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靠谁养活中国 王治安著-第40章

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  为什么土地收益在体外循环?
  冰冻三尺,非一日之寒。土地市场上存在的诸多弊端,与国情有关,也与体制有关。目前,我国土地市场,其价格形式、产权主体、行政管理,包括土地所有权,都呈现一种“双轨”形态。即是体制双轨、产权主体双轨、行政管理双轨、土地所有权双轨。
  可以这样说,土地市场的畸形发展,实际上是计划与市场、部门与部门、中央与地方、政府与农民在土地变革、体制转轨的过程中的一种利益磨合与碰撞的反映。
  给土地上“户口”
  人有户口,地也要有“户口”,地的“户口”叫地籍。
  我国是世界上人口最多的大国,人头有户籍。自从你出生那天起,你的性别、生日,长大了是什么职业、家住何方等等,在户籍簿上,记录得一清二楚。这些工作必须人管理,因此形成了一支庞大的户籍管理队伍。
  然而,对土地却心中无数。说来是笑话,在我们这样一个农业大国,对耕地面积总数,至今难报出一个确切数字。
  过去,由于土地没有“户口”,所以历来对土地的概念是迷糊的,哪块地好,哪块地瘦,哪块地多大,哪块地的价格如何都是一本糊涂帐。那时,没有把土地放在眼里,“地大物博”的说法,麻痹了我们一代人的思想。宝贵的土地资源任人宰割,随随便便切一块,废一块,没关系,在人们的眼里,地踩在脚下,是卑贱的,“上户口”不值啊!
  倘若回顾建国以来的历史,是令人触目惊心的。由于土地管理混乱,权属混乱,中断了地籍管理,随之而来的是使人烦恼的纠葛。个人与集体,这个单位与那个单位,甲地与乙地,争争夺夺,吵吵嚷嚷,成了冤家。这是常有的事。
  在素有“东方莫斯科”美称的哈尔滨市,一所学校和一家工厂为土地扯皮,闹得冤冤不解。在50年代,学院将无偿划拨的一块土地,自愿借给了一家工厂。那时,由于土地在人们的观念和价值上没有地位,也没有人“斤斤计较”。然而到了80年代,由于市场经济不断兴起,土地使用权被注入价值,学校突然醒悟,觉得亏了,决定收回土地,而工厂却不愿偿还,你争我夺,诱发出一场说不清的纷争。随后,只好诉诸法律,原告与被告,在法庭上怒目相视。“亲家”变成了“冤家”,朋友变成了“死对头”。
  在首都,有一机关,60年代建办公楼时,国家无偿划拨一块地,待建好楼房,亦属一般房屋。殊不知,天长地久,这块地变成了“风水宝地”,价值猛增,清水衙门竟变成黄金地段,该机关靠出租门面而变成了一方富甲,本应国家收入的巨款,流入了机关,流入了职工的私囊。这几年,根据政策清理“隐形市场”,土地管理部门要收取土地税,那机关却以权代法,以权压人,闹得四邻不安。
  这样的纠纷,从北到南,从西到东,在华夏这块国土上,岂止一起两起呢?
  随着改革的深入发展,加强土地管理、地籍管理是形势所迫。通过地籍详查,查清土地权属和利用情况,明确土地使用者的权利和义务,可以解决和避免大量的土地纠纷。这也是进入法制化、规范化的必经之路。
  这一切,盖因我们的土地尚缺少一本眉目清楚的“户口簿”地籍。
  在一次全国土地工作会议上,笔者走访了国家土地管理局副局长马克伟同志。这位土地管理专家,通晓土地的宏观走向和微观的困惑。他对笔者谈起了我国地籍管理的发展与现状。他说,我国新时期的地籍管理工作是80年代初起步的。
  回顾国家土地管理局成立10年的历程,地籍工作大体经历了试点总结、全面开展两个阶段。1986年,在南宁召开的全国地籍工作会议上,提出“不仅要查清土地权属,也要查清城市和村镇内部的土地权属和利用状况;土地评等级不仅要考虑自然的因素,还要考虑经济因素。”这些认识还是初步的、肤浅的。尔后,中国大地起着翻天覆地的变化,开放度的进一步加大,外资的滚滚而来,城市建设的大步前进,等等,通过这些实践和社会的变革,认识的提高,逐步形成和确立了我国地籍管理以土地调查、土地登记、土地定级估价、土地统计和地籍信息资料管理五大内容为主且相互联系的管理体系。
  马副局长滔滔不绝地讲述着地籍管理的历史经过。其实,地籍管理在国外,是长远而系统的,科学而规范,细致而有规章。
  我记得土地学专家徐杰在一次闲聊中,谈到国外的地籍管理的历史和发展趋势。不久前,他到德国考察过。在美国、德国等一些先进发达国家,一百年前就开始了地籍管理工作。德国在1872年普鲁士时期就颁布了《土地登记规则》,开始了土地法律登记,实际上就是产权保险。随着经济的发展,土地作为不动产越来越多地与各种经济活动发生密切联系。
  1900年,德国再次颁发了《帝国土地登记规则》,以产权登记为主要特征的土地登记普遍拉开,并在此过程中,不断丰富登记内容,发展到现在的诸多名目的地籍的法律登记,实现了规范化、法律化、制度化。
  老徐还告诉我,在研究土地管理上,我国目前正在实验,准备将德国的地籍管理引向我国的一些地区试点。
  在我国,地籍管理和国外的一些国家相比,晚一百余年,给土地上“户口”是近几年才时兴的。在全国还专门建起了一个庞大的机构,叫什么“地籍处”或“地籍科”,并专门培训了一批管理地籍的人才。这支队伍,对960万平方公里的国土进行了详查、测算、登记、建立档案,开展了“一条龙”的基础劳作。给土地上“户口”是件难事。笔者从全国地籍管理工作会议上获悉:为给中国960万平方公里的土地报上“户口”,国家土地管理部门集中了上百万参加者,耗资10余亿元,历时10载,用航空遥感技术加脚步丈量方法,对我国国土利用状况进行详查、登记发证、定级评估、统计和搜集信息资料、“户口”档案管理等工作。无疑,这是一项庞大的地籍管理系统工程。
  目前,这项庞大的工程尚未完成,但已取得显赫的成绩。截至1993年岁末,全国需要进行土地详查的2843个县级行政单位,已有2829个完成或即将完成详查任务;城镇地籍调查面积已完成9300平方公里,占61%;已有50%的国有土地使用者持有了土地使用证;集体土地建筑用地使用证发放了1.02亿余本;为土地使用权出让、转让、出租、抵押和企业股份制改组、兼并、破产等服务的宗地评估工作已全面拉开。
  不久前,国家土地管理局地籍司的领导传出信息,按目前我国土地详查工作的进展,1996年内我国耕地总面积的可靠数字,即可有个准确“说法”。
  一个新行当:土地估价
  当今世界,商场如战场。产品竞争,人才竞争,消费竞争无不达到白热化程度。在竞争中,要决断谁胜谁负,人们总是利用价值、价格和利润来衡量。
  随着商战的崛起,炒邮花、炒股票、炒地皮火爆爆地如痴如狂。热浪中,最令人瞩目的是“炒地皮”。最早从港澳,从沿海兴起,尔后,南风渐至,拂面而来,呼呼啦啦,炒遍了神州,炒焦了黄土地。
  地皮越炒越昂,3万元一亩,炒来炒去,又翻十倍百倍,炒到三五百万,更有甚者,在深圳,一平方米的地价盘升到490万元。倏忽之间,百万富翁、千万富翁便冒了出来。一时间,“炒地皮”炒红了眼睛,炒乱了人心。随之涌现出一种说法:“种地不如卖地”,“当官不如炒地皮。”
  一双皮鞋多少钱,一件衣服多少钱?在交易之前,早就有人定好了价。但“这块地”值多少钱,又有几个人能说出个一二三来呢?现在土地转让、土地入股、土地抵押,都需要个实价。因此,土地市场的呼唤,呼出了一个新行当土地估价。随着土地估价这个行业的诞生,从事这方面的专业技术人员“土地估价师”也就应运而生了。
  常言道:“七十二行,行行出状元”。这行业,在祖国的西南角率先兴起。1992年4月,在“天府之国”创建了我国第一个估价机构:四川省土地有偿使用地价事务所,旋即培养出一批“土地估价师”。
  给土地“估价”谈何容易?这是个绝活,难活,不像给针头麻线标价那么轻松。笔者喜欢猎奇,对此想闹个究竟,有一天便走访了四川省土地有偿使用地价事务所。该所所长隋太明和副所长赵平向我介绍了土地估价的情况。
  在巴蜀这片土地上,为顺应潮流,土地估价的发展很快,成绩斐然。在省地价评估委员会和省土地有偿使用地价事务所的带动下,全省市、地、州相继成立了18个地价评估委员会和地价评估事务所,建成土地估价机构76家,其中国家土地管理局颁发的A级评估机构3个,有国土局颁发证书的土地估价师267名。到目前,四川省已建立了完整的地价体系,全省完成了区域性指导地价的调查研究工作,以城镇为中心的基准地价评估工作正在蓬勃发展。
  评估工作的发展十分喜人,他们为土地使用权出让、转让、出租、抵押和企业股份制改组、兼并、破产等服务的宗地评估已全面开展。经几年含辛茹苦的奔忙,眼下完成了上百个城镇的基准地价评估,先行一步的成都、重庆、遂宁等地区,已完成了地区的基准地价评估,也就是说,这些地区的土地上了“户口”,确认了身份,制定了价格。目前,全省宗地评估已有一万多宗。
  过去,土地使用无价,压根儿就不需要估价这个行当。那时,土地在人们的头脑中是卑贱的。哪个单位要修房建屋,需用地皮,很简单,只需向有关部门写张纸条,提出申请,批准后,圈一块,让你去占用、享受就是了。行政无偿划拨土地的弊端,造成土地资源浪费,耕地减少。早些年,人少地多无所谓;近几年,人口猛增,耕地锐减,形成了难以缓解的人地矛盾。正因土地无价,近年来,神州出现了令人震惊的怪现象“炒地皮”,少数人发了,而国家却蒙受了巨大损失。因此,从保护国家土地资产,促进土地制度的改革,变无偿使用为有偿使用,把土地推向市场,就十分需要土地资产“量化”,需要一个进行“量化”的行业。这场变革,其核心是土地由资源管理转化为资产管理。这一举措,对防止土地流失和推动企业机制的转换,都是十分有利的。一旦基准地价确定,便为收取土地费提供了依据,为土地出让、转让、抵押或实行股份制提供了方便,同时,会更好地服务于清理“隐形市场”,为宏观控制城市建设用地起了钳制作用。
  地具体估评,有下列招数,首先要根据这块地的一般因素、区域因素、特别因素,还要结合土地的位置、地质、环境等因素,严格按照《城镇土地估价规程》,用国家统一标准进行评估测算,再经过综合考查,方能测算出这块地的资产货币量,标上明码实价。四川省地价所,按照这一程序,曾为自贡、绵阳等10余个城市的40余宗土地进行了评估,为60余个企业标了地价。自贡市气象局有一亩地要拍卖,可定不出标价,请他们去进行了评估,制定出合理的价格,拍卖一举成功。射洪县电力局有20余块地皮,这些宝贵的资产究竟价值多少,是笔糊涂帐,他们邀请省地价所进行了评估,摸清了家底,为企业增添了活力。自确定了土地估价这个行当之后,土地估价师们一直处在繁忙之中。在省内的东西南北中,都留有他们的足迹,海南、新疆等地,已不断发来邀请信,要他们去施展才华。
  土地估价机构是土地使用制度改革的产物,是加强国家对土地资产管理、培养和发展地产市场、完善机制的重要内容。
  在神州,土地估价行业发展很快。目前,全国有A级地产评估机构70余家,B级机构700多家,已有数千人的专业队伍,形成了网络,并充分发挥了应有的作用。
  土地估价行当的涌现,表明土地从此有了地位,有了价值,这不能不说是个质的飞跃!
  翻开1996年的历书,新年伊始,我信步走进成都市的省政府大楼,正巧碰上省地价所隋所长。他不久前参加全国第二次地产中介机构负责人联席会议,学到不少新的政策精神,也传来了不少信息。
  这位在土地部门爬摸滚打数年的“老土地”,仍然是那样精神抖擞,满腔热忱。我们已是老朋友了。他给我的印象是工作严谨,政策性强,法制观
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