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的发展，美国通过这种规则，创造了富裕的社会，所谓富裕，是常富裕，因为法
律规定反大家族法，有钱人必须退出历史舞台，美国走道今天，是法制规划制订
的。现在看美国企业家，好有社会责任，当然呢，因为法律这样规定。美国经理
人为什么拼命把事情做好，每个人都为股东赚钱呢，因为这是你的信托责任。我
们小股民、小信托公司都让你把责任做好，这是你的信托责任，做不好严刑，大
刑伺候。像安然公司，美国不但让安然公司关门，连续审计等五公司都关门了，
美国把国家政策看得非常清楚，就是以民为本。我为什么支持胡锦涛主席的以民
为本，就是这个道理。听我讲到现在，才发现法制化是这么重要，这才是美国富
强的道理。你懂得这些，你对我们企业要求责任，要求信托责任也好，你凭什么？
如果就没良心，你能怎么样，你想怎么样，你又敢怎么样？
主持人：因为西方发展的国家与中国不一样，所以每个企业家都会有责任感，
中国的现状企业家就不需要责任感了吗，或者说中国的企业家怎么建立这种责任
感？
李总：听了郎教授的意见，我认为中国的人可能无法理解这样的责任。中国
的房地产开发商把责任都做小，有些人赚钱了，光宗耀祖，进行招商，实际上都
是片面的，郎教授的观点给我们一个深刻的理解，任重道远。
陆总：这个话题确实有点沉重，我们认为应该力所能及的做好事情，作为我
们开发商能力所及的是把产品做好，乾豪走的另一条路是什么，在短短七年中开
发了100多万平方米，我们坚持走社区文化道路，我们组织专业的工作人员，组
织老百姓形成十几个社团，长期的，多年的，不管交付多少年，组织中老年、青
年人、甚至少年儿童持续的搞社区活动，我们给他们带来的社区文化，尤其是开
发商区移民比较多，他们的生活体制在提升，我认为开发区对社区文化的提升也
是一种责任。
王总：如果今天中国绝大多数人明白了郎教授的理论，也在做，说明我们中
国的企业家有恩一定的良知。我觉得企业还有企业人的责任，郎教授说的是一个
主流之一，除此之外，自觉性还是有的。
郎：西方的规则很好，但来到中国之后，没有很好的法制规范，那么一样变
味。最近美国很多公司来中国之后，也搞贿赂和腐败，为什么？就是没有法制。
在这种没有法制的情况下，中国企业家还能搞社会责任，那么就更难能可贵。
李总：从我们各个公司通过税收对国家作出贡献，我们到今天销售额超过
10个亿，没有纳完应该超过1个亿的税收，说房地产企业没有社会责任，那是
媒体的报道也有问题。
主持人：我们认为人和自然的和谐相处的程度，我们多年后是留下一个现代
化的都市还是一个人为垃圾，这也是开发商的责任。现在还有一些时间，各位有
问题可以发问。
现场观众：最近杭州哇哈哈集团和法国公司一直在打官司，你对哇哈哈董事
长的观点或你作为公司决策层会有什么意见？
郎：今天希望谈一下地产方面的问题。
现场来宾：我想问一下美国政府对土地干涉是否是有限的
郎：美国政府和我们中国政府的差别在哪，美国是提供一个严刑的法制化平
台，是一个服务的平台。我们地方政府是做大车贩子，自己在招商引资，我们的
地方政府会干涉到企业的运作。而美国政府提供的是服务的平台，这种服务平台
是我们未来政府该走的方向，也就是恩不要限制这个限制那样，提供一个干净公
正的投资经营平台，因为法制化的游戏平台才是我们应该关注的。只要符合法制
化，你赚钱，不存在限制利润的问题。
现场来宾：郎教授，在软件园开发了很多的项目，我们作为技术人员，认为
搞外包项目太大，你是否可以从地产方面帮助分析一下
郎：我们软件园是搞外包，看一下印度，已经超过我们很长时间。看一下中
国的软件园，到底可以作出什么我们有用的东西。做开发，本质是什么？你们做
软件，第一，有没有工序流程，你们做软件是一个小组，都由这个小组来做。但
改起来很难，软件小组一些人写上半部，一些人写下半部。第二阶段凭什么感上
印度，你们从第一行做到最后一个行业，你们做最尖端的只有5％，可是写这5％，
还是把其他的第一行写到最后一行，你们公司花大量的人力物力去做其他的95％
不要做的事情，才会达到创新。印度不同，他们提供给的是配件，他们从仓库里
调出95％，进行拼凑，然后制作最尖端的5％。只有提供95％的零配件，才会提高
效率。你发现搞软件园是非常难的，不缺土地，最缺的是零配件。所以，对软件
园的本质没有搞懂，未来的发展一定是零配件。
主持人：到这里为止，我们大连地产新势力论坛到此就要结束了，在此我非
常高兴的邀请到郎教授和李总及本土的三位企业代表，我们希望房地产行业能够
健康有序的发展，不要对未来留下遗憾。谢谢五位嘉宾，谢谢大家。
2007。11。10 福州演讲
2007。11。10主题：盲目追求GDP将导致中国房价经济全面崩溃 郎咸平
由《海峡都市报》、《新浪网福建房产频道》、《福建日报》以及海峡卫视联合
主办，新浪厦门房产频道协办的2007中国海西蓝筹地产年会暨房地产海西战略
高峰论坛于11月10日在福州融汇新天地盛大开幕。在海西建设的恢宏背景下，
如何实现海西房地产的纵深发展？海西房地产经济前景又如何？在中国海西蓝
筹地产年会暨房地产海西高峰论坛上，或许能找到答案。以下为中国海西蓝筹地
产年会暨房地产海西战略高峰论坛11月10日上午郎咸平的演讲实录。
郎咸平：各位来宾、各位同学大家上午好！今天很高兴能够到美丽的福州来
谈谈地产，而且我觉得今天这个主题《海西房地产经济前景》定得特别好。这次
来福州演讲我就想从一个现象做一个破题，就是某房地产企业以27。2亿元的天
价购买了一块地，这块地从去年的9亿到今天的27个亿，对于城市未来的经济
发展而言，有着什么意义？再反问各位一下，媒体一再谈到的海峡西岸经济大开
发和这种27亿天价购买地的现象，是否冲突？是否互补？这点值得我们关切。
我想请大家跟着我的思路走，我们讨论一个假设的情况，今天地方政府透过市场
化公开竞价用27亿的天价把这块地卖给了开发商，下一步就是，地方政府拿到
这27亿，准备做什么用？如果答案是修桥铺路从事地方建设，现在我就跟你讲，
这座城市必然重蹈其他城市的失败覆辙，这一切将会以老百姓为最终买单者，最
后老百姓会发现，这一切修桥铺路看起来辉煌的外表都不属于自己，因为最终老
百姓要为这27亿买单，怎么买，27亿的地产所标高的房价无可避免会使得福州
其他的二线、三线的地产同时水涨船高。因此这个现象对福州市而言，我认为是
个警讯，如果你不小心，这座城市将沦为新一轮地产价格高峰的牺牲品，所以对
于地方政府而言，在这个重要的时刻，一定要思考，究竟什么模式才是一个正确
的经济发展的模式，这里我想透过我的演讲给大家一个思路。我想先广泛地谈一
下今天中国地产所面临的困境，各位来宾或者各位同学你认为我们28年的改革
开放真正做到了市场化吗？因为昨天的媒体跟我讲说，开发商高价标地是市场化
行为，我说是吗？这是你所理解的市场化吗？那我清楚地告诉你我们28年的改
革开放没有做到的就是市场化。这是什么意思？我们改革开放的结果就是供给面
的市场化严重不足，而需求面的严重过多，没有做到真正意义上的市场化，这就
是市场化的局面。地产供给面就是供给面严重不足的市场化，地产面有三大因素
值得我们关切。
第一，地产特有的两大核心资源，一个是地产开发权，第二个是银行信贷权，
这两个权利都操控在地方政府的手中，权利操控在地方政府的手中，就有可能徇
私，就有可能腐败。第二个因素是地产特有的长流程管理，就是从立项到开工，
一直到完工到销售等等的环节，大大小小上百个，每一个环节都代表着公权，就
存在着腐败，这两个环节就提高了交易成本。第三项就是城市的天价地价现象，
就是各地地方政府高价卖地，美其名是市场化，实际上在我看来就是透过竞价来
达到高价卖地，充实财政盈余的作为。你拿我们各地政府的地价涨幅和全世界做
比较，包括石油价格，包括重金属价格，甚至期权，你会发现我们地方政府天价
卖地超过任何地方的，而且是只涨不跌的，出现这种现象只有一种可能，那就是
操纵。这种高地价的必然结果是大幅拉升房价，为什么很多地方政府这么热衷于
卖地，我们做一个假设，地方政府上台之后什么事都不要做，他只要卖地就好了，
卖一块地GDP上升一块地，卖两块地GDP上升两块地，而且卖的价格越高越好，
越高，GDP越高，这跟污染是一样的，你觉得我们过去这几年的经济发展，地方
政府会在乎污染吗？污染无所谓，来一个污染GDP就上升，污染能创造GDP，如
果污染搞坏了怎么办？就治理GDP，这多好啊。所以下任官员一上任就会发现GDP
大幅度上升，怎么造成的？老百姓买的单，所以说高价卖地造成的污染有一个意
识形态，那就是我们这么多年对于干部的考核基本上是以GDP为纲，以GDP为纲
的必然结果就是我刚才讲的，这种GDP为纲导致出现一连串的问题，这三大要素
我重复一遍，第一要素是两大核心资源，第二要素是长流程管理，第三各地政府
高价卖地，这三个因素共同提高了房价。拿福州的房价跟成都的比一下，你们心
中有数，你们的房价跟成都一样的吗？问你为什么？谁能回答我？这么高的房
价，那么老百姓从所谓的改革里面得到什么实惠呢？越改革越住不起，这就是所
谓的房改之后住不起房。
现在我想探讨一个需求面，这么贵的房价谁去买，地产的需求面就是标准的
市场化严重过度，根据我所做的研究，我们发现购买地产的资金和我们过去所想
的不一样，我按照重要性分成四类。第一类最重要的资金就是由于近两年来投资
引商环境的急速恶化，所以我们很多企业家把应该投资而不投资的钱挤压出来形
成我所谓的虚拟资金，打入楼市，打入股市，这笔资金是前所未有的，绝无仅有
的。这笔资金是最大的一笔到各地购买地产的这种。第二笔资金是在今天中国大
面积地腐败之下，各级贪官污吏的腐败款去了哪里，不会凭空消失，而是进入了
楼市进入了股市。第三笔资金就是我们所熟悉的国际热钱。第四笔资金那也是各
位更熟悉的我们老百姓的储蓄款，今天为什么政府的宏观调控政策是失败的，原
因就是对于地产泡沫而言，所有的宏观调控政策都是针对国际热钱和老百姓的存
款。举个例子，就像所有去外国的人不得不持外国护照，还有一个是我们没有一
条政策针对我前面讲的由于投资环境急速恶化挤压出来的资金，也没有针对第二
项由于今天大规模的腐败情况之下，腐败款形成的第二笔虚拟资金打入市打入股
市，从来没有针对这两项资金，这也是为什么在宏调之下地产价格照样涨。这所
谓的虚拟资金有几大特色，第一是不可监管，第二是不可控制，第三它是不可预
测，它是来无影去无踪，打到哪里就到哪里，这一种虚拟资金到处流窜现象就是
地产面的需求面太过，前面谈的地产供给面的严重不足，基本上都是政府在掌控，
配合上需求面市场化严重太过的结果，这两种力量扭曲在一起，老百姓再也买不
起房子。
我今年三月份在成都演讲，也是讲地产，当时成都的房价跟你们这边一样，
六千块一平方左右，当时我就问你们外来资金有多少，回答差不多一半。五月份
我在重庆演讲，五月份重庆房价2900块一平方，当时我就说2900一平方米应该
是没有泡沫，但是在我演讲的最后，我提出一个警告，我说重庆市政府要特别注
意，只要虚拟资金进入重庆，房价在短期之内立刻会上升，我话音未落，言犹在
耳。重庆就搞了个城乡统筹的计划，一个概念出来，虚拟资金进入重庆，一个月
之内房价立刻失控，江北区原先房价是2000多到3000多平方米，上个星期已经
达�