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地产企业销售定价的土地增值税筹划-第1章

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  《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20%的,应就其全部增值额按规定纳税。 

  纳税人应设法享受免税的税收优惠。现假定,某房地产开发的商品房销售价格为a,营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加为3%,除销售税金及附加外的扣除项目金额为b,则全部扣除项目金额为:

  b+5%a(1+7%+3%)=b+5。5%a

  要享受免税的税收优惠,增值率必须小于20%,得出:

  'a…(b+5。5%a)'/(b+5。5%a)0。0897b。这就是说,如果想通过提高售价取得更大的收益,就必须使价格超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1。3745倍(即1。2848+0。0897)。

  从上面分析可知,纳税人在销售房地产时售价的确定应遵循的规律是,当除销售税金及附加后的扣除项目金额为b时,将售价定为1。2848b是该纳税人可以享受免税优惠的最高价位。这一价格既可享受免税又可获得较大的收益,如果售价低于该价位,虽也能享受免税,却只能获取较低的收益,如欲提高售价,则必须使价格高于1。3745b,否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。当税率将从30%跃升到40%时,也可依此类推,从而得出每一档税率起征点的最佳价格的确定标准。
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