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征“香港信心”的会展中心总部写字楼和“天比高”也易手他人。1996年八佰伴迁移上海，透露出和田一夫对香港的基业丧失信心，八佰伴集团摇摇欲坠！
和田一夫如是说
运气的好坏不是绝对的迷信。这是一种心理动向。有些人好运期很长，也有些人长时间都困在坏的运程上挣扎。要越过受恶运支配的困境，得凭个人的智慧判断，克服被内心意识的支配，并反而支配内在意识，形成好运趋势，幸运就到你眼前，财富也会跟着而来。
香港日资百货极盛的标志，是1989年西友收购老牌香港永安百货公司4成的股权；而全面衰退，则以1995年部分日资百货结业为起点，到1996年迪生收购香港西武的8成股权，日资的颓势更是不可逆转。
9O年代是香港百货业的艰难岁月。原因有这几方面：香港在90年代进入经济低增长期，近几年来经济增长（扣除通货膨胀）均在6％以下，市民的消费水平提升缓慢。
香港地价租价始终高企不下，令商家不堪重负。据1996年底迈领物业顾问有限公司的调查报告，在国际前五个以零售业著名的城市中，以香港的商铺租价列全球之冠。香港最有代表性的商业街铜锣湾，商铺租价平均每平方米为8100美元，比排世界第二位的纽约第五街高出一倍。世界闻名的商业街巴黎AvenueDechampsElysees排第4位、东京的银座排第10位、伦敦邦顿街排第11位，上海南京路也榜上有名，排13位。
八佰伴在香港的商铺基本在新市镇，租价较低，但与黄金地段的客流量和营业额，往往是不成比例的。
香港百货业全面衰退的根本原因，是严重饱和。
据1988年的官方数据，香港共有大百货店9973家，其中综合性的大型店有近200家。进入90年代，商铺数目则始终保持及万家以上。百货店分为店员销售和顾客自选两大系列，无论哪一种，都已饱和。无论老城区和新市镇，相对客源来说，商铺都拥挤不堪。
有人这样比喻，店铺密得连针都难插进，但是，仍不断有人往里打钢钎。1995年，香港经济界人士，把零售业宣判为四大“死亡行业”之一，仍不时有同业人士闻之如丧钟的开业锣鼓鸣响。
香港整个零售业不景气始于1994年，一些所谓的盈利企业，大部分盈利不是来自核心业务，而是出售物业等非核心业务的进项。1996年下半年，受纽约股市上扬的影响，香港股市也一派兴旺。从年底起，零售业也出现复苏景象。但根据政府公布的数据，零售业仍在困境中挣扎。1997年首9个月，零售业总销售额货值1766亿港元，比上年增长7。5％，剔除通货膨胀率5。9％，实际增长只有1。6％。若计零售业中的百货业，情况更令人担忧，首9个月比上年同期只增长了0。87％，还不到1％。
是年下半年，受东南亚金融危机的影响，香港股市持续下挫，总市值损失2—3成。股市萧条，直接影响市民的消费水平。因此，香港百货业要走出困境，还有漫长的路程。
香港的百货业分华资、英资、中资、日资四大阵容。
华资两家最老资格的永安、先施已显老态龙钟，数年处于亏损状态。其中永安情况最令股东担心，永安曾于1989年引进日资，将4成股权售予西友百货，暂得安宁。其后永安难安，1994年营业亏损3400万港元，到1995年增至1。29亿港元。1996年永安将旺角的一家百货店结业。另一家者牌的华资瑞兴百货，1996年2月底的年度亏损较上年增加一倍，为1100万港元。
华资中，成绩骄人的是长实黄埔系的百佳超级市场（原属英资），至1997年6月，店铺数目已达170家。该集团多以中小型店为主，店址多靠居民区，经营状况一直良好。对于香港零售业的现状，其母公司屈臣氏发言人表示出担忧，声称超级市场七八十年代的好日子一去不再重返。
相对英资在其他领域的衰败之势，英资百货难得地在残酷的竞争中，保持稳健的姿态。
英资百货主要是惠康、连卡佛、天祥、马莎等几家。惠康属恰和系牛奶国际，是香港拥有网点最多的超级市场集团，1997年分店数达210家，以中小型店为主，经营范围主要在城区。除惠康外，信和自己还拥有“7—11”便利后系列，分店数近300家。
马莎是英国著名的全球性百货集团，在香港零售业谈风萧瑟之对，马莎仍逆市而上，业务稳步增长。1996年1月26日《东方日报》称：“马莎百货在港分店已增至8家，总楼面达11万英尺。公司发言人曾透露，预计到2000年，分店总数将为现时的两倍，由此可见，马莎在香港百货市场的势头正与日俱增，足可媲美过往日资百货公司的地位。”
连卡佛是香港最老资格的百货公司，1985年随母公司会德丰一道被华资包玉刚集团收购。但连卡佛本身却无变化，并未因为控股权在华资而淡化英资色彩。该集团始终保持了高档、精品、名牌的特色。
香港四大百货资本，数英资状况比较好。绝大部分英资商家仍表示，在香港发展步履维难，能保持现状就是胜利。计划增设分店的马莎百货，亦是小心翼翼，绝不作冒进之举。
中资百货均由内地的国营企业在港经营，是广义上的国货公司，货源来自内地，以其价廉而受到下层香港居民的欢迎。70年代是国货的黄金时代，有中国国货、大华、裕华、中艺、中侨、新中华、新华等几十家，店铺130多间。当时内地物质紧张，连火柴、香烟、肥皂等都要限制供应。国货公司推出“香港付款，内地提货”的举措，方便了回内地探亲的香港同胞和途经香港回国的海外华侨，生意兴隆，为国家赚取了大量外汇。80年代，内地商品日益丰富起来，加上香港居民生活水平提高，国货的地位一落千丈。到1988年，国货在港的分店数剩下50多间，风光不再。90年代的国货公司与以往有很大不同，一是店铺面积扩大，二是引进洋货。
在这种情况下，很多国货店仍感不支。1996年2月，中联国货位于整湾的一家大型店关闭。1997年是国货公司的灾难年，先后结业的有：中侨国货在旺角和油麻地的2家大型店；中国国货荃湾百货店；中建国货深水措百货店。据1997年10月传出的消息，中都国货已宣布于1998年3月，将元朗的店结业；东江国货公司也宣布1998年3月，将屯门店结业。
中资在超级市场行业，取得一定的成效。较大的有华润集团所属的华润超市连锁店，内地主管部门是国家对外经贸部；另一家是广南连锁店，母公司是广东省政府驻港商业机构粤海集团。
香港的零售业中，中资以经销鲜活食品在市场占有优势，地位举足轻重。
日资百货在全盛时分店数为26间，因都是大型店，加上地理服务等优势，在上万间的香港百货店中，市场占有率竟高达3—4成。
但近年来盈利普遍不理想。
最好的要数吉之岛，它是在推出严格控制成本奏效后，才在94。“95财政年度录得1880万港元纯利，盈利率达3。6％，成为香港日资的异数。
但很多百货同行对吉之岛的营业利润提出质疑，吉之岛是将铺面柜台出租，靠做二房东坐收渔利。
1995年12月24日《香港商报》刊出“日资百货公司在港盛极而衰？”一文，对日资的衰退作了探讨：“日资百货30年来蜂拥进军香港市场，逛日资百货店已经成为香港人日常生活的消闲娱乐的一个重要环节。然而日资百货店近期时有传出结业或收缩营业面积等消息，这意味着是日资百货店的没落，还是反映本地消费力奇差？”
文章引用一位日资商界人士的话说：“日资百货店业务萎缩的表面因素是本地经济放缓，消费力疲弱、租金上涨速度惊人及薪金水平高企，但内在的因素却是日本经济疲不能兴，今日资在全球拓展的业务都呈现萎缩，百货业亦不能例外，日资百货业在香港呈萎缩并非独立事件。”
日资百货衰落的主要事件有：1995年5月，三越百货关闭九龙尖沙咀的分店，该店面积7800平方米，员工230名。三越尖沙咀分店开张于1988年，但到旧租约届满，业主见盈利不错，便趁机提高3倍租价，三越续约唯有亏损这条路，无奈只有结业，仅剩铜锣湾的一间分店。
最早登陆香港的日资百货大丸铜锣湾店，因盈利持续下落，于1995年将营业面积缩小到1 平方米。
伊势丹百货于1995年12月关闭严重亏损的香港仔分店。紧接着在1996年元月关掉了2500平方米的尖沙咀分店，原因是伊势丹嫌其面积太小，无法展开综合性经营，已造成了2年的赤字。这样，伊势丹算全线撤出香港。
崇光在港拥有自己的物业，不受租价上涨之累。但集团在日本国内大做地产，而地价楼价急挫，集团负债累累。崇光只能是独善其身、好自为之了。
1990年，西武在太古城开设高级百货店，营业额颇为可观，95。“96年度达8亿港元，但一直未能扭亏为盈。由于西武在日本国内地产业务受到重创，决定收缩香港业务。1996年6月，香港华资著名的精品专卖集团迪生，连收购及注资共斥1。8亿迅元，收购了香港西武百货8成股权。香港西武间接拥有深圳西武55％权益，已获盈利。迪生收购香港西武后，仍继续使用”西武“的商标权，以便香港西武在内地开设西武分店——西式是日本及亚洲著名的百货商号。
在香港的日资百货中，事件频发的是昔日风头最劲的八佰伴。
笔者在前文谈到，“沙田突围”是日资来港发展关键性的一役，更是八佰伴首战香港的一役。沙田八佰伴大获成功，于是就有后来的香港共9间分店的设立。
沙山新城市广场是新地（新鸿基地产）的物业，八佰伴租下这幢大型商厦的中心铺位，带旺了新地的整幢商厦的出租业务，也成全了和田一夫的香港梦。1983年协议租赁时，正值香港信心危机地产低潮，租价出奇的低，和田一夫一签就是10年。
1993年，10年租约即将届满，八佰伴与新地重新谈判续约。新成的代表仍是执行董事陈启铭，期间，和田一夫和新地董事局主席郭炳湘还亲自出马。新地坚持要大幅提高租金，于是，到1994年9月10年租期届满前，八佰伴不得不削减一半面积，关闭了一半店面。
直接原因是租金上涨，这同时说明，沙田八佰伴的盈利已相当差劲。如果单论八佰伴在港的所有百货业务，已经没有盈利。
沙田八佰伴关闭一半店面，是八佰伴集团在港由盛转衰的明显标志。
1994年5月，八佰伴将集团总部的写字楼和“万有楼”卖盘。会展中心49—50层，是和田一夫于1990年从惠泰置业手中买下的，价钱2。2亿港元。4年后出售，售价达5。6亿港元，买主为印尼财团高鼎公司。但由于买家事后却挞订近1。69亿港元，八佰伴将其没收，于1995年再次出售，获款3。5亿港元。
在1994年之前，八佰伴将天水围的嘉湖商场售予新北江集团，还出售了蓝田汇景商场的部分楼层。
对于八佰伴几年来频密出售资产，市场议论纷纷，最具代表性的推测是：八佰伴要把发展重心放在中国内地，因为香港可供发展的空间有限，市场严重饱和。而很少有人认为，八佰伴的内部出现严重的问题。
1996年4月，八佰伴要向内地转移的传言得到非常明确的证实。我们还是先看4月25日《香港商报》的社论：八佰伴集团宣布于6月下旬将总部由香港移至上海，主席和田一夫并将留驻上海坐镇，该项决定在日资以及本港投资者中引起一定震动。八佰伴是颇具影响的跨国企业，和田一夫更被视为眼光独到的成功人士。6年前在香港经济被看淡的情况下，八佰伴将总部由日本迁来香港，短短几年迅速建立了市场地位，旗下5间公司一年多时间相继上市。八佰伴在香港的业务虽然未变，集团总部却破天荒地移去中国，自然引起投资者侧目。
八佰伴总部由港迁沪的原因，和田一夫及集团公关公司均日作出今人信服的解释。和田一夫坦言在可见的将来，香港经济难以我望有大幅增长。他的看法未必是对香港前景抱有悲观情绪，而是就香港的发展空间与中国内地作出的比较。
不可否认，香港去年以来经济放缓，消费瘦弱，对百货零售业形成较大冲击，有的公司被迫裁员或结业，八佰伴的业绩亦不如前并出现亏蚀。在暂时的经济调整面前，经营者需要寻求对策，不过将总部迁移显然不仅仅缘于这种短期因素，而