坏性。
所谓不动产（real property），是指土地本身和建筑物以及
树木、土壤、矿藏、植物和其他永久性附着于土地或建筑物
之，仁或下的物品。
（二）动产法
在美国，动产已多被置于其他民事法律部门的管辖之下，
因此这里仅介绍取得动产的法定方式。
1。 占有（by possession）。在美国财产法中，“占有”是一个
非常重要的制度。动产权利一般以占有为证明。从法律上看，
占有的认可有两种方式：其一是事实，即表明对财产控制和排
他性控制的一种存在状态；其二是法律结论，即法院所做出的
关于某人具有占有权应一子以保护的结论。占有权主要包括
三种权利（1）在没有更优先的权利存在时，继续和平占有的权
利；（2）索回被非法侵占的财物的权利；（3）向侵犯人索取赔偿的
权利。需要指出的是，“占有”并不一定等于拥有“所有权”，
如委托占有尽管“占有”，但是不具有所有权。那么，哪些情
况下的“占有”才能具有所有权呢？第一，原始占有。“谁最
先占有控制野生动物，谁就是所有人。野生动物在某人所属
土地t 时，所有者则有优先占有权”等，这些判例规则在今天
已没有多少意义。但“政府对野生动物具有优先占有权”的
理论，至少在今天，已演化为政府对猎取野生动物有加以限
制的权利。如美国在1980 年制定的《综合环境反应、赔偿、
责任法》就是一个很好的例证。第二，无主物的占有。对于
因发现失物产生的财产纠纷，美国财产法划分为丢失、错放、
放弃和无主财宝四种情况，并对这四种情况下的所有权归属
概括为：首先，财产的真正所有人具有优于一切人的权利；其
次，除真正所有人以外，在主观上有占有的意图和客观上表
现出对该财物实际控制的前提下，最先发现者具有优先于任
何其他发现者的权利。第三，时效占有。它也属于取得财产
所有权的一种方法。这种方法必须同时符合三个条件：第一，
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公开的实际占有该财产；第二，属于未经财产所有人同意的恶
意占有行为；第三，持续占有的时间已达到法律所规定的时效
等。以上三种方式占有财产在法律上都可以产生财产所有权
的永久性转让。但除“放弃”占有形式外，其他占有属于以
非正常方式取得动产所有权，没有体现出财产取得应当遵循
“自愿、公平、等价有偿，’的原则。
2。购买（by purchase）。到目前为止，财产销售是财产永久
性转让的最普通方式。在调整财产买卖的众多的联邦和地方
法律中，《统一商法典》（Uniform Commercial Code）第二编“销
售〃 （sale）是动产销售的最基本法规。但该法典对第二编“销
售”中的“商品”仅仅严格限制在“有形的”且“可转移”
的商品，因而排除了对证券等无形财产和不动产销售的适用。
目前，路易斯安那州不适用“销售”编，除了is｝s 年较新的
第二编之一及修改后的第六编外，几乎全部的州采用了差不
多整个《统一商法典》。
3。馈赠（ by gift）。馈赠要想产生法律上的效力，必须满足
三个条件：即馈赠方有赠与意愿、该赠物已实际地或象征性交
与受馈赠的一方、接受者接受该赠物。因此，只要完成了表
达馈赠意愿、实际转交和接受这三个过程，馈赠就已完成，
馈赠物的所有权也因之转移。所以，送出的东西即不能再加
索要。但需要注意的是，仅有赠送礼物的承诺而没有任何实
际交付的行为，则不能在法律上产生效力。所以，不能向他
人索要其答应给而实际上没有给的东西。
4。遗嘱或继承权（by will or inheritance）。这是惟一的在财
产所有人死后，受遗赠人或继承人合法获取其财产所有权的
一种方式。
5。财产增值（by accession）。主要是财产本身出现了自然增
值或经过加工而增值，该增值部分归原所有人所有。如，存
款所得的利息归存款人所有。
6。混合和添附（confusion and accession）。二者在法律上是
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相互关联的两部分，凭借对他人财产的添加、改造、改进、
混合等方式以起到控制动产所有权的获得或失去的功能。
7，国家征用（by power of eminent domain ）。在符合公
共利益的情况下，政府依征用权可以征用私人财产并给予适
当补偿。
8。国家警察权力（by police power）。警察权力是国家采取
行动来保护社会的安全、道德等的强制性权力，而不是指警
察使用的权力。据此，对私人财产的缴获与销毁是合法的，
无须补偿。此外，还可以对私有财产加以协调和管理，包括
对有害于公共利益行为的管理和对土地使用的管理。
9。生产（by production）。这是获取动产所有权的另一种普
遍的方式。
（三）不动产法
1。不动产权利
如前所述，不动产是指土地本身和建筑物以及树木、土
壤、矿藏、植物和其他永久性附着于土地或建筑物之上或下
的物品，主要包括土地、建筑物、上空、地下、生长物和附
着物等共六种形态。与动产一样，不动产权利具有所有权、
占有权、使用权和处置权等层次；但从内容上看，不动产权利
包括对土地的权利、对建筑物的权利、空间权利、地下权利、
对生物的权利及对附着物的权利六部分。
在理解不动产权利时，应注意：（1）土地不仅指地球表面，
还包括土地上空和地下的物；一般情况下，无特别约定，取得
土地权利，也就同时取得了该土地的窄间权利和地下权利。（2）
土地等不动产所有权可以为政府所有，但主要为私人所有。（3）
对于空间权利，在联邦法律规定的最低高度之上的飞行空间
属于公共地役权。（4）因动产被永久性地附着到不动产上从而
成为不动产地一部分，称为附着物；对于是否属于附着物的判
断，通常依财产主人当初安置动产时的意图而决定。
在理解不动产权利六个部分之间的关系时，应注意：（1）在
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