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房价变动一定要取决于交易量的变动。比如说你炒股，假如今天这支股票整天没有交易的话，你会发现股票 不会变动。各位理解我的意思吗？不是股票 出现了拐点，而是缺乏交易。我们今天有些地方地产 稳定的原因，不是出现拐点，而是缺乏交易。
那么我要回答这位记者的问题，为什么这么多年的市场化解决不了房地产的问题呢？我可以清楚的告诉各位：我们中国的房地产市场是一个绝对不市场化的行业。它是一个什么样的行业呢？我把它剖析成两块来讨论；一块是供给面、一块是需求面。我国房地产市场是供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过度的行业。 （14：41）
＇郎咸平＇ 供给面市场化严重不足和需求面市场化严重过度两股力量扭结在一起，老百姓再也买不起房了。这话怎么说？为什么市场化供给面是严重不足呢？大家想一想，供给面是哪几项要素构成的？一、土地开发权。二、银行信贷权。三、地产市场特有的长流程管理。从立项到开工、到完工、到销售大大小小几乎上百个环节。土地开发权、银行信贷权以及地产特有的长流程管理，每一步都操控在地方政府手中。只要操控在政府手中，就有寻租的可能。加大了构建成本。另外更重要的因素，是我们卖地的竞价机制，严重缺陷的竞价机制。表面上看还是我们卖地的竞价机制很公平，实际上是完全破坏了市场化。这话什么意思？就拿我们各地地方政府卖地的地价来说。这个地价涨幅和全世界的任何经济指标相比，它是极其特殊的。（14：46）
＇郎咸平＇
一、它的涨幅比任何你可以想象到的 都要快。包括石油、包括黄金期货。它的涨幅速度都不比我们政府卖地，地价涨幅速度快。而且石油也好，黄金也好，它是有涨有跌。我们这个地价是只涨不跌，一个只涨不跌的就不叫，叫操纵。卖地本身对于政府而言是有积极性的。什么积极性？以 GDP为纲的理念可以得到充分的发挥。也就是说你卖了一块地，GDP就上升一块地的价值。卖两块地GDP就上升两块地的价值。如果这个城市产生了严重的污染呢？那更好，污染一样产生GDP。而且产生污染更好，当政府拨款治理污染呢，又创造GDP。这也是为什么卖地地价如此高涨，污染治理不了。因为对于 GDP都有正面的贡献。但是我们对于地方干部的考核却是以GDP，几乎是以GDP为唯一的考核标准。这种现象就必定持续下去。（14：47）
＇郎咸平＇ 最近王石谈到这个拐点，我就以王石的例子给各位做个说明。福州一平米六千块，万科进入福州以天价标了一块地，一平米要超过一万多块钱，在这个一万多块钱的基础之上，你稍微降价5％，我请问各位有什么意义呢？万科不进福州老百姓还买得起房，一旦进了福州之后，老百姓都买不起房了。因为高价楼盘一上升，中低价楼盘就水涨船高，根本控制不住。到最后看起来某个城市更好了，看起来高速公路更多了，看起来美丽的房屋更多了，其结果就是当地的老百姓再也买不起房了。
我前面所讲的这些，我重复一下；就是地产的供给面包括两大核心资源，就是地产开发权、土地信贷权、以及它特有的长流程管理，配合上地方政府卖地，使得构建成本不跌反增，而且速度奇快。
我再请问各位，看来去年一直到现在推出的地产方面的宏观调控，有哪一次调控是针对这样的扭曲的成本面呢？你发现没有？你既然不能够有效的针对成本面而提出政策，你又怎么能够期望成本会降低？成本不降低，地产又怎么会降？这是一个很简单的道理。你不要以为提高利率，提高银行准备金率，收回信用你就能够控制地产。告诉你，我以成本面为例。你发现成本面的几大因素你一样都控制不住，你控制不住，成本就不会下跌。不需要高深的理论，我相信谁都能听得懂。那么你会反问我：郎教授成本不断上升，可是房价这么贵，谁去买呢？至少我们老百姓都买不起啊？这个话题就更有意义了。那就是到底谁去买这个房子？我再以深圳地区为例。深圳房价去年翻了两三番，各位知道什么意思吗？那就是翻两三番的情况下，深圳制造业的企业家发现，投资10亿元在去年所赚的利润远远比不上只投入一千万买一套房子所赚的多。这个现象非常可怕。这种现象会使得企业家不想干了，而且我国企业所面临的投资营商环境逐渐、而且是迅速的恶化。你只要问一问你身边的朋友，尤其是做制造业的，我可以这么告诉你，个个叫苦连天。他们不做企业、不做制造业，他们干嘛呢？中国的投资环境、投资品种太少。刚刚和媒体谈话，媒体问我说：“郎教授能不能给我们老百姓指条路，如何做投资、如何做理财？”我的答案很简单，我们中国有理财吗？不然就存到银行，由于通货膨胀而使得你必然损失。不然就投资股票市场，去赌博。（14：52）
＇郎咸平＇ 不然就投资房地产，去期望。除此之外，你告诉我你还有什么别的投资管道？你都没有。因此今天我们老百姓不把钱存银行，而去炒楼、炒股，在我看起来那是一种被迫的必然选择。因为你存钱在银行必然会损失。所以你就去炒楼、炒股。一旦炒股股价一上升，我目前正在做这个批判，政府就打压股价。
我就告诉证监会，我说：“我要重新教育你。”什么叫监管？监管不是打压股市泡沫，而是监管这些步伐交易、内幕交易操纵股价这才能证监会要做的事。全世界先进国家的政府，没有一个国家会去打击泡沫的。只有我们会。我们证监会要做什么呢？应该以保护中小股民利益为前提，严查不法的交易，这才能该做的事。
但是他并没有这么做。打压股价的结果，股价大幅下挫，好了，你投资机会又少了。房价呢？这么严格的宏观调控政策之下，真正想买房子的人是借不到钱的。而把房价炒高的这些企业家是不需要借钱的。因为他手上有大批需要投资而不投资的钱，打到房地产市场。等到政府宏观调控政策一出来，限制贷款。比如像上海，现在要想借钱买房子简直不可能。真正想买房子的，会因为宏观调控而买不了房子。那么这话又拉回来了。企业家应该投资，但是由于投资营商环境恶化而打入楼市的钱叫什么呢？我曾经在一年多钱给它取了个名字叫做“虚拟资金”。虚拟资金打入楼市。第二笔钱，大面积腐败之下的腐败款打入楼市。第三笔钱，国际热钱。第四笔钱，才是我们老百姓的储蓄款。（14：53）
＇郎咸平＇ 各位回忆一下，我们这一年来所推行的所有针对地产方面的宏观调控政策，它所针对的资金就是第三项国际热钱以及第四项老百姓的储蓄款。比如说第二套房屋的贷款限制就是针对第四项的钱。但是第一项跟第二项是完全失控。而第一项资金，它的数量是最庞大的。这个资金打到哪里，哪里就有泡沫。任凭地方政府能力再强，保证束手无策。我还记得去年在你们这个网站讲过课之后，到了5月份去重庆讲课。也是重庆政府请我去的，在去年5月份我去重庆讲课的时候。重庆平均房价 2900块钱。
所以当时我的结论很清楚，我说重庆是没有泡沫。后来媒体登了好大，郎教授说重庆楼市没有泡沫。又加上一句话，郎教授说没有泡沫的原因不是因为政府的能力高，而是因为企业家的虚拟资金还没有来。我当时做过预言，只要虚拟资金一来，房价立刻失控。只有我敢做这种大胆的预测。我离开的一个月之后，6月份重庆市推出个新概念，叫做城乡统筹计划。（14：55）
＇郎咸平＇ 这个计划一出来，虚拟资金大量打入重庆。房价从6月份…11月份，从2900上升到6000块。你说这种短期之内房价翻两番的情况和你地方的经济有什么关系？毫无关系，基本上是虚拟资金造成的。哪个城市有新概念就可以吸引虚拟资金，打入那个城市房价立刻失控，老百姓都买不起房了。就是这股资金造成了需求面的主流。这是什么情况呢？这就是市场化过度。供给面呢？由于政府所掌控，市场化严重不足。这种市场化严重不足的供给面它的成本不断攀升。可以说需求面的虚拟资金两个勾结在一起，房价从此居高不下，老百姓再也买不起房了。这就是结论。（14：57）
＇郎咸平＇ 我相信你们都听懂这句话了。因此我很乐意回答媒体这个问题。为什么一年来，针对于房地产调控的措施推出这么多，而基本上都失效？原因在哪里呢？原因在于你既没有针对市场化不足的供给面做文章，你又没有针对市场化太多的需求面的虚拟资金进行控制、调理。结果当然是房价上涨。各位来宾想一想，在这种情况下，你谈“拐点”是不是很可笑？你拐什么？你往哪地方拐？“拐点”这两个字，是对我们中国房地产市场充分不理解，才会出现这两个字。拐点有的，应该在一元经济环境的美国才会产生。在我们中国是极其复杂，你看，我讲一个地产业，一个部门它就是这么样的复杂。你可以想象到其他行业的复杂度。今天我们用这么简单的经济思维来处理这么复杂的行业，它的成功机会必然随之减少。这是一定的。
当然，我今天这个演讲，我们要把他理解成一个正面的评讲。我也希望通过这个演讲，告诉我们的政府，到底我们的宏观调控目标应该在哪里？我们的手段是有问题的。那么在这种二元经济环境之下，我想告诉各位。为什么你觉得你最近日子那么艰难的？我在上海买点水果给我爸爸妈妈吃的时候，我发现我随便买一点水果都是五六十块。当然，我还是能买得起的，五六十块我还是可以应付的。但是五六十块是非常贵的。车厘子是很贵的，我要买车厘子的一刹那我都会犹豫。你想想是为什么？二元经济造成的。我今天给你讲一个非常极端的例子。因为今天很多都是跟房地产有关的行业。
你想想看，如果我们做制造业的企业家，包括养猪的、养鸡的、养鸭的、种水果的人。大家都因为投资营商的环境恶化而不做了。去做什么呢？不然就去炒楼、炒股。不然就像海尔一样自己去做开发商。我们讲一个最极端的例子，如果大家都去干这件事。都去炒楼、炒股或者炒房子，你晓得这个严重现象吗？如果大家都不做生产了，严重通货膨胀必定产生。这就是为什么你妈妈、你的夫人或者你们家的保姆去买菜的时候，我不管在任何地方给你一个数字都是对的。那就是你最近买菜的，起码上涨了50％。我们的消费者物价指数对于民生消费品的估数是严重低估。（15：00）
＇郎咸平＇ 猪肉，养猪是谁在养呢？也就是所谓过冷部门的民营企业家在养猪。养猪户也是某种程度上的民营企业家的，他所面临的投资营商环境也是极端恶化的。比如去年，进口饲料大幅上涨，加上猪瘟。使得养猪的民营企业家他所面临的养猪的投资营商环境急剧恶化。按照郎教授的理论，他就不买小猪了，他把应该投资而不投资的钱拿去炒楼、炒股去了。也就是说，他把应该买小猪而不买小猪的钱拿去炒楼炒股了。到最后我们发现，是“后继无猪”。因此我们的农民，农民企业家他从过去的猪肉生产者变成了猪肉的消费者。猪肉当然大幅上涨。坦白讲，在这点上面我要给我们的政府一个极高的评价。对于鼓励养猪户方面，政府提供了非常多的优惠措施。这是要高度肯定的。可是我告诉你，没用的。
为什么没用呢？因为养猪的投资营商环境急剧恶化。这是最大的原因。把这个观念推到别的行业。如果大家都不做生产，都去炒楼、炒股了，或者都像海尔一样都去做开发商，你可以想象到是个什么结果。各项用品的大幅上涨，严重通货膨胀。再加上国外进口的通货膨胀，再加上我国流动性确实过剩，只是这个流动性不是造成楼价、房价上涨的主因，是投资营商环境的恶化。这几个因素凑在一起造成了通货膨胀。就是各位目前所面临的现状。（15：04）
＇郎咸平＇ 我相信讲到这儿，你们都清楚了。我相信一定豁然开朗，原来是这么回事。那么，下一个话题；因为时间也不太多了，下一个话题我相信对各位企业家都非常重要。按照我的结论，而且我这个结论就是二元经济环境的起因是因为地方政府以GDP为纲的理念，使得与建设有关的部门是过热的。再加上民营企业家所面临的投资营商环境恶化，造成了二元经济环境。造成了我前面讲的一切的结果。
最后15分钟，我想回答在座各位企业家一个最为关切的话题。那就是，为什么你的投资营商环境急速恶化？这是不是在座企业家想知道的？我会清楚的告诉你，你的投资营商环境急