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为什么土地收益在体外循环？
冰冻三尺，非一日之寒。土地市场上存在的诸多弊端，与国情有关，也与体制有关。目前，我国土地市场，其价格形式、产权主体、行政管理，包括土地所有权，都呈现一种“双轨”形态。即是体制双轨、产权主体双轨、行政管理双轨、土地所有权双轨。
可以这样说，土地市场的畸形发展，实际上是计划与市场、部门与部门、中央与地方、政府与农民在土地变革、体制转轨的过程中的一种利益磨合与碰撞的反映。
给土地上“户口”
人有户口，地也要有“户口”，地的“户口”叫地籍。
我国是世界上人口最多的大国，人头有户籍。自从你出生那天起，你的性别、生日，长大了是什么职业、家住何方等等，在户籍簿上，记录得一清二楚。这些工作必须人管理，因此形成了一支庞大的户籍管理队伍。
然而，对土地却心中无数。说来是笑话，在我们这样一个农业大国，对耕地面积总数，至今难报出一个确切数字。
过去，由于土地没有“户口”，所以历来对土地的概念是迷糊的，哪块地好，哪块地瘦，哪块地多大，哪块地的价格如何都是一本糊涂帐。那时，没有把土地放在眼里，“地大物博”的说法，麻痹了我们一代人的思想。宝贵的土地资源任人宰割，随随便便切一块，废一块，没关系，在人们的眼里，地踩在脚下，是卑贱的，“上户口”不值啊！
倘若回顾建国以来的历史，是令人触目惊心的。由于土地管理混乱，权属混乱，中断了地籍管理，随之而来的是使人烦恼的纠葛。个人与集体，这个单位与那个单位，甲地与乙地，争争夺夺，吵吵嚷嚷，成了冤家。这是常有的事。
在素有“东方莫斯科”美称的哈尔滨市，一所学校和一家工厂为土地扯皮，闹得冤冤不解。在５０年代，学院将无偿划拨的一块土地，自愿借给了一家工厂。那时，由于土地在人们的观念和价值上没有地位，也没有人“斤斤计较”。然而到了８０年代，由于市场经济不断兴起，土地使用权被注入价值，学校突然醒悟，觉得亏了，决定收回土地，而工厂却不愿偿还，你争我夺，诱发出一场说不清的纷争。随后，只好诉诸法律，原告与被告，在法庭上怒目相视。“亲家”变成了“冤家”，朋友变成了“死对头”。
在首都，有一机关，６０年代建办公楼时，国家无偿划拨一块地，待建好楼房，亦属一般房屋。殊不知，天长地久，这块地变成了“风水宝地”，价值猛增，清水衙门竟变成黄金地段，该机关靠出租门面而变成了一方富甲，本应国家收入的巨款，流入了机关，流入了职工的私囊。这几年，根据政策清理“隐形市场”，土地管理部门要收取土地税，那机关却以权代法，以权压人，闹得四邻不安。
这样的纠纷，从北到南，从西到东，在华夏这块国土上，岂止一起两起呢？
随着改革的深入发展，加强土地管理、地籍管理是形势所迫。通过地籍详查，查清土地权属和利用情况，明确土地使用者的权利和义务，可以解决和避免大量的土地纠纷。这也是进入法制化、规范化的必经之路。
这一切，盖因我们的土地尚缺少一本眉目清楚的“户口簿”地籍。
在一次全国土地工作会议上，笔者走访了国家土地管理局副局长马克伟同志。这位土地管理专家，通晓土地的宏观走向和微观的困惑。他对笔者谈起了我国地籍管理的发展与现状。他说，我国新时期的地籍管理工作是８０年代初起步的。
回顾国家土地管理局成立１０年的历程，地籍工作大体经历了试点总结、全面开展两个阶段。１９８６年，在南宁召开的全国地籍工作会议上，提出“不仅要查清土地权属，也要查清城市和村镇内部的土地权属和利用状况；土地评等级不仅要考虑自然的因素，还要考虑经济因素。”这些认识还是初步的、肤浅的。尔后，中国大地起着翻天覆地的变化，开放度的进一步加大，外资的滚滚而来，城市建设的大步前进，等等，通过这些实践和社会的变革，认识的提高，逐步形成和确立了我国地籍管理以土地调查、土地登记、土地定级估价、土地统计和地籍信息资料管理五大内容为主且相互联系的管理体系。
马副局长滔滔不绝地讲述着地籍管理的历史经过。其实，地籍管理在国外，是长远而系统的，科学而规范，细致而有规章。
我记得土地学专家徐杰在一次闲聊中，谈到国外的地籍管理的历史和发展趋势。不久前，他到德国考察过。在美国、德国等一些先进发达国家，一百年前就开始了地籍管理工作。德国在１８７２年普鲁士时期就颁布了《土地登记规则》，开始了土地法律登记，实际上就是产权保险。随着经济的发展，土地作为不动产越来越多地与各种经济活动发生密切联系。
１９００年，德国再次颁发了《帝国土地登记规则》，以产权登记为主要特征的土地登记普遍拉开，并在此过程中，不断丰富登记内容，发展到现在的诸多名目的地籍的法律登记，实现了规范化、法律化、制度化。
老徐还告诉我，在研究土地管理上，我国目前正在实验，准备将德国的地籍管理引向我国的一些地区试点。
在我国，地籍管理和国外的一些国家相比，晚一百余年，给土地上“户口”是近几年才时兴的。在全国还专门建起了一个庞大的机构，叫什么“地籍处”或“地籍科”，并专门培训了一批管理地籍的人才。这支队伍，对９６０万平方公里的国土进行了详查、测算、登记、建立档案，开展了“一条龙”的基础劳作。给土地上“户口”是件难事。笔者从全国地籍管理工作会议上获悉：为给中国９６０万平方公里的土地报上“户口”，国家土地管理部门集中了上百万参加者，耗资１０余亿元，历时１０载，用航空遥感技术加脚步丈量方法，对我国国土利用状况进行详查、登记发证、定级评估、统计和搜集信息资料、“户口”档案管理等工作。无疑，这是一项庞大的地籍管理系统工程。
目前，这项庞大的工程尚未完成，但已取得显赫的成绩。截至１９９３年岁末，全国需要进行土地详查的２８４３个县级行政单位，已有２８２９个完成或即将完成详查任务；城镇地籍调查面积已完成９３００平方公里，占６１％；已有５０％的国有土地使用者持有了土地使用证；集体土地建筑用地使用证发放了１．０２亿余本；为土地使用权出让、转让、出租、抵押和企业股份制改组、兼并、破产等服务的宗地评估工作已全面拉开。
不久前，国家土地管理局地籍司的领导传出信息，按目前我国土地详查工作的进展，１９９６年内我国耕地总面积的可靠数字，即可有个准确“说法”。
一个新行当：土地估价
当今世界，商场如战场。产品竞争，人才竞争，消费竞争无不达到白热化程度。在竞争中，要决断谁胜谁负，人们总是利用价值、价格和利润来衡量。
随着商战的崛起，炒邮花、炒股票、炒地皮火爆爆地如痴如狂。热浪中，最令人瞩目的是“炒地皮”。最早从港澳，从沿海兴起，尔后，南风渐至，拂面而来，呼呼啦啦，炒遍了神州，炒焦了黄土地。
地皮越炒越昂，３万元一亩，炒来炒去，又翻十倍百倍，炒到三五百万，更有甚者，在深圳，一平方米的地价盘升到４９０万元。倏忽之间，百万富翁、千万富翁便冒了出来。一时间，“炒地皮”炒红了眼睛，炒乱了人心。随之涌现出一种说法：“种地不如卖地”，“当官不如炒地皮。”
一双皮鞋多少钱，一件衣服多少钱？在交易之前，早就有人定好了价。但“这块地”值多少钱，又有几个人能说出个一二三来呢？现在土地转让、土地入股、土地抵押，都需要个实价。因此，土地市场的呼唤，呼出了一个新行当土地估价。随着土地估价这个行业的诞生，从事这方面的专业技术人员“土地估价师”也就应运而生了。
常言道：“七十二行，行行出状元”。这行业，在祖国的西南角率先兴起。１９９２年４月，在“天府之国”创建了我国第一个估价机构：四川省土地有偿使用地价事务所，旋即培养出一批“土地估价师”。
给土地“估价”谈何容易？这是个绝活，难活，不像给针头麻线标价那么轻松。笔者喜欢猎奇，对此想闹个究竟，有一天便走访了四川省土地有偿使用地价事务所。该所所长隋太明和副所长赵平向我介绍了土地估价的情况。
在巴蜀这片土地上，为顺应潮流，土地估价的发展很快，成绩斐然。在省地价评估委员会和省土地有偿使用地价事务所的带动下，全省市、地、州相继成立了１８个地价评估委员会和地价评估事务所，建成土地估价机构７６家，其中国家土地管理局颁发的Ａ级评估机构３个，有国土局颁发证书的土地估价师２６７名。到目前，四川省已建立了完整的地价体系，全省完成了区域性指导地价的调查研究工作，以城镇为中心的基准地价评估工作正在蓬勃发展。
评估工作的发展十分喜人，他们为土地使用权出让、转让、出租、抵押和企业股份制改组、兼并、破产等服务的宗地评估已全面开展。经几年含辛茹苦的奔忙，眼下完成了上百个城镇的基准地价评估，先行一步的成都、重庆、遂宁等地区，已完成了地区的基准地价评估，也就是说，这些地区的土地上了“户口”，确认了身份，制定了价格。目前，全省宗地评估已有一万多宗。
过去，土地使用无价，压根儿就不需要估价这个行当。那时，土地在人们的头脑中是卑贱的。哪个单位要修房建屋，需用地皮，很简单，只需向有关部门写张纸条，提出申请，批准后，圈一块，让你去占用、享受就是了。行政无偿划拨土地的弊端，造成土地资源浪费，耕地减少。早些年，人少地多无所谓；近几年，人口猛增，耕地锐减，形成了难以缓解的人地矛盾。正因土地无价，近年来，神州出现了令人震惊的怪现象“炒地皮”，少数人发了，而国家却蒙受了巨大损失。因此，从保护国家土地资产，促进土地制度的改革，变无偿使用为有偿使用，把土地推向市场，就十分需要土地资产“量化”，需要一个进行“量化”的行业。这场变革，其核心是土地由资源管理转化为资产管理。这一举措，对防止土地流失和推动企业机制的转换，都是十分有利的。一旦基准地价确定，便为收取土地费提供了依据，为土地出让、转让、抵押或实行股份制提供了方便，同时，会更好地服务于清理“隐形市场”，为宏观控制城市建设用地起了钳制作用。
地具体估评，有下列招数，首先要根据这块地的一般因素、区域因素、特别因素，还要结合土地的位置、地质、环境等因素，严格按照《城镇土地估价规程》，用国家统一标准进行评估测算，再经过综合考查，方能测算出这块地的资产货币量，标上明码实价。四川省地价所，按照这一程序，曾为自贡、绵阳等１０余个城市的４０余宗土地进行了评估，为６０余个企业标了地价。自贡市气象局有一亩地要拍卖，可定不出标价，请他们去进行了评估，制定出合理的价格，拍卖一举成功。射洪县电力局有２０余块地皮，这些宝贵的资产究竟价值多少，是笔糊涂帐，他们邀请省地价所进行了评估，摸清了家底，为企业增添了活力。自确定了土地估价这个行当之后，土地估价师们一直处在繁忙之中。在省内的东西南北中，都留有他们的足迹，海南、新疆等地，已不断发来邀请信，要他们去施展才华。
土地估价机构是土地使用制度改革的产物，是加强国家对土地资产管理、培养和发展地产市场、完善机制的重要内容。
在神州，土地估价行业发展很快。目前，全国有Ａ级地产评估机构７０余家，Ｂ级机构７００多家，已有数千人的专业队伍，形成了网络，并充分发挥了应有的作用。
土地估价行当的涌现，表明土地从此有了地位，有了价值，这不能不说是个质的飞跃！
翻开１９９６年的历书，新年伊始，我信步走进成都市的省政府大楼，正巧碰上省地价所隋所长。他不久前参加全国第二次地产中介机构负责人联席会议，学到不少新的政策精神，也传来了不少信息。
这位在土地部门爬摸滚打数年的“老土地”，仍然是那样精神抖擞，满腔热忱。我们已是老朋友了。他给我的印象是工作严谨，政策性强，法制观