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当时余杭还是杭州下面一个县级市，在规划上没有纳入杭州市区，算是杭州一个“被遗忘的投资死角”。面对楼忠福放起的这颗“卫星”，一直在寻找发展机会的余杭市和星桥镇政府自然喜出望外。不仅余杭市政府高兴，杭州市政府也高兴，因为杭州下一步正准备将市区规划扩张到余杭。余杭“撤市设区”很快就会成为现实，现在广厦先行一步搞“卫星城”，无疑是对政府新规划的实际支持。
几方面对于“卫星城”计划一拍即合，星桥镇答应在东方科学园的基础上，再增加5000亩土地的使用权给楼忠福，让项目的用地达到6579亩。
天都城，这个后来轰动全国的“中国第一卫星城”，就这样横空出世。
在楼忠福的家乡东阳，广厦拿下占地5。3平方公里的万国建筑博览城项目。这个项目处于东阳和义乌的交界处。为了进一步扩大这个项目，广厦在2001年10月再从义乌取得了占地面积6。5平方公里的义乌市江南生态园区项目，并将这两个规划项目连为一片。这样一个13平方公里的区域，几乎都进入了广厦的名下。
在上海、南京、天津、西安和兰州，以及在安徽的合肥、蚌埠等地，广厦虽然没有“惊天”的动作，但也牢牢地在当地的地产市场占据了一席之地。
从1999年底到2002年底，短短三年之内，广厦以“神兵天降”的奇谋、以“千里卷平岗”的态势，稳稳地在中国地产市场上占据了前列位置。广厦的房产集团，也在几年之内成了全国地产行业中的超级“巨无霸”，在全国拥有24家成员企业。
“天都模式”引发造城浪潮
天都城项目，不仅是广厦房地产业中最著名、最具有代表性的一个项目，也是中国房地产业中具有“模式”意义的项目。不过，在急速变化的大环境中，盛名之下的天都城也让楼忠福深刻体会了树大招风的惊险。
在2000年9月的杭州西湖博览会上，天都城项目正式签约。一个预计投资80亿元、总建筑面积近400万平方米的“造城”项目正式诞生。
作为21世纪的“卫星城”，天都城涵盖了一个城市所需要的大部分设施，预计可居住人口达10万人。其项目内容包括欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大街、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、21世纪世界家居文化和建筑艺术博览会以及商业、运动、生活、娱乐、教育等相关配套。
广厦计划用6年到8年的时间打造天都城项目，并提出了“先做旅游、后做房产、总体规划、滚动开发”的发展模式。
无论是对广厦，还是对中国房地产业，这无疑都是一个里程碑式的项目。它既是中国“造城运动”的开篇之作，也是中国城市化道路上“企业经营城市”理念的最早实践和示范。以此为标志，中国房地产业的发展模式，也立即从“大盘时代”进入了“造城时代”。
“天都城模式”，从诞生之日起就受到社会各界，包括地产业界、媒体、学者、官员以及市民的热捧。
2001年9月8日，“天都城”举行第一次对外公开展示，立即吸引了8000多人前往追捧。这次展示推出的一期小区1000多套房子，一天内被预订一空。而且每套房都有三个以上的买主预订，创下房地产单日参观和预订人次最多的记录。
这个火爆场面成了轰动杭州的新闻。第二天《浙江日报》、《钱江晚报》、《今日早报》、《浙江青年报》、《余杭日报》和杭州电视台，都不约而同地把这一消息作为头条新闻。
“天都城模式”在很短的时间内，传遍了全国各大城市的地产业界，地产商们闻风而动，立即跟进。围绕“造城”的话题，2001年中国各地很快就兴起“经营城市”、“经营土地”的热潮。楼忠福一时风头全国无双，不仅成了“推动中国人居革命”的“造城英雄”，更成了才智魅力倾倒全国的“传媒宠儿”。而楼忠福当时信心之足、干劲之高，确实有一种“横槊赋诗，雄视当世”的感觉。
随着商家、学者、政府官员和舆论界的加入，各种以这些概念为主题的论坛和研讨会风靡全国，经营城市、经营土地的概念在2002年被捧到了沸腾的温度。从南到北，从东到西，全国的市长们都在谈论着如何以“经营城市”、“经营土地”的方式来加速城市化进程。另一方面，各地地产商的圈地运动也愈演愈烈。
这些显然不是头脑发热、空穴来风的炒作，围绕“造城”、“城市化”和“经营城市”、“经营土地”的话题之所以能在2001年和2002年时达到改革开放以来的最高点，实质是中国现实发展中各方面因素导致的一个“均衡结果”。
第二部分 向天堂的方向快跑第16节 激情燃烧的地产（2）
经过改革开放二十余年的高速发展，进入新的千年后，一路奔跑的中国人似乎突然发现自己遗忘了一个重大的问题——城市化。
虽然中国已经基本实现了工业化（第二产业产值在GDP中的比重已经超过了50％），但是中国的城市化水平还不到40％，这个比例不仅远远落后于发达国家，也落后于世界平均水平，甚至落后于部分经济发展水平不如中国的发展中国家。这一现实，不仅严重阻碍中国的现代化进程，也让腰包日渐厚实的中国人民有点接受不了。
在这个大背景下，“企业造城”、“经营城市”、“经营土地”概念的出现，难免被视为中国解决城市化难题的对症妙药和终南捷径。
这确实是一个激动人心的宏大话题，也是一个充满想象空间的旷世机遇。别的不用说，光是诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家斯蒂格利茨的一句话，就足以让人热血沸腾——他断言，21世纪有两件事对世界影响最大：一是美国的高科技产业，二是中国的城市化。
尽管中国国土资源部在2002年5月出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，但这个文件并未能够正冷却处于浩歌狂热中的“经营城市”、“经营土地”热浪。
2002年11月，中共十六大提出“全面建设小康社会”的宏大目标后，“造城”、“经营城市”和“经营土地”的热浪，更像火上浇油，本来已算高烧的温度一下子跃至极限。
不过，中国的事情，往往到了大家都一窝蜂地去做时，也就到了“物极必反”的时候了。加上中国的土地政策本身存在重大缺陷，在急剧发展的过程中，全国土地市场多年来存在的问题更是千夫共指，所有这些都预示着“山雨欲来”。
果然，从2002年末开始，中国政府针对土地市场、房产市场和银行信贷的文件一个接一个地出台。随后中央政府在全国开展土地市场大整顿，整个房地产市场的外部环境，一步步快速收紧。
“造城”、“土地经营”、“城市经营”的话题，不但被急速变化的外部环境突然冷却，而且逐渐变成了一个大家都不愿意再提及的敏感话题。原先热捧过这些概念的商家、官员、学者和媒体，在2003年几乎集体“失语”。
随着“科学发展观”的提出，随着原国土资源部部长田凤山的“翻身落马”以及新一轮宏观调控政策的出台，整个中国房地产市场的温度也在2004年回到了1998年以来的最低点。而一度风靡全国的“造城”、“土地经营”、“城市经营”，不但再没有喝彩之声，反而开始成为部分学者和媒体质疑、批评的对象，矛头锋芒所向，连一度被视为“企业经营城市”典范的天都城也受到波及。
在市场化和自由化的大道上节节迈进的中国社会，确实变得越来越复杂和微妙了。当然这种复杂和微妙本身也是中国社会进步的标志之一，因为在利益和话语日渐多元化的改革深水区，很多事情，都不能被简单地视为“好”或者“坏”了。
科学发展观的提出，正是基于这个已经变化了的新形势。
“后致富光荣年代”
对于中国二十多年的改革开放，经济学者张曙光作过一个赢得不少人认同的概括。他说，中国的改革开放大致可以分为三个阶段：在上世纪80年代是“主义之争”，到1992年后是“方法之争”，2000年之后则是“利益之争”。
张曙光的这个分段，只是对拥有话语权的精英阶层的“话语特点”进行了概括。“话语特点”的变化，当然也隐含着中国社会的深刻变化。从“主义之争”到“方法之争”再到“利益之争”，正好说明这个社会在不断地进化——多元化、复杂化和高级化，正如生物从单性繁殖到两性繁殖，从单细胞、无脊椎到有脊椎的变化一样。
在一个“一夫为刚，万夫为柔”的社会里，一切的“争”最终都成了“主义之争”，而神圣的“主义”又是绝不可争的，最终只有“你死我活的肉体斗争”了。
其实，中国改革开放二十多年的变化中，最本质的东西，并不在“精英话语”的“争”与“不争”，而在对待个人财富的态度——这才是贯起了一枚枚散乱的“历史铜钱”的“隐蔽的红绳子”。这根“隐蔽的红绳子”，不但丝丝入扣地贯穿了中国改革开放二十多年的历史，甚至贯穿了中华民族数百年、数千年国运兴衰的历史。
如果以这根“隐蔽的红绳子”为观察点，以邓小平所说的“致富光荣”作为一个话语符号，中国改革开放的二十多年，其实可以有“之争”之外的划分方法：即“前致富光荣时期”、“致富光荣时期”和“后致富光荣时期”。
“致富光荣”作为政治口号出现之前的时期，可以叫做“前致富光荣时期”。这个时期不是强调光荣不光荣的问题，而是掉不掉脑袋、进不进牢房的问题。
“致富光荣”作为政治口号出现之后，到1999年福布斯中国富豪榜出现之前的时期，都可以叫作“致富光荣时期”。这是在社会基础不具备、人们的意识还不到位的时候，用意识形态的“神圣光环”来为财富创造者鸣锣开道、保驾护航。这虽然是一种突破性的进步，不过这本身也就说明致富行为的脆弱。
当英国小子胡润在中国弄出一个在统计学上没有多少意义的富豪榜的时候，正是“致富”和“光荣”这两个本不相干的字汇，开始逐渐分离的时候。此时利益多元化的社会基础已基本在中国出现，中国人对待财富的态度，也开始进入了不带意识形态的“后致富光荣的年代”。富豪榜之所以被说成是“杀猪榜”和“通缉令”，正说明“致富光荣”在意识形态上的“神圣性”的终结。不过这个时候，致富行为的社会心理基础已经很牢固，而财富阶层也不再是弱不禁风了。他们不但在经济方面有极大的影响力，而且也掌握了较大的话语权，具备了很强的社会博弈能力。
中国的很多事情，讲起来都有令人啼笑皆非的故事，但在中国特殊的背景下，却总有其合理性的“妙道”。
在那个一切都是“主义”的“单细胞年代”，邓小平以那个年代特有的权威，石破天惊地喊出了“致富光荣”的口号。这句话虽然被认为是中国告别意识形态争论、走向务实发展的一个标志，但从话语逻辑来说，这实质上仍然是意识形态话语的“旧句型”表达了改革开放的新思想。“光荣”在中国现实的话语体系中，本身就是一个意识形态味道特浓的字汇。“什么什么光荣”，也是中国人熟悉的众多居高临下的“意识形态旧句型”中的一个。不过，若非如此，不足以在旧罗网中闯出一条新路子来。
“致富光荣”的口号，当然就不包括不择手段发财的意思，而英国小子胡润，更没有充当富豪杀手之意。只不过不少富豪在上榜之后便翻身落马、锒铛入狱，却是一个不争的事实。
至于这些“问题富豪”的“问题”，到底有多少是作奸犯科的“真问题”，又有多少是因为改革不到位导致的“伪问题”，从来就不是泛泛而论能够说得清楚的★。因为在体制的关键细节还没有到位、而“说你行你就行，说你不行你就不行”的行政传统仍然具有巨大惯性的环境下，就算是经济学者，也都只好用寓言故事来让大家“意会”了。
北京大学中国经济研究中心周其仁教授就讲过这么一个有趣的故事：