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1998年，香港地产业可谓经历了严重的危机。统计数据显示，该年全年在政府土地注册处登记的楼宇物业买卖合约，累计达11万宗，涉及金额约3400亿元，分别比1997年大幅下跌约4成半及6成。登记的金额跌幅远超过登记宗数的跌幅，显示了1998年楼宇价值严重下挫。该年，香港大型私人屋邨售价平均再下跌约35％至40％不等，比1997年第二季高峰期平均下跌约50％，已回落到1995年低潮时的水平。1998年，政府卖地收入仅122亿元，比1997年大幅减少7成。
1999年4月，特区政府恢复卖地，在4月和6月的两次土地拍卖会上，所推出的地段均能以比市场预期高出两成的价格成交。到12月，政府推出1999年最后一次卖地，各大发展商出价谨慎，最后由长江实业以13。4亿元投得西九龙填海地段，平均每方尺楼面地价2759元，反映楼市前景仍未乐观。业内人士分析，香港地产业最困难的时期虽然已经过去，但真正反映金融风暴完结的楼市新一轮的升势，则仍未出现。
2。3 大型地产发展商的减价促销战
地价、楼价的节节大幅下挫，对拥有大量楼宇现货、期货以及大批地皮的地产发展商形成了沉重的财政压力，各大地产发展商惟有以减价及各种形式促销新楼盘，以减低持有量套现资金。结果，新楼盘的减价战成为这次地产危机中的一大特色。业内人士表示，其惨烈程度为近年所罕见。
其实，早在1997年10月金融风暴骤至不久，地产发展商之间的减价战已经展开。11月底，会德丰趁长江实业推出大埔鹿茵山庄开售前3天，突然将同区的倚龙山庄剩余单位以减价两成半推出倾销，结果一举清货，迫令长实破例临时减价及延迟开售日期以应付。及至12月底圣诞前夕，会德丰再趁长实的听涛雅苑认购超额3倍时，宣布以每方尺5888元的震撼低价，推出其市区钻石山地铁上盖的星河明居，迫使长实再次临时改变销售策略。会德丰两次减价对撼长实，不但令同区楼价即时下跌，而且燃起了发展商之间的减价战火。
1998年初农历新年后，香港各大发展商纷纷减价出售旗下新楼盘或剩余单位，引发1998年首轮减价战。当时，新鸿基地产在推出帝琴湾时带头减价，持货沉重的信和置业即时跟随，将海悦豪园和泛海轩、峰华轩两个新楼盘分别减价一成半及三成，令呆滞的楼市转趋活跃。
到5月，新地的晓峰园和长实的盈翠半岛对撼，将减价战推上高潮。当时，新地推出青衣晓峰园160多个单位，每方尺楼面售价为4280元，但随即遭到长实的截击，长实以比市价低两成的“超震撼价”——每方尺楼面4147元推出青衣机铁站上盖盈翠半岛对撼，结果造成轰动效应，开售当天已全部售罄1300个单位，而新地的晓峰园则只售出约80个单位。新地随即部署减价反击，将晓峰园售价大幅减少一成七，并委托地产代理大规模促销。结果发生晓峰园地产代理大批汇聚中区和记大厦门口，截击盈翠半岛买家的不愉快事件，要劳动长实副主席李泽钜致电新地副主席郭炳江投诉，由新地下令撤离。此后，地产代理因抢客而发生的争执屡见不鲜。
继新地、长实相继低价促销新楼盘之后，香港各大地产发展商均先后加入减价行列，并形成一浪接一浪的减价骨牌效应。在将军澳，恒基的新都城、新宝城及南丰的南丰广场相继加入战团；在大埔，新地的雍怡雅苑和长实的盈峰翠邸对撼，而丽新亦以减价推销聚豪大厦迎战；在元朗，南丰的翠峰山庄、恒基的合益广场、百利保的御豪山庄均减价促销。
各大发展商在减价促销的同时，还推出各种方法加以配合。如新地在1997年底销售卓尔居一期时，首创息口保障计划，即买家的楼宇按揭息率若超过发展商规定的上限时，多出的利息由发展商承担，令买家对利息及供楼负担更有预算，免却后顾之忧。恒基在销售将军澳新都城时，推出“跌价两成补偿计划”，规定如果买家在规定日期时所购单位市值低于购入价，买家不用承担该差价，可向发展商索取该差价用作支付二按部分还款之用，但以购入价两成为上限，条件是要求买家多付8％楼价，但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时，更推出“110％信心计划付款方法”，采取期权的概念以“包升值”来包装促销。
在以往的很长一段时期中，香港的地产发展商在销售新楼盘上，似乎都有一定的默契，尽量避免“撞盘”，彼此之间轮流推销，秩序井然。然而，在是次地产危机中，有关游戏规则似乎已经被破坏，各大地产商争相出货，形成互相对撼、楼价大跌的骨牌效应，这从一个侧面反映危机对地产商打击之沉重。据中原地产研究部发表的报告，1998年全年香港地产发展商的一手私人住宅买卖合约登记宗数是3。14万宗，涉及金额1199亿元，分别比1997年大幅上升五成二及下跌1％，反映出各地产商互撼所造成楼价暴跌的局面。当时，有地产评论认为，减价战持续下去，势将令香港整体经济受到伤害，后果可能十分严重。
3 地产业：香港经济的“寒暑表”
亚洲金融风暴之后，香港地产业的发展前景受到了社会各界普遍的关注。
长期以来，地产业与香港整体社会经济同步发展。尤其是经过近30年来的迅速发展，地产业已成为香港经济的重要支柱之一，在香港经济中具有举足轻重的作用，被誉为香港经济的“寒暑表”。〔7〕因此，地产业的平稳发展，符合香港经济的整体利益。
3。1 地产业对香港GDP的贡献
90年代中期，香港政府统计处曾对地产活动作过系统的调查统计，根据它的定义，地产业包括：（1）拥有作为发售或租赁用途的私人发展工程的机构单位，在统计期间相关的建造工程正积极展开，其中包括私人机构参建居屋计划及夹心阶层住屋计划，但纯粹或主要供应本身使用的地产发展或纯粹为持有土地而成立的公司，则不包括在内；（2）雇用两人或以上的地产租赁、经纪或代理及保养管理服务机构单位或地产企业的附属公司。〔8〕
根据这一定义，地产业包括3个行业，即地产发展兼/或租赁业、地产保养管理服务业，以及地产经纪及代理业。据统计，1996年地产业的营运机构单位共有8298个，就业人数64028人，比1987年分别增加101％和92％。其中，地产发展兼/或租赁业的营运单位有5463个，占总数的66％；以服务及租项收入和增加价值计算，该行业占整体地产业的63％和89％。从事地产保养管理服务的单位有439个，仅占总数的5。3％；但在就业方面却占总数的55。2％。而地产经纪及代理机构则有2397个，占总数的29％。（见表6。5）由此可见，地产业中，以地产发展兼/或租赁业为主体，以地产保养管理服务业和地产经纪及代理业相辅助。不过，由于地产业经营的高度集中性，该行业实际由约十数家大型地产发展商主导。
近20年来，香港不论整体经济、个别产业或地产业本身，都表现出一些值得注意的演变趋势。整体而言，随着中国内地改革开放，香港工厂大规模北移，制造业在香港本地生产总值（GDP）中所占比重急速下跌，而服务业的比重则进一步增加，主要表现为进出口贸易和金融地产业的提升。就地产业来说，80年代的高峰期地产业在香港GDP的比重曾一度达到13。6％，其后在1984年低挫至6。4％，后再逐步回升。到1996年地产业的增加价值达1157亿元，占香港GDP的比重回升到10。2％，这时期，地产业已超过制造业、金融业等而成为香港经济中仅次于进出口贸易的第二大行业。
当然，这里指的仅仅是狭义的地产业，如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权，以及建造业加总视为广义的房地产业，则近20年来其在香港经济中的比重，低则占21。7％，高则超过3成（见表6。6），成为香港经济最重要的经济支柱。正如有学者分析所指出的：“香港经济中的房地产是一具实质重要地位的产业，是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉，香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中，房地产的意义才能真正彰显。”〔9〕
3。2 地产业对香港财政收入的重要性
地产业对香港财政收入的贡献首先表现在卖地收入上。据统计，从1971/1972年度到1997/1998年度的27年间，香港政府的卖地收入累计高达2554。23亿元，在同期财政总收入中所占比重达13。5％。具体而言，卖地收入占财政总收入的比重在各年变化颇大，从70年代中期起逐年上升，到80年代初期达到高峰。1980/1981年度，卖地收入占财政总收入的比重一度高达35。6％，其比率如此之高，这在西方经济中比较罕见。进入过渡时期以后，由于卖地收入对半平分拨归港府和中英土地委员会辖下的土地基金，卖地收入在政府财政总收入的比重有所减少，但到1997/98年度又回升至23。4％。（见表6。7）除卖地收入外，香港政府还直接或间接地向土地、房屋征收多种税项，包括地税、物业买卖印花税、物业税、差饷，以及地产发展商的溢利税、利息率等。此外，港府还有物业及投资收入。据统计，从1994/1995年度至1998/1999年度的4年间，仅差饷和政府物业投资两项累积达386。81亿元，约占同期财政总收入的4。9％。（见表6。8）换言之，如果将卖地收入、差饷、政府物业及投资，以及其他各项相关收益加总，在政府财政总收入中所占比重估计平均达20％或以上。地产业成为政府财政收入的一个重要来源，成为香港实行低税制的基础，对香港财政收入的稳定具重要意义。
诚然，香港政府在拓展土地方面所付出的成本亦相当大。其中，仅“土地和土木工程”一项开支即占港府财政总开支的5％至10％左右。〔10〕此外，港府公共服务支出中的“运输”和“水务”等项，每年耗资亦不菲，其中相当部分也与开拓土地、增加土地价值有关。业内人士认为，地产业的好坏，直接影响港府财政收支的平衡，并进而影响港府的财经政策，对香港社会经济的发展有特殊的作用。
3。3 地产业对各行业的影响
地产业对香港经济的各个主要行业都有重要影响。与地产业关系最密切的是建筑业，地产业兴旺必然带动建筑业的繁荣，而地产业的调整则首先影响建筑业的发展。如20世纪70年代中到80年代初，香港地产业持续兴旺，使建筑业也相应出现了长达8年的繁荣期，建筑开支从1975年的39。96亿元增加到1982年的247。87亿元，7年间增幅达5。2倍。然而，1982至1984年间地产业衰退，使建筑业陷入困境，开工地盘大幅减少，政府工程也因财政困难而收缩。1984年成为该业10年间首次出现衰退的年份。踏入过渡时期以后，地产市道复苏，建筑业再次获得迅速发展。1997年，建筑业的生产总值达731。39亿元，比1985年的120。38亿元增长了6倍。由此可见地产业与建筑业关系之密切。
地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售，分期付款”的售楼制度以后，金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要，地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中，房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后，随着地产业的迅速发展，金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计，从1992到1998年，建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元，其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升，从40。5％上升到51。4％。（见表6。9）由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气，楼价攀升，地产业对银行贷款需求就急剧增加，给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象，而一旦地产业调整，楼价大幅下跌，银行业就会出现大量呆、坏账，甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。
地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后，地产业便与股票市场紧密结合，形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料，地产建筑股总市值为10793亿元，占股市总值34760亿元的31。05％，在各类股票中比重最高，远在综合企业股（25。98％）、金融股（23。17％）、公用事业股（10。28％）、工业股（