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定。其一，要假定富人的财富主要是以货币的方式存在，如果其财富是以资本或其他可以增值的财产的方式存在，如以房屋这种不动产的方式存在，上述逻辑就不能存在，因为这些财富还可能以比通货膨胀更快的速度增值。其二，要假定存款利率低于当年新增的实际物价上涨率。如果像前些年实行保值储蓄的话，上述逻辑也不能成立。
上述逻辑仅是对存量的财富而言，无论这些财富是货币形式的还是非货币形式的。通货膨胀对利益格局产生影响的另外一个途径是消费，而这又取决于通货膨胀的实际构成因素。从上面的数据我们可以看出，在这次物价的上涨中，上涨幅度最大的，一是基础原材料，二是粮棉油等生活必需品。其中，粮油在20％以上，棉花高达472％。而另外一些商品，如汽车和家用电子产品，价格还是下降的。特别是汽车，随着关税的下调和配额的取消以及国内市场的竞争，2003年价格的大幅度下降几乎是肯定的。进入2003年仅仅一个多月的时间，汽车降价的消息就不断传来。如一汽大众高尔夫降幅12000～15000元，上限将近10％。销售价格只有3万多元的福莱尔最高降幅将近5000 元，超过10％。嘉年华平均降幅超过1万元。其他高档车和进口车的价格也在纷纷下调。在这样一种结构的通货膨胀中，不同群体和阶层的得失差异是显而易见的。对于生活必需品消费占支出很大比重的低收入者来说，生活必需品价格的大幅度上涨，无疑会使他们蒙受较大的损失。而对于生活必需品消费占支出比例较小的阶层来说，从这种通货膨胀中遭受的损失就相对要小些。对于一个在本年购买一辆原价20万元现价18万元汽车的家庭来说，通货膨胀就完全是另外的一个意义了。
其实，通货膨胀对不同阶层和群体的影响还不仅仅表现在财富和消费上，同时也表现在机会上。我们知道，通货膨胀往往与经济的高速增长联系在一起。我国这次物价的上涨，这个背景就更是明显。一般地说，在经济快速增长的时期，可以增加收入的各种机会也会更多。但要知道，这些机会在不同阶层和群体中分布将会是很不一样的。因此，这些新机会的出现，往往并不能构成对在通货膨胀中遭受损失的必然补偿。可以预期的是，在与通货膨胀相伴随的高速经济增长中，机会将更多地属于资本的拥有者和在劳动市场中占据优势地位的人。我们假定，一个企业在通货膨胀之前以每吨2000元的价格购进1000吨钢材，这些钢材在通货膨胀时涨到每吨3000元。我们就可以说这些资本有了50％的收益。更普遍的情况是，在经济快速发展的时候，企业的盈利机会会增加。与之相联系的是，那些拥有较多人力资本、在市场中占据优势的就业者的收入也会提高。我们还会预期，在经济快速增长的时候，就业机会也会增加，因此一些原来的失业者可能会获得就业机会。对于这些人来说，可能也会成为受益者，当然不见得是通货膨胀的受益者，而是经济增长的受益者。但同时我们也可以预见的是，即使就业机会有很大的增加，总会有一些人仍然找不到工作，而对于这部分人来说，将无缘于经济增长所带来的好处，而徒承受通货膨胀所带来的损失。
讨论到这一步的时候，我们不得不面对一个问题，即在可能会到来的通货膨胀中，我国城乡中数量可观的贫困人口和弱势群体会受到什么样的影响。在最近的几年中，仅在城市当中，就已经积累起了几千万的以失业下岗人员为主体的贫困群体。在有的文章中我已经分析过，近些年来这些群体的生活之所以还能勉强维持，一个重要原因是物价的低迷，特别是基本生活必需品价格的低迷。如粮食的价格在几年中下降了几乎1/3甚至将近一半。如果通货膨胀到来，对于其中未能在经济增长中获得收益的人，生活会变得更加艰难几乎是可以肯定的。因此，一个可能的结论是，压垮这个群体的最后一根稻草可能就是物价。因此，在通货膨胀到来的时候，如何通过社会保障制度来保障这些人的生活，就成为一个必须考虑的问题。
与这次可能的通货膨胀有密切关系的另一个群体就是农民。有一种观点认为，这次物价上涨中，粮食价格上涨的幅度是很可观的，因而物价上涨对农民有利。这个观点表面看起来有道理，其实其中要打许多的折扣。大体来说，我国农村粮食生产的商品化程度是很低的，农民从粮价上涨中获得的收益是非常有限的。相反，随后可能的农用生产资料价格的上涨以及外出打工农民生存成本的增加，特别是农民所消费的工业品价格的上涨，都会在很大程度上抵消其从粮食价格上涨中所获得的收益。这是为以前多次经验所证明的。因此，这次结果如何，恐怕现在还言之过早。
经济增长下的社会生活房地产业发展的新阶段
对于目前的房地产业，人们有着截然不同的看法。有人认为房地产市场存在明显的过热现象，甚至认为已经形成了一个巨大的房地产泡沫，这个巨大的泡沫早晚有破灭的一天，而房地产泡沫的破灭，将会带来一场金融危机。相反的观点则认为，目前我国房地产的发展是基本健康的，并不存在明显的过热现象。当然，后一种观点也不否认其间存在结构性问题，特别是高档房比例过高，有的地方已经出现高档房的积压。
我认为，判断目前我国房地产发展的基本状况，需要将其置于一个更大的背景之中。在这个背景中，有两个因素是特别值得注意的。一个是“补课”，一个是城市化。正是这两个因素，使得中国的房地产业从一开始（指改革以来）就不是处于一种常规性的发展状态，而是处于一种超常规的发展状态。在改革前，由于长期实行“重生产、轻生活”的发展战略，加之当时以再分配为特征的住房分配制度，城市居民居住条件的改善远远低于当时的经济发展水平。改革以来，随着城市居民收入水平的提高，特别是随着住房制度改革的实行，一个有着巨大需求的房地产市场开始形成。正是这个有着巨大需求的市场，使得过去的十几年中，中国的房地产业以一种超常规的速度发展起来。到2002年，我国城镇人均住宅建筑面积已经达到228平方米。尽管与发达国家比，这个水平还是比较低的，但相对于目前我国城市居民的收入水平，可以说，这样的一个“补课”任务已经基本完成。
问题在于，在这个“补课”任务已经基本完成的情况下，中国的房地产业是否会由此进入一个常规化的发展时期？这就需要我们注意到另外一个因素，就是快速的城市化过程。从某种意义上可以说，我们现在正处于一个快速的城市化过程中。正如笔者和许多其他论者已经多次论证过的，我国的城市化是严重滞后的。城市化的程度过低，大量人口和劳动力滞留在农村，已经成为我国经济社会发展的一个瓶颈，不仅由于大量人口滞留在农村而造成农民的收入处于低水平的停滞状态，同时也限制了耐用消费品市场的形成，从而造成内需不足、市场疲软。而经济社会的发展必然要求尽快提高我国的城市化水平。正因为如此，从20世纪90年代开始，我国的城市化过程就开始加速。在整个90年代，我国城市人口占总人口的比例在以平均每年一个百分点的速度在提高。这意味着每年大约有1000万人从农村涌向城市。而按照有关部门的规划，在21世纪的最初一段时间，我国的城市化仍然会保持这个速度，即每年有大约1000万农村人口进入城市，城市人口占总人口的比重每年提高08到1个百分点。这样，在2020年之前，我国将有一半左右的人口居住到城市当中。这样一个快速的城市化过程，必然对城市住房提出巨大的需求，从而推动房地产业的超常发展。
因此，概括地说，从20世纪80年代末90年代初开始，中国的房地产业便开始进入一个超常规发展阶段。而在这个超常规发展阶段的前期和后期，超常规发展的动力是不同的。前期的动力主要是城市住房的“补课”，而后期的动力主要是来自于快速城市化。而最近的几年，我们可以看作是一个转折点，即由“补课”推动的房地产超常规发展转向由城市化推动的房地产超常规发展。而目前房地产市场中存在的结构性问题，有相当一部分就与这两个阶段的转换有直接关系。
提出这样一个分期的概念，是为了澄清两个问题。第一，尽管“补课”推动的房地产超常规发展过程可能会在最近的几年中基本结束，但房地产超常规发展的阶段并没有结束。中国的房地产仍然没有进入常规性的发展阶段。第二，尽管都是处在房地产的超常规发展时期，但前后两个阶段由于动力和环境的不同，对房地产的具体需求和提供的发展环境也是不同的。
从理论上说，在快速城市化过程中每年有上千万的农村人口涌向城市，对住房的需求无疑是巨大的。但事实上，这个需求的实现，或者说城市化过程与房地产业发展之间的关系是相当复杂的。大量农村人口进入城市，大多是以打工（或做小生意）的方式实现的。由于事实上的两个劳动力市场的存在，打工者的工资是相当低的。在面对城市中高企不下的住房价格来说，这样的工资收入，几乎形成不了现实的购买力，或者说是形成不了有购买力的需求。因此，尽管在理论上城市化意味着对住房需求的增加，意味着对房地产市场的推动，但在现实中，却很难将这些由农村进入城市的人与住房需求挂起钩来。在现实的意义上，可以说，农村居民进入城市，就犹如爬一座多层的高楼一样，需要一阶一阶的台阶才能上去。而要居住到这高楼当中，有的甚至需要经过几代人的努力才能实现。
由农村进入城市的人的现实落脚点是在什么地方呢？其实就是在城市中的棚户区。经济学家钟伟先生认为，城市中的棚户区，对于政府来说，是实现城市化的一种代价最小的方式。而对于刚刚进入城市的农村人来说，也是学习城市生活方式，学习城市中的行为和价值观念的合适地点。这个观点是很有见地的。从这个意义上说，目前我国的房地产业发展，却在很大程度上是在破坏这个台阶。许多地方城市的政府，总是想把我们的城市变得美伦美奂，办法就是拆了平房建高楼。房地产开发商也在热衷于建豪宅。美化城市当然是不错的。但问题是，我们对于城市的美化有时是以破坏城市生活的社会生态为代价的。把棚户区全部消灭了，城市当然会变得更加美观，但同时，原来居住在棚户区的下层城市居民也可能因此失去生活的手段。对城市化来说，那些收入比较低的刚从农村进来的人，也失去了落脚之地，因为他们不可能一下子马上就搬到城市的两居室、三居室里面去。结果，等于是拆掉了他们进入城市这座高楼的最初的几级阶梯。对于房地产的发展而言，拆迁尽管造就了眼前的市场，但却会因对城市化的消极影响而阻碍更大的房地产市场的形成。
经济增长下的社会生活炒房热的冷思考
近几年来，由温州商人刮起的炒房热席卷了国内的许多城市。先是在杭州和上海，然后温州炒房团的足迹开始遍布全国的多个省会与中心城市、二级城市，甚至县级城市。所到之处，房价基本都上了一个台阶。从几个月前开始，一些地方政府开始采取措施，以抑制这股炒楼的狂热。在一些地方，这股狂热似乎已经开始降温。如果有关的抑制政策有效的话，这股狂热也许很快会消失。但人们还无法预期的是，狂热过后，已经被炒起来的房价是继续维持，还是会走低。
但不管怎样，这次事件留给人们可以探讨的问题是很多的。
首先的一点是，民间的财富及其对社会生活的影响已经成为一个需要正视的问题。类似这次炒房热的现象，无论是在国内国外的历史上都曾经发生过。在国外，有荷兰历史上的郁金香热；在国内，有20世纪80年代的君子兰热。但这次的炒房热有明显的不同。郁金香和君子兰都是花卉，尽管炒起来之后价格可观，但总体来说需要动用的资金有限。而住房是一种不动产，一套房子动辄就要几十万甚至几百万。因此，在中国这样一个规模的国家中，要能够将房子炒动，需要巨额的资金。有报道说，前一段时间温州至少有10万人在参与全国范围内的投资性购房，用于购房的资金量在1000亿元以上。也有的人士估计，实际上数字可能比这要更大。
而这个因