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那么在去年谈过这个话题，很多人不以为然，总认为我是标新立异，我去年讲过深圳的楼市，为什么他们半年之内翻几番，因为深圳的经营环境更差了，而不是更好了。如果我的理论是对的话，去年深圳的整个广东地区的企业倒闭数目非常多。1月份数据公布，再一次证明我又是对的。东莞地区倒闭企业数目超过1万家，台商倒闭超过3千家，倒闭数目越多的地方楼价上涨越快，大家不想做了，都炒楼炒股。讲到二元经济，你们就关心一个话题了，我一开始想告诉各位的，为什么当初股价会上升？为什么5月份到11月份有二八现象？就是股指上升你不赚钱？为什么11月份之后股价下降到3千点？二元经济。06—07年股价的上涨原因不是因为股改成功，我从那时起就不断的攻击股改，是因为二元经济的原因，大家不想干了，都去炒楼炒股，当时大量的资金进入股市，使得股市上涨。为什么当征收印花税之后，产生二八现象呢？二八现象是那些企业？你就会发现这些二八现象就是二元经济环境里面过热的部门，哪些部门？地产、钢铁、水泥、银行、政绩工程相关的部门。就是说二八现象所反映的就是二元经济的本质。如果当时5月份之前你们来听我的课的话，你们都发了。你就会去炒当时市盈率极高的二盘股，为什么到了11月份之后，股价会下跌呢？当时我在北京发言，11月份之后，大家要注意股价要下跌，为什么会有这种判断呢？那是二八现象的二，指的大盘股过于高估，势必要回调，但是其他的70—80％的部门是箫条过冷的部门，那怎么办？过热的部门由于高估，必须回调，过冷的部门股价没有上升的理由。所以70—80％的部门过冷，下跌，20％的部门由于过热，现在回调，这个在回调，这个在跌，加在一起，就是11月份之后股价持续下跌。因此，我们开玩笑讲，你2006年听我讲的话，了解这个资金的运作，就能大赚一笔，如果07年5月份听我的演讲，抓住二八现象的二，如果11月份再来听我的话，就很糟糕了，就能够避免损失，现在是4月20号，我只能让你死的明明白白，没有办法。
在这种二八现象，就是股价一直跌到今天，下一步就是我们要关注的，我们应该如何来理解今天的主题，房地产市场？这个房地产市场，它本身，就是处在二元经济环境里面，过热的部门，告诉各位，它所指的过热的部门，是一个非常奇特的部门。这话什么意思？那就是，地产，在过热部门里面，它的供给面是市场化严重不足的供给面，需求面是一个市场化严重过渡的需求面。这个现象呢？值得我们在这儿做分析。
地产的供给面我给大家粗略的分成三大要素，第一大要素就是土地开发权和银行信贷权，这两个权利操控在地方政府手中，第二大要素，地产特有的长流程管理。什么叫长流程管理？就是从立项开始，到开工，到销售，大大小小上百个环节，每个环节都操控在政府的手中。第三个要素，公开竞价的制度，公开竞价的制度使得地产价格不断飙升。那么这三个力量构建了地产的供给面。请大家留意一下，这三个现象是不是都是由政府所掌控的？所以在地产供给面根本就不是一个市场化的行为。它就是由于政府的参与，使得供给面市场化严重不足，需求面呢？地产的资金，需求面的资金，绝对不是各位所想的那样的国际热钱。以深圳为例，国际热钱只占7％，6％是港澳台资金，只有1％是真正的国际热钱，这资金哪里来的呢？讲到地产的需求面，就是需求面市场化过渡。我分成四种资金，第一种，就是前面讲的二元经济环境之下，企业家所面临的投资运营环境激速恶化，所以他不想投资了，打入股市炒股，这是我们过去忽略的最大一笔资金进入地产界，这是最重要的一笔资金。第二笔资金呢？是贪污腐败的，这个钱不会消失的，我们也发现这笔钱也是大量的炒楼炒股。第三笔才是国际热钱，第四笔资金就是老百姓的储蓄款，四笔资金构建成了地产的需求面。那么当中最重要的是哪一笔资金呢？第一笔。第一笔资金，它的来源就是由于经济环境产生重大问题而产生的。那么这个第一笔资金，我给它取了一个名字叫虚拟资金，是来无踪去无影，不可监管、预测，地产商目前所面临的环境，虽然资金压力很大，但是的你现在所处的环境的本质，不要简单的认为是一个过热的部门，而是一个虚火上升的现象，因为你供给面的成本面，基本上是刚性成本，很难下调的。可是，你所面临的需求类的资金，不是由于经济稳定增长之后，它才来购买房屋的稳定资金，而是你相都没有想到的虚拟资金。这种资金是不可预测，不可控制。打到哪里，哪里就有泡沫。这就是地产界的虚火现象，好象是一个过热部门，实际上是虚火。供给面刚性成本，需求面飘忽不定。我在去年5月份，去重庆演讲，当然也是重庆领导办的。当时重庆房价是2900元/米。我当时就发言了，这就是没有泡沫，我很少说人家好，我一说人家没有泡沫，人家都很激动，都说是郎教授说没有泡沫，我说我没有讲完，我说不要激动，我说没有泡沫的原因，是因为虚拟资金还没有来。来的话房价立刻失控，结果郎教授走了1个月之后，言犹在耳，重庆推出了一个城乡统筹新特区的计划，这个计划一推出来，大量虚拟资金涌进重庆，从2900元一下子涨到6000。房价全面失控，多10月份，他们说，郎教授，你真神了，你怎么知道？我说新特区计划就会吸引大量的虚拟资金。当时我在博鳌讲这个问题，讲完之后，有几个老大，很激动的跑上台来，对我又亲又摸的，都是男的，哎呀，郎教授，我对我们过去的行为很不理解，今天听你演讲我们都懂了，我们都是虚拟资金的提供者。我到处看，常州市有什么好地盘推出来？大量炒作，来干这个事。这个虚拟资金不同啊。而且这个虚拟资金的打击面，已经不止是在内地了。
要打到台北市，最近台湾地区的房价是下跌的，最近这半年，台北市的房价涨了三层，所以他们说台北的经济复苏了，我说胡说八道，这些从大陆地区汇进台北的资金有130亿美金，都是他们把大陆的企业不干了，炒楼了。因为台北区有一个很大的计划，新力计划（音），虚拟资金一打到台北，台北房价一下子就上升，这就是目前的现状，所以各位地产商，听到我这么一讲之后，你要理解，你所处的环境，不是像你想的那么单纯，你看，地产越做越火爆。为什么你卖的还不错的时候，你的内心深处是惶恐不安的？就是因为你所处的环境是一个虚的，供给面、环境、虚拟资金飘忽不定，这种飘忽不定随时会变，随时会来，随时会走。在常州演讲我得讲一些鼓励你们的话，虚拟资金最不稳定的地区是广东，最稳定的地区是江浙。其次是北京，而这也是为什么我在3个月之前我敢笃定上海房价一定涨，因为虚拟资金比较稳定。所以从我讲完话之后，12月到今年4月，房价基本持平，稳。我说，你们千万不要认为这是拐点，这是交易量不足，带动价格。就像各位炒股一样，如果今天没有交易的话，今天的股价和昨天是一样的，就是持稳。所以上海的房价之所以持稳的原因是因为缺乏交易。好了，这两个明白。交易一起来，房价立刻就控制不住了。这就是目前的上海。上海市房价又开始涨了，北京呢？也涨，在上海之后，广东呢？大的楼盘开始越卖越好，我昨天再一个楼盘一样的场子讲课，最贵的黄金地段，也是一样。我看到好多虚拟资金的提供者坐在下面听课。这就是广东地区高级楼盘价格不跌的主因。但是这些现象，这些现象，就是我统称的虚火。
大家再想一下我下面一个命题，你们马上要问我一句话，你这样讲，好像很奇怪，我们经济增长率明年都是10％以上，你这样讲的话，是什么因素带动我国的经济这么迅速成长呢？你们想不想知道？你们在听吗？想不想知道啊？
大家：想！听！
郎咸平教授：10％是真的，我们这么多年经济增长的主要推动力是什么？地方政府推动GDP所造成的。而不是一个经济地稳定增长，是地方政府推动GDP包括各项投资，什么工业园区，修桥铺路，这些现象带动这11年来的增长，所以我的论据是最有意思的，我们的GDP里面，和其他的经济国家相比，我们的GDP构成是最畸形的，接近50％是固定资产投资。美国呢？25％—30％，我们的一半。我们的消费是多少呢？我们的消费只有35％，占GDP里面，我们的消费只有35％，美国是多少呢？70％。所以你看，我们的投资是别人的一倍，我们的消费是别人的一半。消费不足，因此我们整个经济体制的拉动，我们每年10％的增长，是我们投入了大量的资金，在你们所看到的大厦、桥梁带动出来的，他们带动了每一年10％的增长。但是，问题出来了，你只有35％的消费能力，你看我们常州这么多企业，你生产出这么多产品，你想卖给谁？我们江浙地方这么多的工厂，这么多产品，你想卖给谁？想内销吗？难！因为我们的消费能力太差，我们只有35％的消费能力。所以逼得我们的企业在这种情况下，流血输出，给老外消费，我们出口的原因是什么？GDP的扭曲，我们国内的消费太少，我们不得不出口。我们不是出口拉动型的经济，大家不要老错啊，我们是固定资产投资拉动GDP，结果是由于消费不足，你不得不卖给外国人变成出口。所以在GDP里面，我们拿来我们的经济和日本相比，日本的出口已经够多了，日本的出口减掉进口，贸易顺差，只不过5％以下。你知道我们的贸易顺差占多少？日本的两倍。我们接近10％。所以各位请注意，由于，地方正确大力推动GDP的建设，使得我们的消费不足，整个经济是由投资所带动，消费不足必然造成大量的血淋淋出口。这个出口使得我们的外汇大量积累，因为我们的贸易顺差，占GDP的比重应该是全世界的第一名。因此我们很快的，从1。2万亿到1。3万亿，没有几个月1。4万亿，马上进入1。5万亿，怎么造成的？因为GDP的扭曲。我们积累了接近1。5万亿的外汇，我们给了美国以及欧洲太好的借口，让他们来压迫我们的人民币汇率升值，上个礼拜破7了，破7什么概念呢？那就是汇率的上升，进一步的打击了我们已经箫条的民营企业部门，使得二元经济落差更趋于明显。所以你看，二元经济会造成，是由于政府对过热部门推动项目太多，反过来，使这个GDP的组成以固定资产为主，相对而言，我们的消费不足，是的我们不得不出口，逼迫我们的形成大量的外汇，这样反过来又打击了我们已经萧条了民营企业环境，更加过冷，整个形成一个恶性循环。所以我才告诉各位，下面的日子，我只能用一句话，今天一定比明天更好。
我相信我这么讲以后，大家都应该听懂，哦，原来我经济这么回事。都应该听懂。
那么下面一个课题呢，就更有意思。我想，从一个破题口来切入，那就是为什么我们的大学生找不到工作？你会发现，大学生找不到工作，跟我们的二元经济息息相关。一切都是二元经济惹的祸。大学生找不到事。我听到我们很多内地的专家学者讲，大学生找不到工作是由于什么专业不对口啊，这个那个的，甚至还建议成立培训班培训大学生。你知道我什么感觉吗？整个胡说八道。你根本不了解状况。当初，为什么招这么多大学生呢？想一想？为什么要扩招，为什么要合并招这么多的大学生呢？因为我们看到一个美国的表面现象，就是美国的大学生这么多，哦，说不定这就是美国成功的关键，美国富强的关键，因此我们也要收这么多大学生，哪里知道，收了大学生之后，发现都失业了。什么原因呢？那就是各位最为关切的，二元经济。我和各位解释一下，二元经济你们这些制造业的部门，为什么会过冷？第一个原因是什么？我前面讲的是利率的上升啊，汇率的上升啊，存款准备金率的上升，等等。那是后来的因素，各位想一想，第一，第一步，它为什么会衰退？
这句话，和我们常州市太有关系。整个江浙地方关系重大，我想请各位思考一下，为什么会衰退？我们产品竞争力不足吗？这么简单吗？好，我们先来一个耸人听闻的结论，在座来宾