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资产中获得未来经济利益。其购置可能是必须的虽然它们不直接增加任何特定的现存不动
产、厂房和设备的未来经济利益。处于这种情况时，这种不动产、厂房和设备的购置可被视
为资产加以确认，此时，这种购置能使企业从有关资产中获得超过它们没有购置时所能获得
的未来经济利益。然而，这些资产只能在以下的程度上被确认，即这种资产及其有关资产所
产生的帐面金额不能超过它们的可收回总额。例如，一个化学制品生产厂可能不得不安装一
道新的化学处理工序，以便于在生产和贮藏化学危险品时符合环保要求；有关工厂的改进措
施可以在可收回金额的程度上被确认为一项资产，因为没有这些措施，企业就不能制造和销
售化学品。
不动产、厂房和设备的初始计量
15．符合确认为资产条件的不动产、厂房和设备项目，最初应按其成本进行计量。
成本的构成
16．不动产、厂房和设备项目的成本，应由其购买价格，包括进口税和不能退回的购买
税，以及任何使资产达到预期工作状态的直接可归属成本所组成。在计算购买价格时，应减
去任何有关的商业折扣和回扣。直接可归属成本的内容如下：
（1）场地整理费用；
（2）首次运输和装卸费用；
（3）安装费用；
（4）专业人员（例如建筑师、工程师等）的服务费用。
17．当不动产、厂房和设备项目的延期付款超过了一般的信用期限时，它的成本就是现
金价格的等价物。这一金额与付款总额之间的差额被确认为信用期间的利息支出，除非此差
额已按照国际会计准则第
23号“借款费用”中所允许的备选处理方法进行了资本化处理。
18．管理和其他一般间接费用不属于不动产、厂房和设备成本的组成部分，除非它们是
能直接归属于资产的购买或使资产达到其工作状态的成本。类似的，开办费和类似的生产前
准备费用也不形成一项资产的成本，除非它们是使资产达到其工作状态所必需的。在资产达
到预期操作情况之前所发生的初期操作损失应确认为费用。
19．通过使用与购置资产相同的原则，可以确定一项自己营建的资产的成本。如果企业
在正常经营过程中为销售而制造了类似的资产，这种资产的成本一般与生产待售的资产的成
本相同（见国际会计准则第
2号“存货”）。因此，在计算这种成本时，应消除任何内部利润。
类似的，在生产自己营建的资产时所发生的，由报废的材料、人工，或其他资源引起的异常
金额的成本，不应包括在资产的成本之中。国际会计准则第
23号“借款费用”，对利息费用
被确认为不动产、厂房和设备的成本的组成部分，制定了必须满足的一些标准。
20．在融资租赁下由承租人持有的资产的成本，应采用国际会计准则第
27号“租赁会计”
中所确定的原则来确定。
21．不动产、厂房和设备的帐面金额，可能由于适当的政府补助金而降低。关于这一点，
可参考国际会计准则第
20号“政府补助会计和对政府援助的揭示”。
资产的交换
22．一项不动产、厂房和设备可能是在交换或部分交换一项不同的不动产、厂房和设备
或其他资产时获得的。这一项目的成本应按所收到的资产的公允价值来计量，它相当于所放
弃资产的公允价值，经过所转移的任何现金或现金等价物的调整以后的金额。
23．一项不动产、厂房和设备可能是在交换一项类似的资产时获得的。这种类似的资产
在相同的商业行业具有类似的用途，并且具有类似的公允价值。一项不动产、厂房和设备也
可能出售，以换取在一项类似的资产中的权益。在这两种情况下，因为获利过程是不完整的，
因此，在交易中也不确认任何利得或损失。相反，新的资产的成本就是所放弃的资产的帐面
金额。但是，所收到的资产的公允价值可能提供了所放弃的资产发生了损耗的证明。在这种
情况下，所放弃的资产应减记价值，并且这些减记价值应分配给新的资产。交换类似的资产
的例子包括飞机、旅馆、服务中心和其他不动产的交换。如果其他的像现金之类的资产作为
这种交易的一部分而被包括，这就表明所交换的项目并没有类似的价值。
后续支出
24．当超过原先确定的现在资产的业绩标准的未来经济利益有可能流入企业的，与某项
已被确认的不动产、厂房和设备有突的后续支出，应增加该资产的帐面金额。而所有其他的
后续支出，应在其发生的期间确认为费用。
25．用于不动产、厂房和设备的后续支出，只有当它能改善资的状况，并超过其原先确
定的业绩标准时，才能被确认为一项资。能导致未来经济利益增加的改良措施，举例如下：
改良一座厂房，以延长其使用年限，包括增加其生产能力；
改进机器部件，以大大改善产品质量；和
采用新的生产工序，以大大降低原先确定的生产成本。
26．不动产、厂房和设备的维修或维护方面的支出，是用来恢复维持一个企业预期从原
先确定的资产的业绩标准中获得的来经济利益的。因此，它通常在发生时被确认为费用。举
例来说，于厂房和设备的维修或检修费用通常被确认为是费用，因为它是恢复而不是增加原
先确定的业绩标准。
27．对于在购入一项不动产、厂房和设备以后发生的支出进适当的会计处理，取决于在
初始计量和确认有关的不动产、厂房设备项目时所考虑的情况，以及该后续支出是否可以收
回。例如，当不动产、厂房和设备项目的帐面金额已经考虑了经济利益的失时，用来恢复该
资产的预期未来经济利益的后续支出可以予资本化，其条件是帐面金额不能超过资产的可收
回金额。当一项产的购买价格已经反映了企业在未来的发生支出的义务时（该支出是使资产
达到工作状态所必需的），也是这种情况。像这样例子可能是一幢待装修的楼房的购置。在这
种情况下，后续开支在它能从该资产的未来使用中可收回的限度内增加该资产的帐金额。
28．某些不动产、厂房和设备项目的主要组成部分可能需要期进行重置。例如，一个炉
子在使用了特定的小时数以后，可能要更换衬里，或者飞机的座位和门廊等内部设施，在机
体的寿命报内可能需要更换多次。这些组成部分应按单项资产予以核算，为它们具有与它们
相关的不动产、厂房和设备的使用年限不同使用年限。因此，只要第
8段的确认标准被满足，
在重置或更新该组成部分时发生的支出应作为一项单独的资产的购置来核算并且被重置的资
产应予以核销。
初始确认以后的计量基准处理方法
29．当不动产、厂房和设备已被初始确认为一项资产以后，它们应按其成本减去任何累
计拆旧后的金额入帐，并应根据第
56段的要求将资产的价值减记到其可收回的金额。允许的
备选处理方法
30．当不动产、厂房和设备被初始确认为一项资产以后，它们应按价值重估后的金额予
以入帐，即按其在重估日公允价值祛去任何时随后累计折旧后的金额入帐。应经常有效则地
进行价值重估工作，以便使帐面金额与在资产负债表日按公允价值确定的金额之间不会发生
太大的差别。
以入帐，即按其在重估日公允价值祛去任何时随后累计折旧后的金额入帐。应经常有效则地
进行价值重估工作，以便使帐面金额与在资产负债表日按公允价值确定的金额之间不会发生
太大的差别。
估
31．土地和建筑物的公允价值通常是指它的现有用途的市场价值。这种现有用途的市场
价值是以该资产在相同或者类似的商业活动中将被继续使用为先决条件的。该价值通常是由
合格的专业评估人员进行的评估来决定。
32．厂房和设备的公允价值通常是经评估后确定的市场价值。当因为厂房和设备的特殊
性质和因为除了作为连续商业活动的一部分外，它们很少出售，从而没有市场价值的依据时，
它们可以按照折旧后的重置成本进行估价。
33．在确定公允价值时，不动产、厂房和设备应按它的现有用途的基础进行估价。然而，
当某种资产有可能在用途上发生变化时，应按照与它具有相同使用、目的的类似资产的基础
进行估价。例如，一方面按其使用中的价值对工厂和工厂内的设备进行估价，另一方面却按
重建为商业中心的土地的公开市场价值对工厂厂址进行估价，这种做法是不恰当的。
34．价值重估的频率取决于被重估的不动产、厂房和设备的公允价值的变动。当一项已
被重估的资产的公允价值与它的帐面金额相差很大时，需要进行进一步的价值重估。一些不
动产、厂房和设备项目的公允价值可能会发生重大的和不稳定的变动，这就需要每年进行价
值量估工作。对于公允价值变动不显著的一些不动产、厂房和设备来说，不需进行频繁的价
值重估。相反，每隔三年或五年进行一次价值重估就已经足够了。
35。当对某项不动产、厂房和设备进行价值重估时，在重估日的任何累计折旧可按如下一
种方法处理：
（1）按照该资产帐面总额的变动按比例地重新表述累计折旧，以便使重估后的资产的帐
面金额等于它的重估金额。当一项资产通过对折旧后的重置成本以指数调整的方式进行价值
重估时，经常使用这种方法；
（2）从该资产的帐面总额中冲销累计折旧，并按该资产价值重估后的金额重新表述净值。
例如，当建筑物按其市场价值进行价值重估时，就经常使用这种方法。
由于对累计折旧的重新表述或冲销而引起的调整金额形成了帐面金额的增加或减少，这
将在第
39段和第
40段中涉及。
36．36．
。
37．一种类型的不动产。厂房和设备是指在企业经营过程中，具有类似的性质和用途的
一组资产。以下是各种单独的类型的例子：
（1）土地；
（2）土地和建筑物；
（3）机器；
（4）船只；
（5）飞机；
（6）汽车；
（7）家具用品；和
（8）办公设备。
38．属于同一种类型的不动产、厂房和设备中的项目应同时进行价值重估，以避免资产
的选择性重估，以及在财务报表中将不同日期的成本和价值的混合体的金额作出报告。然而，
只要一种类型的资产的价值重估可以在短时间内完成，并且重估价始终保持最新，一种类型
的资产就可以在滚动的基础上进行价值重估。
39．当作为价值重估的结果而使一项资产的帐南金额但拥阳，这个增加的金额应直接贷
记以价值重估盈余为标思的扶滋中。汉商，当价值重估的增加额被用来转回以前被确认为挽
用的同一项资产的价值重估的降低额时，在这一程度内，它应确认为一项收益。
40．当作为价值重估的结果而使一项资产的帐面金额降胁时，这个降低的金额应确认为
一项费用。钱而当价值重估的降低额并未超过为同一项资产所保持的价值重估盈余时，在这
一程度内，该降低额应直接从任何的相类价值重估盈余中扣除。
41．包括在权益中的价值重估盈余在其实现时，可以直接转入保留盈余中。整个盈余可
在资产报废或处置时实现。然而，某些盈余可在企业使用该资产时实现。在这种情况下，所
实现的盈余额，就是以重估后资产帐面金额为基础的折旧额与以资产原始成本为基础的折旧
额之间的差额。从价值重估盈余到保留盈余之间的转帐并不经过损益表。
42．由于对不动产、厂房和设备进行价值重估而产生的对所得税的影响（如果有的话），
应根据国际会计准则第
12号“所得税会计”进行处理。
折旧
43．43．
。
44．当体现在一项资产中的经济利益被企业消费时，该资产的帐面金额应减少以反映这
种消费，通常是计算一项折旧费用。即使资产的价值超过它的帐面金额，仍应计算折旧费用。
45．体现在不动产、厂房和设备中的经济利益，主要是通过对资产的使用被企业消费的。
但是，当资产闲置时，诸如技术陈旧和磨损之类的其他因素经常可以导致原本期望从这项资
产中得到的经济利益的减少。因此，在决定一项资产的使用年限时，需要考虑以下所有的因
素：
（1）企业的资产的预期用途。用途可参考该资产的预计生产能力或实际产量加以评估；
（2）预计物理磨损。它取决于各种经营因�