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障碍，让他们的生意无法做下去。于是，从各相关部委到地方政府相继出台“组合拳”。一方面，
明确禁止某些房产交易（如期房交易），或者为房产交易设置障碍，比如，要求卖方先还清按揭
贷款，否则房产证不可转让，由于买方在得到房产证之前不能付款，这个规定就使交易过程变
得很困难。另一方面，不同部门和地方政府借机强加各类税收，如七部委2005 年5 月规定：不
足两年转手交易的房产全额征收营业税。接下来，南京市乘机加税，房产交易契税从2％上升到
4％，对房产增值征收20％的个人所得税。由于南京的房产营业税为5。5％，这些新政使南京居
民的房产赋税一夜之间增加了27。5％。上海等地政府也对房产市场大举出击。
首先声明，本人跟房产公司没有任何利益关系。但是，针对这些政策以及许多同仁的铁腕
管制建议，比如一些专家提出要对房产征收90％的个人所得税，等等，我只想提出几个问题，
希望今后的宏观调控能更多地遵循市场原则，以不损害公民的产权与经济权利为基础。
2004 年3 月修改后的新《宪法》第十三条有两点核心内容：第一， “公民的合法的私有财
产不受侵犯”；第二，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征
收或者征用并给予补偿”，也就是说，政府为了“公共利益”可以征收私有财产，但关键是要有“补
偿”。这两点应当是中国市场经济的基本框架，也是各种宏观调控政策不能违背的原则。
那么，上面讲到的各类新增房产税是否对私人财产构成“侵犯”？其次，禁止或者限制公民
的房产交易权是否构成对私人产权的“侵犯”？我们可能认为，哪怕房产增值与交易税涨到30％，
甚至40％，也不算高。可是，我们必须清楚，那些房产是老百姓的合法私人财产，任何征税都
是一种摄取，即使只要征收1％的税，我们也至少要回答以下几方面的问题：第一，行政部门是
否有法律赋予的课税权力？第二，即使有，又有谁来平衡、监督行政部门的加税权？第三，即
使行政部门有权加税，它们是否应该证明是为了“公共利益”？最后，即使加税是为了“公共利益”
（因此，这种对私人财产的摄取或者说“侵犯”也可以说是为了“公共利益”），财产受到牺牲的一
方是否应该得到合理的“补偿”？这种“补偿”可以是间接的公共产品（public goods），问题是交税
之后人们得到的公共产品是否与所交税额相配？—当我们随便就要调控这个、调控那个的时候，
当我们处处要利用加税来实现宏观经济或者其他目的的时候，我们有必要理解：老百姓的交易
权也是他们的产权的一部分，征税和限制交易权都等于摄取公民的财产。
当然，我不是说不能征税或不能推出市场规则，政府在维护市场秩序方面当然有不可推卸
的责任，而是说每增加一点税的时候，我们必须有严格的立法程序，要证明有“公共利益”的存
在，并且在老百姓牺牲自己的产权之后能得到相应的直接或间接的公共产品“补偿”，不能由行
政部门随意加税。《福布斯》最近称中国税赋名列全球第二高，虽然一些同仁对其方法有争议，
但不管怎么说，这至少说明中国老百姓的税赋已经不低。在目前征税权不受约束的情况下，全
国人大常委会有义务把加税权从行政部门收回到立法机构，让政府可以加税但要加得很“辛苦”。
从个人权利角度考虑宏观调控政策
个人经济权利和个人空间通常是宏观政策讨论中缺席的因素，但对于中国社会的长期发展
来讲，这些因素不能再缺席，否则难以建立真正的市场经济。为什么公民的交易权是其产权的
一部分呢？我们还是以房地产来说明。1998 年的住房市场化改革和住房按揭贷款的推出可能是
上届政府意义最深远的举措之一。这两项大手笔从根本意义上恢复了老百姓的经济权利，扩充
了个人自主的空间。
住房的市场化和产权私人化使每个中国人不再为了居住地而去“求领导批”，或者为了分到
房子而随便提前结婚。住房私有而且跟工作单位不再挂钩，让中国人收回了属于自己的尊严，
不必为了房子对领导唯命是从，增加了中国人的自由空间。住房按揭贷款则是几十年来第一次
推出、具有相当规模的消费者贷款金融品种，使普通老百姓能把未来的劳动收入提前到今天花，
让他们不必节省储蓄十几年，等年老之后才能买到自己的房子，而是年轻成家时就能购到属于
自己的住房。实际上，住房按揭贷款让老百姓能把不具流动性的人力资本提前变现，把“死的”
人力资本变“活”，让他们能更好地安排一辈子的收入与消费，对老百姓而言这是一项意义重大
的改革，大大增加了他们的经济选择权和生活空间。
不能以房产调控名义摄取私人产权（2）
“住房”作为一种财产，它既具备“消费品”又具备“投资品”特征。1998 年之前靠单位分房住
的年代里，由于住房不能买卖、产权也不归自己，那时的住房只能是“消费品”，不是个人财产
的一部分，也没有升值与否的问题。但是，1998 年住房市场化之后，其“投资品”特征得以恢复，
人们花自己的钱买下的房产包含了对房子的使用权、出让权以及收益权（包括增值、租金等经
济权益）。对“产权”所包含的任何一种权利进行限制等于是对财产权的一种侵犯。
以往我们可能觉得“房子”的财产权只是说，其所有者拥有该房子作为实物的“物权”，意思
是说“即使政府限制你卖房或出租的权利，只要你拥有这个实物，你的产权就没有被侵犯”。其
实，对“房子”而言，其收入权（或说现金流权）和控制权（包括出售权）比实物权更重要。这
里，“收入权”包括自己天天住在其中得到的消费享受，也可以是通过房子出租或者出售得到的
收入。如果收入权和控制权被限制或被禁止，物权就没有经济意义。显然，针对房产交易征收
营业税、契税、增值税等是对其收入流（亦即财产）的直接摄取，如果征税方不能直接或者间
接给房产所有者提供“补偿”，这就有悖于《宪法》第十三条的精神。
对房产出售权的限制也就是对其控制权的限制，这直接影响房产所有人的财产价值，降低
房产未来的收入流和流动性，减少其“投资品”特征。因此，这也是对财产的一种损害，是对财
产的间接摄取。人生来就有谋生的权利，而拿自己的东西与别人交易则是谋生权利的核心，这
里“自己的东西”包括自己的双手（劳动力）、房子、现金，等等。不管是作投资还是自己住，买
卖房产都是一种谋生的权利。
本来，这些年随着收入的增长，中产阶级规模在日益扩大，这是改革开放取得的可喜成就。
当然，收入增加之后，储蓄的投资去向就成为问题。银行存款年利息不过2％，还低于通货膨胀
率，存款显然是亏本生意。而股市和基金又是不可靠的投资，过去几年下来回报率为负，这也
是一种亏本生意。那么，在老百姓不能投资国外、也不能轻易创业的情况下，存下的钱到底往
哪里投呢？房产显然是一种更可靠的投资品种，因为它是看得见摸得着的实物投资，不存在公
司治理问题，相对不易受骗，即使房价不涨，租出去还能得到高于通货膨胀率的租金。因此，1998
年住房市场化给老百姓提供了一种可靠的投资途径，增加了人们的选择空间，使老百姓能更合
理地安排一辈子的经济生活。有了商品房，张三李四们可通过买卖房产得到跟银行存款、股票、
证券在收益和风险上都不同的投资渠道。而且通过出租，为那些自己暂时买不起或者还不想买
房的老百姓提供住房。何乐而不为？
房产的投资价值取决于其流动性，交易障碍越多，交易费用越高，房产的投资性就越低。
我们可能觉得对于那些买房只给自己住的家庭而言，这种流动性和投资性并不相关。—其实不
然。实际上，过去10 多年里许多家庭都换过房子，甚至换过几次，如果二手房交易障碍重重、
成本很高，对大众的后果可想而知。即使张三的房子许多年之内不会卖，拥有出售房产的灵活
性总不是坏事，万一哪天他也要换房呢？再者，在房产的投资性降低之后买房投资的人就少了，
可供出租的住房供给就减少，租房住的年轻人和家庭就要付更高的租金，他们的选择空间也就
更窄，整个社会的福利也就越低。
行政管制导致房产泡沫
一些同仁会说，这次针对房产的管制与征税是特殊时期的特定问题逼出来的，是符合“公众
利益”的。—我不怀疑这点，而且相信任何国家在任何时候都可以为加强行政管制或加税找到特
殊理由，这不是问题的关键。关键的是房产泡沫到底是如何形成的？这些调控会把中国带向什
么经济状态？如果是过去的行政管制导致了房产泡沫，那就更不应靠牺牲老百姓的产权来减缓
行政措施产生的扭曲。
1998 年房改之后，房地产业发展很快，跟建材、家具、家电、钢铁、中介、金融、室内装
修等一系列相关行业一起，成为GDP 增长的主要动力之一，也让老百姓通过购房使自己的财富
跟着经济一起涨。特别是，除了因为政府对土地、信贷、房产开发的审批控制而引出的腐败外，
房地产是竞争性较高、相当市场化的行业，竞争使住房设计和质量日益接近人们的需求，种类
选择也越来越多，人们的生活“幸福感”也跟着上升。
不能以房产调控名义摄取私人产权（3）
或许因为房产业这些年“太成功”，住房设计与舒适度改进得“太快”，使前两年才买到房子
的人马上渴望换更新的房子，也跟着抱怨房价涨得太快，等等，于是，对房产市场的“宏观调控”
从2002 年就开始了，市场的“太成功”反而给自身引来不受约束的管制。
虽然2002 年5 月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对房产业有较大的影响，但真
正打开房产调控序幕的是央行2003 年著名的“121 文件”，用意是提高地产商自有资金的比例。
当时的背景之一是上海地产商周正毅事件，那一事件使群情激奋，非整治、约束一下房产开发
商不可。“121 文件”正迎合了当时的情绪。可是，客观上，这类举措的实际效果只不过是提高了
房产开发的创业门槛，把那些没门路、平民百姓出身的张三李四开发商们拒之门外，让他们得
不到贷款，逼着他们另找他业，从而减少普通百姓的房地产创业机会。一旦普通开发商少了，
中低档住房的供给也会减少，供给少了就促使房价上涨。另一方面，那些周正毅们之所以是周
正毅，就是因为他们历来就靠门路，也有门路，那么有无“121 文件”或类似规定对他们没什么影
响，这种规定反而是减少了来自平民百姓地产商的竞争，使周正毅们更能涨价、有更大发财空
间。换句话说，基于朴素情绪的行政管制虽然用意是整治那些违规者，但实际上往往是帮了他
们，害的是那些本意想帮的普通人，使后者的财富增值机会受到限制。
第二波调控是2004 年的一系列文件和通知，它们限制农用土地转为非农建设用地（包括房
产开发），比如规定半年内暂停农用地转非农，控制建设用地的审批，等等。这些措施的直接效
果也是减少住房的供给，并使土地价格上涨（这本身是好事）；同时，央行进一步控制对房地产
开发的信贷资金，要求商业银行将开发商项目资本金比例从20％提到35％以上。当然，这一系
列旨在调控、限制房地产开发或者说抑制房地产过热的措施受到老百姓的广泛欢迎，大家以为
这下可抑制房价并挤走一部分房产商了。因为资金短缺，一些房产商确实被淘汰掉。可是，这
些措施减少了房产业的竞争，整治开发商也等于降低住房供给，在需求不断上升的情况下，房
价只会加快涨速，而不是像人们希望看到的房价下跌。
实际上，2004 年的一系列铁腕措施确实效果很好，抑制了房产商的投资并使住房供给的增
速减慢（相对于住房需求而言），结果是房价开始疯涨。2004 年全国房价涨幅14。4％，比2003
年高10。6％，创历史新高。等2004 年的各项行政措施实施之后，到2005 年第一季度其效果更
明显：房价同比再上涨12。5％。从市场规律角度看，这些结果说明那些管制的确有效，只不过
与希望看到的结果正好相反。
除房价之外，住房供给结构