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股市QFII是引进国际机构投资人，认为他们是做长期投资和基础研究的，可是你知道吗？这一些人做研究的精神在哪里？这是美国政府长期严加监管的结果，让你不敢操纵股价，操控房地产市场，监管才是这一切的根本，我们不学习是不懂的。你把他们引进来，那就是更可怕的庄家，是八国联军的专家，是互相勾结庄家，他可以炒你股市，也可以炒作上海的房地产市场，宏观调控的来源就是政府的信用不足，对这些人监管不够所致的，只有强有力懂得游戏规则的中央政府，才能保证我们的股市和房地产市场健康稳定地增长。
所以我今天讲的话做一个总结，我们今天在看房地产市场，不能单纯看成房地产前途如何？是否有前途？房价是否会升？政府调升汇率有什么影响？这些都是细枝末节的事情。今天影响到各位的是我们这一切，是一个与国际接轨的金融体系，而这个金融体系所产生出来的是股市、是汇市、是利率，银行房地产业，是环环相扣的互联体。今天谈房地产不能简单谈房地产。目前最大的问题，是对于国际金融游戏规则不理解，所以才纵容国际炒家进来，有没有可能成为庄家？一样会！我们社保基金犯了什么错误，最基本的错误是你对资本主义的一切不了解。资本主义为什么能够成功？资本主义成功的原因是因为它这个土壤是有信托责任的土壤，每一个参与者为中小股东的利益奋斗！为老百姓的利益奋斗！
你们以为我讲大话，在美国只要你敢乱来，政府就会取缔你的公司。因为政府的信用在里面，保护老百姓的权益，这才是真正的以人为本。任何侵犯美国老百姓的利益，美国政府都会出面，因为政府的信用是非常重要的。就是因为美国政府的严加监管，让每一个人不敢乱来。信托责任，就是根本所在。如果地产商有信托责任、上市公司有信托责任，我们还会有这么差的股市吗？我们还会有房地产剥削的现象吗，都不会有。
信托责任非常重要，可是我们这个土壤就是没有信托责任的土壤。我们已经到了什么地步，使我们老百姓都没有信托责任。举个例子，你今天晚上去吃饭的时候，你问服务员有什么好吃的。他会说，先生，蒸条鱼吧！为什么呢？因为，这要不是最贵的，就是卖不出去的，不然没有其他的理由。
因为我们的老百姓也是没有信托责任的，我们的土壤就是没有信托责任的土壤，在没有信托责任土壤，你引进这么多的国外金融机构进来，到最后就是今天的结局。
在这个时候，政府的信用格外重要，政府的信用才能保证这一切制度的顺利运行，政府能不能保证每个人赚钱。如果政府不保证的话，那么现在投入股市的社保基金就要破产。如果政府不一开始就主动打击国际炒家的话，上海的房地产就不会等到最后宏观调控出来，打击到所有的老百姓。
什么都要政府信用做保证，政府信用做保证是这一切信托责任的基础，各位要知道，你所经历的股市与房地产风险与日俱增。我们现在需要政府的信用，政府的信用是我们房地产市场未来发展的主要关键。谢谢各位！
提问：刚才您讲到中国刚刚开始利率的调整，这个利率调整微观上来讲，对中国的地产市场或者宏观经济有没有近期远期的影响？
郎咸平：大家知道，中国经济是全世界少有的二元体制，认为中国经济过热或者过冷都是错的。中国经济随时存在着过热和过冷。比如，我们利率调升有用吗？我们看一下实际资料，银行信贷最大的使用者，是地方政府和国营企业，地方政府搞政绩工程，他们见到钱就花了。边造边花！但我们资金的来源，其中很大一部分来自地下金融，地下金融利率是非常理性和敏感的，所以这次利率调升0。25％，地方政府照借黑市利率，黑市利率上升1％，上涨4倍，你打击到谁？就是打击到民营企业，这就是二元体制的必然下场。
所以利率的调升以及汇率的改变，作打击的对象基本上都是民营企业。这是一个政策的特殊性，所以各位要了解，随时存在着通货膨胀以及通货紧缩。房地产除了上海以外，还有非常好的三级市场，你深圳的三级市场怎么样？二级市场都不怎么样，三级市场更糟糕。你往内地走没有三级市场，象西北地区没有三级市场。你宏观调控打击的都是新建楼盘，到最后三级市场也被打击了。上海的繁荣跟其他地区房地产萧条相比，又是中国经济特殊的二元体制的体现。
任何金融政策的调整，包括利率的调整，打击是一起打击的。我们没有一个金融政策，能够同时解决膨胀与萧条的问题，所以什么是最好的金融政策？那就是什么都不做的政府是最好的。也就是金融变数不能动，汇率不能动，因为我们是二元经济体系，理解这个意思吗？
提问：中国的房地产土地使用70年，在国外可以终身使用，你如何看待这两个问题？就是国内外房地产的特点。现在对70年以后，这个土地怎么弄，我前段时间看三个方面没有确定，是否给老百姓一个交代，才有一个清晰的未来？
郎咸平：这个问题不能准确的回答，这个是纯政府的政策，不能经济分析怎么做，既然不是我分析的节目，我最好不做回答，我希望回答是通过我经济分析做的，这个是正确决定的事情。
主持人：今天的发言非常的踊跃，一会儿大家要提问，请递字条上来。因为现在提问非常多，我们选几个有代表性的问题，郎教授现在有这样一个问题。请问郎先生，您是对国家有责任感的人，你在批评国家不合理政策的时候，有考虑中国的国情，是否对政府要求太高，从发展的阶段说，中国的经验积累能与西方的资本主义相比吗？
郎咸平：这是很好的问题，我相信今天的政府也是希望自己是精英政府，我也希望今天的政府真正以民为本，这不是简单的口号。政府必须承担责任和义务，我也相信政府有这个决心，我今天能够提出这个思维，对政府也是鞭策，我们也希望通过各个方法，让政府行政效率提高，政策能够准确推出。我们希望是精英政府，以民为本的精英政府，必须承担社会责任，让老百姓安居乐业地生活。
主持人：希望您对国家的责任感在批评的同时，以自己的影响多做一些实事。这个是我们对您很高的期望。
郎咸平：当然有媒体报道，郎咸平太尖锐了，喜欢批评人。我们今天讲得很多，有建设性的意见提得还不够清楚吗？
如果还没有清楚的话，那真是可惜了。我今天不是来批评问题，而是提出解决方案，我重申一点，政府对股权分制国有股减持的问题。政府做什么？用政府的信用保证老百姓，政府如何用政府的信用？今天是对你们讲话，我们有这么多经验可以学习，我们建立强有力的监管机构，这是政府应该做的事情，我提出的理念，我的理念就是政府的信用是我国金融、房地产发展的问题，这是西方国家成功的经验，这就是正面向政府提出的建议！
主持人：接下来还有一个问题，目前这个阶段是处于房地产发展的哪个阶段上？您认为目前
房地产宏观调控会持续多久？
郎咸平：宏观调控能够持续多久？我演讲的意思是宏观调控本身方式的错误，最好不要持续太久。（掌声）而且我们国家的消费形态，消费函数，除了取决于赚多少钱以外，固定资产是很重要的一块，因此任何宏观调控出来，要注意到这个现象，因此一刀切的宏观调控是不可接受的，你要调控，就调控该调控的地方，不该调控的地方不要调控，这是房地产的基本原则。你调控应该对上海调控，为什么上海出现泡沫？上海的泡沫根据我的分析，很大一部分原因是国际炒家炒作的结果，最后被人套现走了以后你才调控，这对吗？
因此调控本身就是双重意义。第一个不能搞“一刀切”的调控。第二个的调控对象是谁，你要搞清楚，既然搞不清楚调控的对象，还不如不调控。话说回来，确实是有泡沫存在。解决这个问题，还是要靠政府的力量。这个时候，政府出台调控政策当然很必要。虽然打击国际炒家的同时，也打到老百姓了。但我认为这个政策还是有正面意义的。
以广东省的例子来看，广东省为什么没有这么多泡沫？这跟1992年开始就受到过数次打击，有直接关系，所以大家比较理性。广东民众历史教训多，所以宏观调控有没有正面的作用，我相信还是有的。我相信，下一次上海的老百姓会谨慎很多。所以要体会我说的话，政府的信用是积极的重要的，政府能不能够在这个问题上坚持下去，坚持以人为本的方针。方法可以改进，但原则要有，就是房地产是全面的市场，不能价格抬得太高，泡沫太多。所以，下次宏观调控的时候，不是提高利率的问题，而是如何防止国际基金投机炒作。这个，是下一步的问题。你说宏观调控有没有帮助？宏观调控肯定有抑制作用，上海的房价必须要调控。
主持人：现在的主流媒体论调，“我国将会继续加息”，“人民币汇率还将继续调整”，请问您对这两个问题的看法？
郎咸平：这是一个事实，不是主流不主流的问题，当政府一再说不调利率，不调汇率的时候，这是政府信用的问题，当政府一再说不调，但后面你又调了以后，老百姓就会认为你下次还会再调。
主持人：请问郎教授，刚才您说政府政策影响到各地房地产市场，并不是好的政策，您觉得政府应该怎么做才比较好？
郎咸平：房地产必须按照区域不同来制定不同的政策，不能一刀切，比如在广东，会打击到财富效益。
主持人：接下来关于房地产的问题，有一种观点认为国际的资本主要是针对高端的物业进行炒作，而对广大群众需求较大的普通住宅的价格影响并不大，您对此怎么看？
郎咸平：我刚才已经说了，可能讲得不是很清楚。上海房地产是针对高端的住宅进行炒作的，但会影响到周边地区的房子，产生严重的泡沫现象。
主持人：这样回答，大家满意吗？
郎咸平：这是牵牛效应，炒作一块，会让周边的地产价格水涨船高。
提问：东南亚、日本的东京70年代房产大起大落，到了90年代香港的房地产也曾经出现过很大的泡沫，那么现在上海又出现了类似大波折，这从全球经济发展过程来看这个问题，这里面有什么共性？还有什么差异性的特点？请郎教授对这个问题进行剖析。
郎咸平：简单地说，为什么你拿香港跟上海做比较，因为香港的房地产有一个特色，第一个卖楼花；第二，大楼下面喜欢开商店；第三，香港的房地产商喜欢炒作，卖高价造成泡沫。从全国来看，全国学沿海，沿海学广东，广东学深圳，深圳学香港。但回过头来看，你会发现，香港所曾经发生过的悲剧在国内曾经出现，很多地区的地产商需要学习。
炒作房产对房地产增值并不是好事。香港现在炒作房地产，这个区域富裕了吗？那话说回来，今天广东省有没有必要跟香港合作？他们说，当然要一起合作了。
为什么广东省不和舟山群岛合作？你可能会说，舟山群岛没有什么优势新产业，但香港有吗？香港有没有什么优势产业？也没有，香港是一个自由贸易港而已，这才是香港的优势。但香港整个产业是以房地产为主导的产业群，这个产业群越来越国际化。
今天中国产业的格局是不是学香港。我在上课的时候，EMBA的学生一半是地产商。我们农村