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投资新思维:财富非常道-第9章

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过房屋中介卖房子。房屋中介会把房钱一次性打给你,之后它再转手把房子以更高的价格出售。这个通知出来后,不能这样操作了。现在必须通过银行转账来完成,而且账户必须是属于当事人而不是中介公司的。

  水皮:这是诚信问题。中介机构赖以安身立命的,就是信用。在美国,房屋买卖一般会通过房屋经纪人来进行。房屋经纪人了解市场情况,他从买卖双方收取佣金后,他会找到合理的价格,让卖房者和买房者都感觉比较合适。并且,因为能够维护客户的利益,所以他会形成较好的口碑。但是我们的中介,还是有点吃了上家吃下家的概念。

  张景东:中介有信息优势,他能掌握买家和卖家足够多的信息,而买家和卖家是不能直接见面的,这一点就造成了他可以吃差价。

  李南:还有一种情况是,你要卖房子,你跟我商量说你的底价是80万,假如说你能卖到90万,剩下的10万就分成。中介就可以拿到3~5万的价差。

  张景东:价差的形成是市场的产物,而不能说是有中介就能够收到差价。包括以后银行转账的规定,我觉得很可能也贯彻不下去。为什么呢?按现在的制度,比如说你有一套房子是50万买的,现在可以卖到100万的价格了。你如果真的从银行交税,需要交5%的营业税和20%的个人所得税,大概有十五六万,最后自己剩了八十四五万。那么就银行转账转个60万吧,算是增值了10万,税收也就少交了。剩下30多万,买者打给你现金,你再给买者打个九五折。

  李南:还有一个方式,你填合同的时候,少填一些,把总价给压下来,这样可以少交税。

  水皮:市场的确有现金交易的需求,因为它可以避税。

  张景东:虽然说它是不合法的,但是确实有很强的需求。中介在满足双方需求的同时,可能违背了有关法律的规定。

  李南:对。据说已经开始严查了。

  水皮:这个行业之所以乱,主要还是因为乱中有利可图。市场经过由乱到治的过程,慢慢才会形成中介领域的品牌。




租房,还是买二手房?




  李南:我有几个租房子的同事,现在已经被他的房东给赶出来了。为什么呢?他要把房子卖了,因为现在的租金在下滑。

  水皮:如果不考虑农村人口进城,单以城市人口计算的话,那么人口到达顶峰之后,租金会不断地下降。而且城市人群以家庭为单位,所拥有的房子套数会比较多。

  李南:没错。我和一个朋友聊天,我问他有几套房子,他说有5套。他自己有一套,然后给女儿买了一套,岳父岳母去世了又给他们留了一套,自己的父母也给留了一套。以后这样的事情会很多的,因为只有一个孩子。

  张景东:而且要想靠租房赚钱的人要特别注意一点,就是不同类型的房子,租金是不一样的。我的一个朋友在CBD买了两套房子,一套三居的,比较大;一套一居室的,比较小。租的时候发现,一居的可以一个月租到3500元,但是三居室的只能租到4000元。根本租不出去,他后悔说当初不如多买两套小户型了。

  李南:现在二手房市场有点儿供不应求,像北京的供需比例大概是1:5左右,这个比例是非常高的。

  水皮:因为新房价格一直以平均10%的速度在上涨。

  张景东:而且大城市的新房是越盖越远,北京现在可能盖到六环了。你真的住到那么远的地方,怎么上下班呢?所以只好买二手房。

  水皮:所以城市中心的二手房有很大的市场需求。城市的就业结构,让我们不可能跑到郊区去住,然后在上班的路上花费两个小时,成本太昂贵了。这就决定了市中心的房子价格是越来越高。

  李南:那咱们到海外去买房。韩国人现在在美国买房,当年日本人也在美国买房。不是说资产配置嘛,配置有很多方式。比如说你可以配置在房子、黄金、股票、基金上,你也可以把房子配置在香港、美国、日本、中国。在美国纽约郊区的一套中产阶级别墅,目前的价位大概是三四百万人民币,这个价位比北京的可便宜多了,而且是非常好的。

  水皮:美国的房地产泡沫刚刚破裂,你现在就建议大家去买房子?

  李南:等破得再厉害一点的时候再买。你可以做好准备嘛。为什么现在很多人去柏林买房子做投资,就是因为德国经济在复苏。

  张景东:在我的印象里,凡是欠发达地区的居民也好,企业也好,到发达地区的国家去投资,或者是置业,基本上没有成功的先例。

  水皮:而且都是泡沫破裂的前兆。

  张景东:对。

  李南:你知道当年在1997年的时候,很多人因为在香港买了房子,所以后来在房价重新回升的时候,大赚了一笔。为什么在柏林买房子就不能够投资,不能够赚钱呢?

  水皮:巨大误导。我有个同学是移民香港的,你知道1997年的房价跌得剩下多少?原来的60%,全是负翁。要说到远处去买房,网上经常流传一个笑话,是说好不容易在北京的东面买了一套房子,装修好了刚住进去,却收到河北移动的短信,说“欢迎你来到河北”。




财务自由,终极梦想




  季欣麟《投资有道》总编辑

  蔡小辉北京东方华尔金融咨询有限责任公司营销中心总经理

  穷人和中产阶级为钱而工作,而富人们让钱为他们工作。

  我们每个人都有两样伟大的东西:思想和时间。

  每一元钞票流入你的手中,只有你才有权决定你自己的前途。愚蠢地用掉它,你就选择了贫困;把钱用在负债项目上,你就会进入中产阶层;投资于你的头脑,学习如何获取资产,财富将成为你的目标和你的未来。

  选择是你做出的。

  每一天,面对每一元钱,你都要做出自己是成为一名富人、穷人还是中产阶级的抉择。

  李南:《财富非常道》,不说不知道。今天我们特别做一期关于财务自由的话题,先请季欣麟说说怎么理解财务自由这个词。

  季欣麟:我周围有自称财务自由的一些人,他们有个特色,就是有不断增值的一些资产,不需要工作,还是有不断的现金进来,否则就算有几千万,可是我如果不工作的话,就没有任何的现金收入。

  李南:这不算财务自由吗?

  季欣麟:不算财务自由。

  李南:《穷爸爸富爸爸》这本书里说,除非发生意想不到的大事,否则我们完全可以选择工作,也可以选择不工作,并且我们的财富能够避开通货膨胀,而且在不断地增加着。我想这就是财务自由。资产已经多到可以自我增值,就好像种下了一棵树,你年复一年地浇灌它,终有一天它不再需要你的照料,它可以自己生长了,它的根已经足够深,你现在就可以开始享受它的绿阴了。

  蔡小辉:谈到财务自由,大家可能把它想像得太过复杂了,财务自由其实很简单,就是你仅仅靠着理财收入,就能满足你的生活支出叫财务自由了。

  李南:苏有朋也说,我买了很多房子,然后坐吃等死就好了,这是财务自由的一个很好的境界。另外美国的个人理财权威苏西欧曼说,财务自由不是拥有百万或千万美元,而是你感觉到自由,那么了解你自己和所拥有的,知道即使明天因为生病,或是公司裁员你丢了工作,你也不会有大麻烦,仍旧可以舒适地生活一段时间,不用发愁立即去找工作。那么等你退休的时候,你也可以虽然不是很奢侈地生活,但是可以生活得很舒适,也不会去欠账,还可以偶尔去旅行。

  蔡小辉:其实苏西欧曼谈到了这样一个话题,工作也好、投资也好、理财也好,我们为的是什么?为的是让自己的生活幸福,那么怎样才能让你感到幸福呢?当你需要花钱的时候,有足够的钱给你花,家庭的和睦、生活的和谐、子女的孝顺,都是生活幸福。所以我们理财要考虑,到底追求的是什么?是财富的无限增长,还是自己生活的满足?我和国内一些顶尖的基金经理们交流过,他们认为投资的真谛是什么?是快快乐乐地生活。我可以举两个例子,第一个是国内号称唯一一个五星级的基金经理,易方达的投资总监江作良,他每天晚上下班之后,就是回家陪着孩子玩。去年全球共同基金业绩排名第一的景顺基金经理李学文,他也是每天一下班就回家陪孩子玩。他们在这种平和的心态当中,逐步实现自己的理念,逐步实现投资的不断增值,这才是关键。

  李南:我想我要是有基金公司经理他们的收入的话,我也会下班陪孩子玩。




理性和感性的战争




  蔡小辉:说到财务自由,大家都在想着财务自由要多挣钱,但是忘了另外一个途径,如果降低生活支出和生活预期的话,并不需要多少钱就能实现财务自由。

  李南:那我的财务自由还能有什么意义呢?我觉得财务自由,对于女孩子来说,就是可以放心大胆地买自己喜欢的东西。

  蔡小辉:小到目前大概要买多少东西,这些东西总共要花多少钱;大到对未来生活有一个合理的预期,都可以做一个假定。情况变化之后还可以调整,形成理财目标,包括我要买多大的房子,我要买一个什么样的车子,孩子上大学要花多少钱,我给他准备提供什么样的教育水平。我准备出去旅游,每年花多少钱……把这些都定下来,做出一个现代的假设,然后看一下我现在的资产,和这些还差多少距离,怎样去实现它。

  李南:那是个静态的东西,这样一个目标还要调整吗?

  蔡小辉:每年可以调整一次。

  李南:太频繁,计划赶不上变化。

  蔡小辉:一年调整一次,其实是已经比较快了,一般说我们可以三四年调整一次。

  李南:我们的GDP一年调整一次,一点都不过分。

  蔡小辉:但是如果你一年调整一次的话,你就会发现你原来所有的计划都是无法实现的。

  季欣麟:所以《穷爸爸富爸爸》的作者就讲,其实金钱并不具备真正的价值,真正的价值在于所谓人的脑袋里。蔡老师讲的是必须要有一个比较清晰、理性的规划。那有点像理性和感性的战争,有一个理性的脑袋,不被感性所影响,能够用纪律来执行。

  李南:我曾经特别鄙视我的一个朋友,他把钱都存进银行,我就说你怎么能够这么不积极进取呢?后来看了苏西欧曼的一句话,他说其实当你不知道去投资什么的时候,你最好的方式就是存银行,这样你至少可以保证你本金还在,你还有机会。

  蔡小辉:我比较认同你这个朋友的做法,我们经常在生活当中看到很多人,要去投资了,拿着钱马上都投入到市场当中,在这个过程当中他们还不具备足够多的经验,足够的心理素质和技巧去面对问题,他们所需要的是在市场当中,找寻一个自己比较喜欢的猎物,想捞一把,到最后往往没有捞着,反而被猎物咬了一口。

  季欣麟:这其实就是让小学生去回答大学生的考卷。很多人一谈到投资,就谈到运气两个字,觉得投资就是靠运气。其实投资应该是一个习惯,有些人定期定额去投资基金,甚至会在基金高点的时候大量赎回,在低点的时候大量地买进,这也是一种投资习惯,反而他能够享受到一些比较好的复利。

  蔡小辉:对于我们很多人来说,自己去做投资的时候,有一个想法就是短期暴富,最好一年就能翻一番,或者翻几番。而且很多人往往容易快速大量地做交易,这种状况导致的结果是产生巨大的亏损。我认为比较现实的方式是先拿出一小部分钱来,去试试,摸索出适合自己的盈利模式,适合自己的风险控制方式,然后再去慢慢品尝市场这份香甜的美酒,避免一开始的时候,我们就喝醉了。

  季欣麟:就像我的老板,一开始玩香港的股票,一天就有10%~20%的获利,很多基金经理人来推荐他,说我这一年获利10%,他说这是我一天的回报。这个感觉就很不对,后来因为短线进出的关系,他也吃亏了。他去买房产,买时市价260万,后来变成80万。一天就可以达到10%的获利,不能把它当成是一种常态,每天就10%,那一年就是3600%了,这个几率有多大,大家可以自己去考虑。

  李南:对,实际上你最喜欢的投资方式,并不一定是你最适合的,回报最高的也并不一定是你最适合的。很多女孩子喜欢穿黑衣服,也并不是所有人都适合穿黑衣服
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