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（掌声）
郎咸平：我还记得有几个地方领导，包括几个著名的城市邀请我去演讲就谈这个问题。
什么问题呢？“以房地产带动经济的发展”。这是胡说八道。我告诉各位，房地产的本质是什么？按照我这么多年的学养，我了解中外几千年历史地理，我就没有发现哪一个城市是以房地产行业发展起来的。都是靠某一个优势竞争，包括交通、政治、军事、旅游，你总得有一个原因让城市发展起来。当人口聚集了以后，他需要房子才会盖房子。所以房地产的开发，在中外历史来看，它一定是个滞后产业。一定是在某个城市竞争优势发展之后，老百姓需要房子，房地产才能发展。
怎么回答你这个问题呢？你这个问题问的非常好，也非常重要。当你讲这个话的时候，你不了解房地产的本质是什么。房地产的本质是一定要在一个经济发展之后，你需要房子的时候，才有房地产。你们不信的话，回头看看中外历史，哪个城市像我们以房地产带动起来的呢？没有吧。
房地产经营环境是有条件的，那就是你的经营环境、投资环境不断的改善，老百姓的生活水平，所得增加，他需要更好的房子，这个时候房地产发展才是正常的。投资环境越来越好，养猪的人想去养猪，养鸡的人去养鸡，然后赚了钱再去投资房地产，房地产价格持续的上涨，这就对了。
但是我们目前刚好相反，所以你说，房地产价格能不能在三四年内上涨？我当然希望能够在三四年内稳步的上升，这才能对老百姓有利。但是这个前提必须是经济的素质跟的上去才行，因为经济是前导，一个好的经济带动好的产业。一个好的经济带动好的股票市场。
所以我给你一个数字，在我的心目当中，一个好的经济、一个健康的经济运行的时候，你的股民应该获得多少利润？应该是每年平均8％左右。这是良好的经济体系。
那么房地产呢？通货膨胀呢？通货膨胀大概2％、3％。房地产呢？大概是4％、5％、6％，按照这种稳定的上升，我们的老百姓收入增加7％、8％，房地产再上升，这就对了。
这个问题只能这么回答：三十年后可能成长，但是我的成长模式和他们讲的不一样。我的是经济素质带动经济成长，然后股价稳定的上升，楼价稳定的上升。这才是老百姓想要的。
主持人：今天力高中国能够来到安徽投资，来到合肥落户，也说明安徽的经济在快速的发展；对不对？
郎咸平：我今天不管谁邀请我，我该讲什么讲什么。并且我从来就不认为安徽经济是高速发展的。
现场观众：今天是七夕情人节，首先代表全合肥人民祝您节日快乐。
郎咸平：你代表女同志是吧？
（热烈掌声）
现场观众：我是您的超级粉丝，对您非常崇拜。其次，我是房地产业从业者，另外我又是御景湾的一名业主，我投资了御景湾一套的住宅。看了您的介绍，听说您是在香港的浅水湾有一套700万的豪宅，今天对于你来讲，如果你到合肥来投资，您会不会选择在御景湾投资一套住宅？
郎咸平：好，我很愿意回答你这个问题。
我这个房子在今天的中国房地产来看是小菜一碟，我告诉你，我的房子是在尖沙嘴，我当初买的时候是700万。我有95％的钱是借来的。我的房子是什么时候买的呢？SARS时候买的，在SARS期间没有人买房子的时候，我用了35万买了房子，然后他们给我25％的免利息的刺激贷款。那是2003年的时候，到了今天地产价格肯定有上升。
对于你的这个问题我会不会买御景湾，原因是不会。原因不是它品质的问题：
第一、我根本不知道它的品质好不好。
原因在哪里呢？我怎么可能到合肥来买房子呢。如果哪一天到合肥安家落户可能会考虑。
主持人：我们现场的未婚女同胞有机会（玩笑）。
观众现场提问
精彩解答
现场观众：郎教授您好，我是安徽大学法学院的学生；刚才您一直强调一个社会的发展需要公平、公正。前不久我们新的《破产法》实施了，它引用了管理人制度，但是它这个管理人制度从任免到更换都是没有学习西方给予债权人更多的实际的权益，您认为这也是公平公正的体现吗？
郎咸平：非常好的问题。今天的中国法律本身是缺乏的，我们中国的法律，我常常讲不但不缺乏，还过多。什么叫过多。我抄袭的本领是一流的。比如我们的《公司法》就是一部可笑的法律，把欧洲的《公司法》抄来了，把美国的《公司法》也抄来了。所有中国是既有欧洲的公司制度，又有美国的独立制度，加在一起是最没用的制度。因为中国最大的公司问题是执行的问题，嘴巴喜欢说，法定喜欢定，一到执行就不行。
夜总会火了也打夜总会，你不觉得你该做什么事情，你要贯彻、你要执行吗？不是的，他靠严打，你该知道，一个严打的社会一定是个落后的社会，一个落伍的社会。
你刚才讲的这个问题，包括中国的《破产法》，美国的《破产法》是我专家。我可以告诉你，美国的《破产法》，《破产法》本身的本质在哪里？美国的《破产法》不是让企业破产，是让企业在法庭的保护下使得投资人不要受到损失，这才能法庭，这才能“法”的最根本的因素。这一点，我们很多的法学单位搞不清楚。你把美国的《破产法》引进来又是表面现象，你知不知道美国的《破产法》的根本精神是通过法庭来确保老百姓的公正公平，老百姓的福利才能他们所关注的重点，而不是“法”本身。
我们现在最担心的是引进《破产法》之后，你没有悟到执法的真正目的，你不理解法律是干什么的。因为你问的这个问题比较专业，我不想用太专业的问题回答。你问的问题非常的深刻，而且你提出的话题到底是不是公正公平。我可以跟你讲，《破产法》的目的就是要达到公正公平的社会，让每个老百姓得到保障，这个得到没有，需要像你们这样年轻的学者继续研究。
（热烈掌声）
现场观众：郎教授您好，我有几个问题：
第一，我们在经济发展，融入世界经济的过程中，在金融领域里面，中国人是不是总是处于下风？
第二，因为我们现在人民币在升值，它在仿效日本当年“本币”升值的过程，日本当年是股市经历崩盘，然后房地产也经历崩盘，我们将来会不会走这条路？谢谢。
（热烈掌声）
郎咸平：你的第一个问题，在金融领域里面，中国人是不是总是处于下风？你还需要会议吗？你知道美国最厉害的地方在哪？不是它的制造业、也不是它的军事业，美国最厉害的是它的金融水平奇高，你不可想象的。像日本人当前出口了几辆汽车，它就以为自己不得了了，最可笑的是，他玩美国人的游戏日本在80年代末收购了美国洛克菲勒。
我告诉你哪些东西不能玩？美国的可口可乐不能碰、麦当劳不能碰、石油不能碰，你别玩。美国的银行、美国的投资银行不是你玩的。结果小日本人玩了，玩了什么？收购美国洛克菲勒中心，当时美国的报纸对这个事情大肆披露。有的媒体还说这是第二次珍珠港偷袭。美国人愤怒，我看到这种消息当然比较高兴。最后你发现，没事；结果日本的这家公司成功的收购了美国的洛克菲勒。你的问题出来了，就在一个夜黑风高的晚上，有了一个突然不相干的事情出来了，那就是德法日美英在一起搞了个《广场协议》，《广场协议》规定日元需要不断的调升。日本人竟然签字了，好傻；这就是美国人最厉害的地方。你要晓得，日本人一旦签字，就表示日元一定会升值。如果日本政府签了字表示日元一定会升值，那么全世界的国际厂家一定会买日元。你买日元，你以为什么是汇率啊？什么叫汇率？汇率是各国政府为了达到真正手段的叫汇率。你以为汇率是价格啊？比如说这个茶杯，需求大了以后，你提高价格需求就少了是吧？你就平衡供需了是吧？那是茶杯，电脑也是一样，你们的衣服也是一样的。汇率不是的。好了，日本人签字了，国际厂家一看，签字了，日币会升值，买你日币。日币一升值，他们再买、再买再升值，这样下去几年下来，日本钱币升职摧毁了日本的经济。那家购买洛克菲勒的公司也深受打击，最后以半价把洛克菲勒中心卖回给美国人。等到拿到一半日元之后，一算拿回来的是25％的钱。你根据不是美国的对手。而且在当时日币在不断升值的时候，我注意到一个现象。那就是美国的政府不断的要求日本压低利率，而且日本的财团也是配合，因为他们希望持续发展。日本的各大财团也支持这个政策，内外一呼应，在不断的升值过程当中，货币是大幅增长，利率很低，火上浇油，到了最后日本的地产就这样上去了，不下跌了。日本的股价大幅上去了。
好了，请注意，按照郎教授的理论，这个地产价格不断上升而不下跌，是负面因素不断积累、不断加速度的积累，终于到了一天，两者突然崩盘，最后买单者是全体日本老百姓。这个政策清楚的告诉我们，就是因为这个“败”字，使得日本永远沦为美国的附庸国。一战之下，大伤元气；那就是美国的金融战争是最可怕的。
现场观众：前一段时间普通的老百姓参与证券投资比较多，经过股票市场最近几次大幅振荡之后，现在普通的老百姓都转投基金，基金最近是大规模的发行，基金行业最近高速膨胀，国内有一个说法说：基金业大规模发展，有利于促进证券市场稳定发展。我想请问一下郎教授基金高速发展占了市场份额已经非常高了，是否真能促进中国证券市场的稳定发展？
郎咸平：这个问题很好。实际上你真正想问的可能是“基金业的发展是否有利于股市？”
我觉得你应该这么问，“基金业的发展是否有利于股民”会更好。你看，美国的基金是60％交易量，英国的基金99％；但是你要搞清楚，本质是不一样的。英美的股票市场和中国股票市场的本质不一样。就你这个问题，我想发问一下。最近你们有没有买保险？
现场观众：有。
郎咸平：又错了。因为当你买保险，保险公司会给你一张单子，你每个月交多少钱，等你退休之后肯定会有一大笔退休款。一听起来非常激动，但是回到两个问题：本质问题。你看看你每个月的存款回报率是多少？你还记得吗？大概是7％、8％。同志们啊，7％、8％的回报是怎么算出来的？为什么保险单的回报率是7％…8％？谁来回答这个问题？中国股票市场谁能担保7％、8％。我给你个数，郎教授的记忆力超强，美国的股市从1930…1980年的股票市场回报率是8。3％，从1940年…1990年的50年间股票市场回报率是7。6％加上银行。所以8。3＋7。6÷2=8％。因此当它在做保险计算的时候，就可以用8％来做回报率的标准。各位理解我的意思吗？就是你存一个月，存了一万块，按照8％的付利率算，到了30年后是多少。那是美国的股市，所以你在美国买保险基本没问题，按照8％计算到退休的时候应该可以拿到8％付利50年的结果。中国是百分之几？你既然没有计算中国股票市场回报率就敢写8％，你是误导。如果是百分之负二十怎么办？有没有可能啊？当然有可能。我以前在香港搞了个“退休基金”，像我这样水平的首席教授在1997年退休的时候可以拿2000万的退休金，如果我现在退休呢？才拿多少钱？20块。为什么从2千块跌到20块呢？因为我们的基金破产了。什么时候破产的呢？2000年左右的时候就破产了。所以说，各位同志，我容易吗？为了退休基金我来合肥演讲，我容易吗（笑话）？
我们这个基金发展的本生代表什么？你要晓得，基金在美国，包括退休金、保险金统称“基金”。你只要每年获得8％的回报率这个基金就是好基金，但是美国基金之所以能够健康的成长是因为美国有一个稳定增长之市场。每一年都有很多美国大学生一毕业之后，就把他一生的财富用退休金或者是股市。当每个人都把自己的薪水放在股票市场的时候，股票市场开展成长。而且每个美国居民都知道，不论买基金还是自己炒股，当他在市场上受到上市公司欺负之后，美国政府一定会给你讨回公道。就因为这样大家对美国的股市非常的信任，只要发生股市的欺诈现象，美国政府一定会出售。包括大家知道的安然，安然倒闭了，帮他做的合伙人也倒闭。气侯又来了一家公司叫做世界通讯，世界通讯坦白讲犯的过错在中国人看来不大，什么错误呢？应该是成本开销的项目，他搞成投资，因此成本开销比较小。几年下来他替我们投资人剩下了大笔的钱，应该是好�