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当然，最终人们在科斯的帮助下解决了这个问题，这位终身都没有离开法学院的教师，以法学家的态度分析财产法案例，他回答了经济学自身无法透视的问题。科斯究竟是如何回答得呢？请不要着急，先看下面这个故事。
把糖果制造商赶走
产权理论的奠基人科斯曾经举过一个著名的案例——斯特奇斯诉布里奇曼案。在英国伦敦的威格莫尔街，有一家糖果制造商的工厂，起先并没有受到人们的重视，不久，搬来了一位医生邻居，开始的时候，糖果制造商的机器也没有对医生造成损害。
但此后医生在紧挨制造商车间的地方建了一间诊所，并引进了先进的诊疗设备，他发现糖果制造商的机器发出的噪声和震动使他难以使用他的新设备，尤其是噪声妨碍了医生用听诊器检查病人的肺部疾病，于是矛盾开始了。
随即，医生便提出诉讼，要求糖果制造商停止使用机器，而法院爽快地发出了医生所要求的禁令，判决确定了医生享有不让糖果制造商使用机器的权利。
但很快人们发现，这是一项草率的宣判。
起初糖果制造商并没有损害到医生的利益，而随着医生采用新的设备，制造商却不得不承受停产的后果，糖果制造商因为邻居的新设备而不得不关门，这似乎是个可笑的结论。
科斯认为，矛盾的解决应该由双方协商决定，除了上面的解决方案，糖果商还可以对医生进行补偿，如果制造商答应支付给医生一笔钱，且其数目大于医生将诊所迁至成本较高或较不方便的地段所带来的损失，或超过医生减少在此地看病所带来的损失，医生也许会愿意放弃自己的权利，允许制造商的机器继续运转。
进一步，我们假设，如果法院的判决是制造商胜诉，那么制造商将有权继续使用有噪声和震动的机器而不必支付给医生任何赔偿费。于是，情况倒过来，医生将不得不付钱给制造商以求他停止使用机器，如果医生在机器继续使用时减少的收入大于他付给制造商的费用，那么显然在由医生付钱以使制造商停止使用机器方面就大有讨价还价的余地。
似乎，事情好像越来越复杂，而整个问题的实质还是很简单，甲给乙造成了损害，我们该怎么办？
我们不得不怀疑“庇古税”，因为这是一种简单的决定：制止甲，或者甲赔偿乙，简单的方法遮住了我们的眼睛。然而，在科斯的帮助下，我们发现外部性的问题具有相互性，即避免甲对乙的损害将会使甲遭受损害，而纵容甲的做法也会继续伤害乙，因此我们必须做出决定：是允许甲损害乙，还是允许乙损害甲？
按照“庇古税”理论，如果甲的经济活动对乙产生负的外部性，那么就应该由甲对乙进行补偿，而科斯指出了“庇古税”的不足，他在《社会成本问题》一文中开门见山地指出，外部性往往不是一方侵害另一方的单向问题，而是具有相互性，并且，避免乙的利益受到损失的同时也会对甲的利益造成损害。真正的问题在于判断究竟是允许甲损害乙，还是允许乙损害甲？
科斯定理
解决问题的关键在于：从社会总体成本与福利的角度避免较严重的损失。
我们从一个最简单的例子入手，假设房间里只有两个人：一个吸烟者，一个不吸烟者，他们就是否允许在房间吸烟发生冲突，庇古的做法是，对吸烟者进行征税，来补偿不吸烟者，而科斯的办法是将空气的使用权授予某个人。
如果一个人被视为某件商品的自然所有者，那么其他人希望获得机会，就必须购买。当权力授予了吸烟者，他有权决定是否吸烟，如果新鲜空气对不吸烟者的价值超过了吸烟者的价值，那么不吸烟者就会提供足够的钱用来补偿吸烟者的损失。当权力授予了不吸烟者，吸烟者就必须对吸烟带来的“快感”进行评估，而不吸烟者就会补偿对不吸烟者带来的损失，或者放弃这项权利。看起来这似乎是一个有些荒唐的例子，但却能很好地帮助我们认识外部性的核心问题。
进一步，科斯指出，如果产权明晰，并且交易成本为零，无论是允许甲损害乙还是允许乙损害甲，都可以实现社会成本的最小化与社会福利的最大化。让我们回顾一下交易成本的内容，并默默思索一下上面的这句话，因为全世界的经济学家用了半个世纪才真正理解它。
我们可以这样直观地理解，因为甲和乙可以通过自愿协商实现资源配置的最大化，交易双方就可以通过自愿协商实现外部性的内部化，并且交易成本为零就是说居民和嘉年华的谈判没有成本，那么最终的补偿结果将不需要政府的干预和调节，因此在这样一种情况下，“庇古税”没有存在的必要。
G·斯蒂格勒将科斯的思想，总结归纳为科斯定理：只要明确地规定法定所有权，并且可以自由交换，若果所有权的交易成本为零，那么，不论所有权在开始如何分配，市场机制所导致的均衡状态符合最有效率状态。
科斯定理最大的贡献在于改变了人们的惯性思维。
人们总是认为，应该对造成损害的一方进行处罚，然而，事实上，每一方都可以采取措施。科斯定理认为，外部影响之所以导致资源配置失当是由于产权不明确，如果产权明确，且得到充分保障，有些外部影响就不会发生。比如，农民可以停止在铁轨边种植和堆积农作物，而铁路部门也可以装置防火星设施或减少火车出车次数。如果农民有权指挥铁路部门，直到不溅火星才允许铁路通车，那么，火星就几乎不会引起什么火灾损失。反过来，如果铁路部门不受惩罚地营运，那么，就会引起大量的火灾损失。
但交易成本却是我们无法回避的，就如同任何一项交易都需要付出时间、精力和金钱一样，外部性的交易更是如此，为了使双方都能接受最终的结果，必然会产生高昂的交易成本，甚至导致交易无法完成。事实上，如果交易成本高昂，即使产权明确，市场仍无法解决外部性问题。
农民有权使保护自己的庄稼，因此铁路为了运营必须克服火星带来的危害，显然铁路部门如果不溅出火星将承担更大的损失，那么，农民向铁路部门出售溅出火星的权力会使双方得益。同样，在嘉年华的例子中，因为这样的公关环境并没有明确的产权划分，因此必须通过谈判的方式进行。而嘉年华的经营者面临的选择是：要么关闭嘉年华游乐场，要么给与周围居民补偿，当获得的收益小于补偿给居民的损失时，营业就会停止，而居民们相当于出售了自己被损害的权利。
科斯进一步认为，如果明晰了产权且交易成本为零，产权无论给谁，资源配置都会在同一点达到均衡，如果交易成本为正，不同的产权界定会产生不同的资源配置。在美国加州有个叫多伦斯的地方，这里到处都是平房和棕榈树。为了减少污染，甚至连当地人使用的除草机和加油泵都受到严格管制，但美孚（Mobil）石油公司每天却能够排放900磅有毒瓦斯气，当地人为什么没有提出抗议呢？事实上，在美孚公司到来之前，通用汽车公司曾经在这里设立了一个工厂，他们排放的污染要比美孚炼油厂多得多，而通用公司1985年关闭这家工厂时，它在向政府出售财产的时候，也出售了它的“排放许可证”，美孚的炼油厂当时以300万美元的价格购买了这张“许可证”，并且通过自己的努力有效地减少了污染的排放。
多伦斯的居民掌握有被污染的权力，因而他们能够以300万美元的价格出售给美孚石油公司，并愿意被污染。同样的，如果石景山区的居民们掌握了甘愿被噪声损害的权力，那么这场和嘉年华的谈判要重新开始了。
科斯真正伟大的地方在于，他提出的的观点改变了人们的认识习惯，如果科斯定理对“庇古税”的质疑引发了人们对传统习惯的否定，那么科斯对产权的阐述则更加改变了人们观察问题的视角。科斯定理说明，市场失灵并不是政府干预的充要条件，同时政府干预也不是治理市场失灵问题的唯一办法，“庇古税”只是政府解决市场失灵的具体措施之一，而更重要的是，科斯定理告诉人们产权明晰的重要意义以及制度在经济活动中的重要性。
当然，科斯定理并不是完全否定庇古的理论，而是从新古典自由主义经济学的立场上对庇古理论进行的扬弃，从而使人们对市场在解决外部性问题时的重要性有了进一步的认识。
京都议定书
几乎人人都在抱怨北京的空气质量，下面这些都是真实的数字：在英国，因为汽车尾气污染，每年约有7000人过早死去；在美国，由于柴油机等源头排放的颗粒物质，有1。5万人过早死去；在中国，由于水质变差，许多地方的土壤中铅、砷、镉等含量过高，种出来的蔬菜重金属含量严重超标，使得呼吸道疾病已经成为北京的第四大杀手。
人们希望所有的国家能够制定一个共同的标准，来减少对环境的污染。最初，人们对所有的国家设定统一的标准，无论排放多少都降低同样的比例。这样的做法显然极不公平，发达国家在发展经济过程中已经排放了大量的温室气体，但由此带来的全球气候变暖的恶果却由所有国家承担；对于那些发展中国家，它们也有发展经济的权利，不能因减排而剥夺它们的发展权利。因此，发达国家与发展中国家如何界定减排责任，是一个非常复杂的博弈过程。
事实就是最好的答案。2005年2月16日，经过不懈的努力，旨在抑制全球变暖的世界性环境法案——《京都议定书》终于生效了，它规定了发达国家的减排任务。然而，美国作为世界最大的温室气体排放国，其占全球3％－4％的人口排放了25％以上的二氧化碳，却退出了《京都议定书》，这对于减缓全球变暖的努力而言无疑是沉重一击。
不过经济学家告诉我们，《京都议定书》的达成就如同建立要求所有同学达成一个削减学习时间的联盟一样，最终会以失败而告终。当然，用产权和交易成本可以做出更加清晰的解释：首先，排放温室气体的权利不可能明晰，空气是一种流动性很强的气体，排放方便，很难界定排放的主体。其次，即使理论上界定了排放权，其执行的交易成本不菲，虽然各个国家规定了减排任务，即使理论上界定了各国的排放权利，但不同的国家和地区、环境差异，经济发展水平参差不齐，使得我们无法具体地进行处罚。
虽然不能对别的国家进行限制，但是对企业的排放进行限制却是切实可行的做法，尽管这样的结果是，每个企业都竭尽可能仅处于刚好低于污染线的要求，但这至少能在一定程度上起到减小排放的目的。
汽车的使用大大方便了我们的出行，然而尾气的排放会带来环境的污染，似乎我们每个人都能感受到汽车带来的空气质量的下降，为此人们提出限制对汽车的使用，最初的做法是，无论什么样的汽车，每年征收同样的费用。
可这样做的结果却令人大跌眼镜。经济学家蒂姆·哈福德惊奇地发现，这样做的结果非但没有鼓励人们少用车，反而会鼓励人们更加频繁地使用，他曾经用自助餐厅的例子为我们给出了有趣的解释：如果使用固定的汽车使用税，每位司机也会像自助餐厅的暴饮暴食者一样，在出发号吹响之后就开足马力进发，原因是他们并不担负实际的费用，每一脚油门并不会增加新的成本，因此在一次性交了一大笔钱之后，就可以开始“免费之旅”。
自助餐厅的定价策略给我们很大的提示，如果我们对每位客人的鸡翅单独计价，那么人们就会根据需要购买鸡翅，浪费的现象自然会消失，如果根据每辆汽车的排放量，进行缴费，这样就能激励每位司机节省用车，那么就能达到减少排放的目的。
事实证明这样的做法确实有效，通过每年检查汽车的里程数，并以此估算排污量并进行收费，这样的方法的确能够保证人们面对的是污染所造成的真实费用，并鼓励他们对社会的污染量承担责任。
征税的实质是对“违规行为”进行罚款，通过增加成本的方式来鼓励人们“约束”自己的行为。似乎这样的做法还有些意想不到的效果，比如，那些排量比较小的汽车获得了人们更多的青睐，并且，汽车制造商们受到鼓励去开发混合动力车或者不需要燃油的汽车。