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稍趾螅愀垡泄嵩�5次减息，令最优惠利率从8厘半减至5。25厘。楼宇按揭利率也一度低至6厘半，而楼宇按揭还款期又延长到20年。期间，银行竞争激烈，放宽了楼宇按揭的条件，这为置业人士和地产炒家提供了良好的融资环境。
（4） 海外资金大量流入。80年代中期以后，香港逐渐成为国际资本进入中国大陆的最重要跳板，海外跨国公司纷纷在香港设分公司或办事处，扩大了对香港高级写字楼和大型住宅的需求。1988年，海外投资香港物业达到历史高峰，全年上亿元的物业交易逾100宗，涉及金额超过200亿元。据置地和仲量行的一份调查报告，置地公司写字楼物业的租户中，70％是来自香港以外的海外国际性机构，外资公司成为支持香港写字楼租金最高水平的基础。〔2〕
1。3 第二次升浪： 1991年至1994年（1）
1989年中，受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响，香港经济陷入疲弱局面，从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌，平均跌幅约3成。当时，香港移民潮骤起，中小型住宅楼价普遍被看淡。然而，经过半年多的调整，到1990年中，香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月，伊拉克入侵科威特，中东海湾战争爆发，市场转持观望态度。不过，受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激，楼市应跌未跌。1991年2月底，海湾战争结束，时局从紧张转向平和。当时，通胀高企加强了市民的预期通胀心理，加上2、3月份股市表现优良，引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发，香港地产市道遂进入第二次升浪。
1991年3月，香港楼市蓄势而发，升势凌厉，尤其是设备齐全的大型私人屋邨更成抢手货，包括黄埔花园、太古城、康怡花园、杏花邨、德福花园、华信花园等，黄埔花园和太古城的楼价在短短一个月时间即从每方尺约2 300元急升至约3 300元。由于楼市活跃，地产发展商在港九新界推出的多个楼盘瞬即售罄，楼价急速攀升，甚至是尚未进行登记及公开发售的楼盘，售楼处已出现轮候人龙，惟恐机会稍瞬即逝。
期间，长实推出的汇景花园更掀起新一轮的炒楼热潮。汇景花园因为是地铁沿线最后一期的大型私人屋邨，备受欢迎。3月下旬，市场传闻汇景花园将于日内推出，瞬即在长实总部中区华人行的售楼处大排长龙，长实多次贴出告示劝喻市民离去不果，最终要警方出面驱散人群。及至3月26日，长实推出汇景花园750多个中小型住宅单位，平均售价为每方尺2 400元，结果发售第一天已售出9成。当时，炒风炽热，一名炒家在一日内与用家达成转售协议，赚取了8万元；另一炒家购入汇景一个单位，在一个月内成功转手，获利25万元。〔3〕
当时，地产市场交投活跃。社交场所，人人都在大谈楼价、交换炒楼经验。银行按揭部、律师行、地产代理均忙得不可开交，一些地产代理更是从早上9时忙到翌晨1时，以求赚取更多佣金。据业内人士估计，当时地产市场上现货楼炒家约占55％，而楼花炒家所占比例更高达70％。〔4〕通常，物业买卖合约总值与物业转让契约总值之比可用作粗略衡量投机活动程度的指标，因为在楼花买卖中，投机活动把同一个尚未入伙的住宅单位转手多次，这将使物业买卖合约的总值相对于最终屋契的价值高。据田土厅的统计，这个比例1990年是0。8， 到1991年已急升到1。2。（见图5。1）
1991年7月，中英双方就新机场问题达成谅解，延误多时的新机场计划终于可以上马。受此利好消息刺激，香港楼市再度飙升，结果全年累积升幅超过55％，与市民的实际承受能力逐渐脱节。据统计，1991年底香港供楼负担比率已达93％，是1983年以来的最高水平。楼价的急升，一时成为社会舆论关注的焦点。
在社会舆论的压力下，港府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施，内容包括规定临时订金为楼价的5％、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位、禁止使用授权书登记、设立抽签拣楼程序等。措施推出后，售楼程序虽已好转，但炒风并未受到明显压抑，楼价继续急升。同年12月，港府再推出6项打击炒楼措施，包括向买卖楼花者征收楼价2。75％的印花税、禁止内部转让楼花，登记买楼需交本票，以及促使银行按揭贷款最高比率从过去的9成降低到7成。
踏入1992年首季，香港楼市承接上年升势继续上扬，港九各区主要大型私人屋邨的成交价在3月底升至每方尺4 000元以上。然而，进入第二季后，港府的连串打击炒楼措施，尤其是限制7成楼宇按揭政策的效果逐渐浮现，楼市承接力渐弱，成交大幅减少，炒风收敛，市场转趋淡静，价格亦开始下调。
不过，就在中小型住宅楼价疲软之际，1992年第二季度起，大型豪华住宅价格开始大幅上升，短短半年间升幅达2成至3成。帝景园、宝马山花园平均每方尺升到5 000元以上，九龙塘又一村、又一居亦升至接近5 000元。踏入1993年，在中英两国恢复外交接触，共商香港1994/1995年的选举安排的这种背景下，市场气氛转趋乐观，楼价再度攀升。这次由豪华住宅带动，到年中已上升约25％。随着豪华楼宇价格的急升，中小型住宅亦不甘后人，但受到7成楼宇按揭的制约，升势已大为逊色。
有鉴于此，地产发展商开始批评这一政策。1993年2月，香港地产建设商会代表会晤港府财政司麦高乐，反映地产商的忧虑和要求。部分地产商甚至自行将按揭比率提高到7成半至9成，即在银行提供7成按揭的基础上，由发展商属下的财务公司再提供半成至两成的额外按揭贷款，但还款期较短，息率亦较高。这一做法最初由大地产商牵头，如恒基、南丰、华懋、信和、新地、长实等，后来逐步扩展到中型地产商。这一措施刺激了呆滞的楼市，促进了楼盘销售，例如新地推出的元朗加州花园、南丰推出的将军澳慧安园、长实推出的嘉湖山庄三期，反应都相当热烈。
1993年12月，港府推出被视为后市信心指标的毕架山龙坪道住宅地王拍卖，经过激烈竞投，最后以信和置业为首，包括新加坡发展银行、南丰、华懋、中国海外5间公司组成财团，以39。4亿元投得，这是港府在官地拍卖中所录得的最高售价。（见表5。2）该幅土地面积46。84万方尺，地积比率为1。55倍，可建楼面面积72。60万方尺，即每方尺楼面地价5 400元，加上每方尺1 300元的建筑费，连同利息在内每方尺建筑费高达8 194元，发展商要赚得两成利润，至少要以每方尺10 000元推出。
在地王拍卖成绩理想的刺激下，香港豪华住宅售价再创新高。其实，早在1993年初，豪宅楼价已稳步上扬，5、6月份交投更见畅旺，售价在两个月间升幅达到2成。其后，银行宣布将400万元以上豪宅按揭收紧至6成，市场气氛一度转淡，但10月下旬以后，港股大幅飙升，市场购买力再度凝聚，结果全年售价升幅达3成至4成。在豪宅楼宇的带动下，中小型住宅单位价格再度飙升，到1994年第一季，平均每方尺售价已升至5 000元水平。
这次升浪，基本上是以住宅楼宇为主力，带动写字楼和商场店铺市场上升。香港写字楼租金在1989年初达到顶峰后因供应量大增而回落，1990年至1992年一直处于低潮。这令发展商对兴建写字楼的兴趣大减，甚至将部分商住地盘改建住宅大厦。1992年底，写字楼的空置率再次降到低点，租金蓄势待发。1993年，写字楼市场交投畅旺，无论是租金、售价均大幅攀升，中区和湾仔甲级写字楼的租金在短短一年间升幅分别达4成及3成，1994年初，中区交易广场每月每方尺租金已升至90元，直逼全球冠军东京。写字楼售价亦迭创新高，1993年12月，中区大道中九号优质物业19楼就创出每方尺售价1。37万元的天价。
随着繁荣商业区从核心地带向边缘地区扩散，香港的商场、店铺市道亦有不俗表现，尤其是港岛的湾仔、铜锣湾、北角及九龙尖沙咀表现最理想。从铜锣湾区看，自从崇光百货公司开幕及时代广场落成后，该区人流量急增，吸引了不少大型连锁集团在附近开设分店，令该区店铺租金急升。1994年初，香港商铺租金在全球12个主要城市中已高居榜首。其中，铜锣湾一店铺每月每方尺租金高达3 429元。（见表5。3）铜锣湾香港大厦一个商铺，有买家出价每方尺19万元，后因业主惜售而搁置。这一阶段，香港地产市场需求畅旺，价格大幅攀升的原因，主要有以下几点：
（1） 香港经济持续繁荣，市民收入不断增加。踏入90年代，在亚太经济，尤其是在1992年春邓小平南巡、中国全方位对外开放的推动下，香港经济保持持续繁荣，增长率平均每年达5％。1994年香港人均本地生产总值已达21 800美元，已超过英国、加拿大、澳洲，在亚洲仅次于日本及文莱。经济的持续繁荣令香港实现全民就业，市民的收入不断增加，置业及改善居住环境的欲望和能力大大提高。香港的房屋问题正逐渐从“有没有”的问题过渡到“由小而大”的问题。〔5〕然而，受到地少人多基础条件的制约，香港私人住宅单位大部分属于七、八百方尺或以下的单位。（见表5。4）市民“细屋换大屋”的行动使香港住宅房屋结构性问题凸显，对大中型住宅提出更大的需求，这就是90年代大型私人屋邨备受欢迎、售价持续攀升的重要原因。
（2）外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放，香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要，日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好，海外资金和雇员注入，早期外流的资金和移民亦源源不断回流，对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例，1984年至1990年期间，香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米（215。28万方尺），到1992年至1993年期间，每年吸纳量猛增到50多万平方米（538。20万平方米）。这一时期，中国扩大对外开放，内地驻香港的中资机构发展相当快，中资在地产市场大举投资，亦推动了市场畅旺。1992年，中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢，掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。
（3） 银行存款利率偏低和通货膨胀高企，负利率情况严重。香港自1983年实行港元联系率制度以来，银行利率跟随美元利率走势，节节下调，期间通货膨胀偏高，90年代初一度高达13％，因此，自1987年以来，香港银行的负利率情况开始出现并愈趋严重。以1994年初为例，3个月定期存款利率仅3。5厘，最优惠利率6。75厘，住宅按揭利率8。5厘，而通胀率则高企8。5％，换言之，存款人的存款每年实质亏蚀5％，贷款的实质利率接近零。负利率驱赶银行存款流向股市、楼市，买楼或“细楼换大楼”不仅可改善家居环境，而且成为保值、增值的理想投资工具。
（4） 市场的预期心理和投机因素。在需求的推动下，香港楼价连年上升，且升势愈来愈猛，反映供求问题已进一步恶化。市场的真正买家和投机者均认同楼价将继续上升的走势，真正的置业者担心其未来的置业能力进一步下降，只好利用银行贷款提前实行购楼计划，投机者更乘机大肆“炒楼”赚取利润，从而形成非正常的市场需求，进一步推高楼价。
1。4 第三次升浪： 1995年至1997年
1994年第一季，香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节，社会上要求政府加以干预的呼声日高，1994年3月30日，港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施，并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是：
（1） 加快发展天水围200公顷政府土地的基础设施建设，以配合新建房屋；
（2） 加快发展私人机构的土地库存，邀请私人发展商提交计划对其土地库存提供基础设施；
（3） 加快香港房屋委员会的建屋速度，包括提供足够的额外土地及基础设施；
（4） 为土地发展公司和房委员提供贷款，改善其资金流动，使它们可以将更多商住单位推出市场。
1994年6月，港府正式公布遏制楼价首阶段措施，
内容主要包括增加土地供应、房屋供应、综合检讨规划及发展程序，继续打击投机活动、保障消费者等。
当时，港府声明，这仅是第一阶段措施，若不奏效，将在第二阶段实施更严厉措施，结果，居高不下的楼市应声下调。�