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到现在，纽约GDP发展到6万美金之后，房地产主要的商业模式是“导演＋制片”的模式，主要的市场也从住宅转向商业不动产。美国最大的住宅公司市值最高时期达到120亿美金，同期最大的商业不动产公司的市值接近400亿美金。
导演加制片怎么来做房地产呢？先看看张艺谋是怎么做电影。张艺谋做电影有3笔收入。一笔是权益金，就是干股，比如《印象刘三姐》，这个演出一年收入在2到3个亿，张艺谋的权益金据说是5％，大概是1000多万的样子，年年都有；一笔是导演费，并且整个拍摄全部由张艺谋来组织；最后一笔是超出约定票房部分的票房分成。
就这样，要投给张艺谋的钱都已经排到3年后了。为什么？因为张艺谋或者冯小刚这样的导演，总让人对他们有期待，好或者不好都是期待，具有稳定的购买人群，这是最牛的。
在这个游戏里面，版权不是张艺谋的，投资也不是张艺谋的，但按投资回报来看，张艺谋挣的钱最多，而对于投资人来说，给张艺谋拍，也是最有保障、回报率最好的做法。
房地产的“导演＋制片”模式也是如此。一块地，5个人做有5种投资回报率，给最有运营能力的人做，这个人拿走很多钱，可留给投资者的也多。万通地产一直致力于成为中国的“制片＋导演”的房地产公司。而我们在纽约做中国中心的项目过程中，也跟世界上最好的一些“制片＋导演”的房地产公司在洽谈合作。
我们发现，在这个过程中，土地变得越来越不重要，房地产的商业模式演进到靠能力、靠品牌来挣钱，不是靠土地来挣钱。土地是个空间生意，纽约发展了200年，到现在还有土地，为什么？很简单，500米高度以下的建筑已经成为常规技术，空间容量呈几何级数增大。另外，一些旧建筑在价格上涨时也完全可以进行重建。美国光一个曼哈顿就有很多家房地产企业在反复折腾。
另外，IT行业也很有意思。IT行业中的制造业，比如PC，利润可能只有2％左右，而网游的毛利润是80％。前者对成本非常敏感，边际利润很低，而后者一个服务器增加上百万用户，边际成本几乎为零，但边际利润极高。因此，从商业模式式上讲，前一种再大也有极限，而后一种企业的增长几乎是无极限的。
这就是商业模式在一个行业里的反映。我们必须要高度关注自己所在企业、所在行业的商业模式是不是给你制造了一个天花板，让你不能够突破，妨碍你成长为一个好公司和大公司。这也是万通一直坚持美国模式、坚持向“导演＋制片”模式转型的原因所在。
企业家的能力与价值观的极限
突破你的能力极限
现在的民营企业，大部分还是第一代创业者，企业家的能力对于这个企业实际上设置了增长极限。
有些东西是历史和环境造成的，比如柳传志和前面讲的那位企业家就是两个极端。柳传志父亲是律师，本人是西北电讯工程学院毕业，长期在军工和科学院系统工作，这样的背景下，柳传志作为企业家的能力很强，人在北京，信息渠道又很通畅，进行组织变革有天然的优势。而另一位企业家在一个不大的城市，小学文化，自我持续学习的能力也不突出，就限制了他做大。所以这位企业家已经成为一个历史化石，而柳传志的故事一直延续到今天，并且还在继续。
不论是哪个企业家，都有自身的局限性，只有不断突破自己的能力极限，才能突破企业的增长极限。最近我请了一个北大的应届毕业生做我的特别助理，为什么呢？我要他天天跟我在一起，让他帮我研究问题。缩小我和80后、90后的距离。我经常问他，这件事情你们怎么看？我保持所有的观察、所有的词汇系统、所有思考问题的方法跟这个社会是同步的。至少做到同步，如果能够再进一步，看到别人看不见的地方，在市场的不确定性中找到确定性，那么你就可以站在未来安排现在。
为了突破自己的能力极限，我也坚持在全世界观察和学习。比如我在大陆企业家中应该是对台湾问题最了解的人，因为我的博士论文是写台湾的，去台湾考察过不下20次，最近又骑自行车绕了台湾一圈。所以，假设有台湾的商业问题要决策，我会比一般的企业家更有判断力。
同样，组织的变革、商业模式的创造、包括对外部环境的选择都离不开企业家的个人能力，这也对民营企业家不断突破自身的能力极限提出了很高的要求。
在企业家的能力之中，除了商业能力，价值观也是一种能力。有些民营企业家的商业能力非常突出，企业做得很大，发展很快，可是企业和企业家却并不受人尊敬，给企业发展带来负面影响，甚至有猝死的可能。而象柳传志、王石、马云这样的企业家不仅个人受人尊敬，也给企业的发展带来了道德力量。
万通也有这样的体会。泰达选择万通的过程就是一件很有意思的事情。国有企业进入民营企业做第一大股东是非常谨慎的。泰达为什么能够进来呢？其中有一件小事情起了不小的作用。泰达发现我们从1993年创办这个企业开始，每年都有公开的年报，印的跟香港上市公司是一样的。就这样一点，让我们后来跟别人合作变得很简单，因为一个民营企业能够每年公开你的财务信息，你肯定就不干坏事。所以我们的做法和现代公司治理结构当中的财务透明，信息披露的规范，无意中吻合了，就造成了我们今天能够顺利地跟很多方面合作的一个重要原因。而这跟我们的价值观是一脉相承的。万通一直强调守正出奇，守正是基础，是前提。而有的民营企业太喜欢出奇，但一味强调出奇，没有守正，奇多了就变成了邪。
守住企业贞操
我们民营企业经常是只注意金钱，不注意贞操，守住贞操牵扯到生死存亡，必须要高度重视。贞操是什么呢？就是价值观。我最近一直在研究中国本土企业的贞操路线图，我发现越往北贞操越重要，钱越不重要，越往南，钱越重要，贞操越不重要，这是个别南方企业在贞操上犯事的一个原因。
贞操有四个特点，民营企业想守住贞操就必须要注意。
第一，贞操和舒服程度成反比。你去看棠樾牌坊群，那个时候的标准，如果你16岁守寡，守到36岁以后，这时由国家财政拿钱，礼部命名给你立一个牌坊。慈禧在位的时候大大降低了贞洁的门槛，扩大了贞节的范围，规定守寡10年也可以立牌坊。如果这10年以内发生两种情况，人死了，或者只守了10年，这时自己家出钱，礼部核准，也给你立牌坊。你想得到的牌坊越大，你受的苦就必须也越大。所以，在棠樾这里守的最多是60年，从16岁守寡守到76岁，你越不舒服评价越高。同理，如果一个民营企业，你总想很舒服，还想被人评价高，不大可能，那就说明你没贞操。必须是在不太舒服的状态下，比如说艰苦奋斗，装孙子，少花钱，反正就是把自己所有的器官都收住，这时候人们对你的贞操的评价最高。
第二，贞操这件事有时要牺牲效率，不能高效。比如说你嫁人结婚，对方有残障，生下孩子可能不好。这时候偷人可能生的是健全的孩子，但是偷人就没有贞操，有贞操必须生一个继续残障的孩子。也就是说，一个企业要想坚守贞操，你得适度地放慢你的节奏，要做到不能够完全效率最大化。
第三，贞操问题是不能讨论的，不管对不对，只能照做，不能讨论。否则，就像旧时处理无良男女，发现了就被浸猪笼，沉塘，而且谁也不敢说情，谁说也跟着沉塘。
第四，贞操不能转移和交易。有很多商人认为自己干了坏事，再花钱还能买回一个贞操，这是行不通的。没听说过在哪个封建社会，这个女人偷情了，回家交了点钱，贞操又回来了。但是现在一些民营企业有个很奇怪的逻辑：一方面向政府要条件寻租，要5个亿的便宜，然后拿1亿去捐款买贞操——它的慈善路线图和贞操路线图是反向的。
中国民营企业要研究我们自己和社会道德、制度、法律、习惯之间的关系。我们应该坚守自己的贞操：第一，不争论，不讨论；第二，不要太舒服；第三，适当的降低增长速度和效率；第四，不要幻想用钱能买回贞操。只有这样，我们才能活下来，突破民营企业的增长极限。
本文根据作者2009年8月2日在“世纪管理名家讲堂”上的演讲整理，经过本人审阅
注：本文详见2009年第16期《中国企业家》，未经授权，谢绝转载。有意与中国企业家网站的内容转载等业务合作者，请与市场部联系（电话：64921616…8657）。