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地产怎么变？宏观调控来了地产怎么变？那不是的，那是美国、中国不会。那么
中国是什么现象呢？
这个时刻你就要来回忆一下房地产是一个什么样特色的行业？我记得今天
一来媒体就问我：“郎教授我们地产经过这么多年市场化的运作，为什么效果不
大好呢？而且媒体又问我了，我们一月份有些地方政府汇报的资料说房价涨幅趋
缓，郎教授你认为是拐点吗？我说：“我可以清楚的告诉你，这个不是拐点。”
为什么？因为在严厉的宏观调控之下，房地产的交易量大幅萎缩，当你房地产的
交易量大幅萎缩之后，房价变动就很小。因为房价变动一定要取决于交易量的变
动。比如说你炒股，假如今天这支股票整天没有交易的话，你会发现股票价格不
会变动。各位理解我的意思吗？不是股票价格出现了拐点，而是缺乏交易。我们
今天有些地方地产价格稳定的原因，不是出现拐点，而是缺乏交易。
那么我要回答这位记者的问题，为什么这么多年的市场化解决不了房地产的
问题呢？我可以清楚的告诉各位：我们中国的房地产市场是一个绝对不市场化的
行业。它是一个什么样的行业呢？我把它剖析成两块来讨论；一块是供给面、一
块是需求面。我国房地产市场是供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过
度的行业。
＇郎咸平＇ 供给面市场化严重不足和需求面市场化严重过度两股力量扭结
在一起，老百姓再也买不起房了。这话怎么说？为什么市场化供给面是严重不足
呢？大家想一想，供给面是哪几项要素构成的？一、土地开发权。二、银行信贷
权。三、地产市场特有的长流程管理。从立项到开工、到完工、到销售大大小小
几乎上百个环节。土地开发权、银行信贷权以及地产特有的长流程管理，每一步
都操控在地方政府手中。只要操控在政府手中，就有寻租的可能。加大了构建成
本。另外更重要的因素，是我们卖地的竞价机制，严重缺陷的竞价机制。表面上
看还是我们卖地的竞价机制很公平，实际上是完全破坏了市场化。这话什么意
思？就拿我们各地地方政府卖地的地价来说。这个地价涨幅和全世界的任何经济
指标相比，它是极其特殊的。
＇郎咸平＇
一、它的涨幅比任何你可以想象到的价格都要快。包括石油价格、包括黄金
期货价格。它的涨幅速度都不比我们政府卖地，地价涨幅速度快。而且石油价格
也好，黄金价格也好，它是有涨有跌。我们这个地价是只涨不跌，一个只涨不跌
的价格就不叫价格，叫操纵。卖地本身对于政府而言是有积极性的。什么积极性？
以GDP为纲的理念可以得到充分的发挥。也就是说你卖了一块地，GDP就上升一
块地的价值。卖两块地GDP就上升两块地的价值。如果这个城市产生了严重的污
染呢？那更好，污染一样产生GDP。而且产生污染更好，当政府拨款治理污染呢，
又创造GDP。这也是为什么卖地地价如此高涨，污染治理不了。因为对于GDP都
有正面的贡献。但是我们对于地方干部的考核却是以GDP，几乎是以GDP为唯一
的考核标准。这种现象就必定持续下去。
＇郎咸平＇ 最近王石谈到这个拐点，我就以王石的例子给各位做个说明。福
州一平米六千块，万科进入福州以天价标了一块地，一平米要超过一万多块钱，
在这个一万多块钱的基础之上，你稍微降价5％，我请问各位有什么意义呢？万
科不进福州老百姓还买得起房，一旦进了福州之后，老百姓都买不起房了。因为
高价楼盘一上升，中低价楼盘就水涨船高，根本控制不住。到最后看起来某个城
市更好了，看起来高速公路更多了，看起来美丽的房屋更多了，其结果就是当地
的老百姓再也买不起房了。
我前面所讲的这些，我重复一下；就是地产的供给面包括两大核心资源，就
是地产开发权、土地信贷权、以及它特有的长流程管理，配合上地方政府卖地，
使得构建成本不跌反增，而且速度奇快。
＇郎咸平＇ 来宾们，请注意我下面的话。真正需要大学生的是从产品设计、
仓储运输、订单处理、批发经营到零售的软环节是需要大学生的。制造业是不需
要大学生的。我们很多的工厂从董事长开始到门口的保安，没有一个大学生。为
什么？因为它不需要大学生。那么中国是个什么国家？完全是以一块钱为主的硬
环节的制造业，它是不需要那么多大学生的国家。真正需要大学生是美国。因为
它掌控着九块钱的所有的软性的产业链，他需要越来越多的大学生做产品设计、
做订单处理、做仓储运输。他需要这种人，我们不需要。
我们根本不理解这种情况之下，看到美国的大学生比例很高，高达七八成、
我们一成不到。就想是不是我们人力资源不足，所以造成经济落后。然后大学开
始扩招、合并，培育出数量极其庞大，每年百万计的大学生，到最后才发现搞错
了。哪里搞错了呢？产业链定位搞错了。真正需要大学生的是美国所掌控的软环
节的产业链，中国所掌握的硬环节产业链是不太需要大学生的。在座的父母听懂
了，问我郎教授那我们现在怎么办？我的回答就是：“我只是个小教授，我帮不
了你；错误不是我造成的。但是有一点我可以帮助你，我帮助你死得明明白白
的。”下次看到你的宝贝女儿找不到事的时候，你就不要难过，你说我都懂了，
因为中国是以制造硬性制造业为主的国家，你找不到事是应该的，宝贝女儿啊，
你不要难过。你帮不了她的。这就是一个残酷的现实。但是我告诉各位，更残酷
的现实是什么呢？
＇郎咸平＇ 我们竟然欣然接受美国对我们产业链的定位。我们还自许为制
造业大国。你哪里知道这就是国际竞争的产业链竞争，我们浪费我们的资源、破
坏我们的环境、剥削我们的劳工，让我们的大学生找不到事的情况下，我们只创
造出一美元的价值。但是我们只要创造出一美元的价值，我们就同时替美国创造
出九美元的价值。我们只要创造出一百美元的价值，美国就同时增长了九百美元；
我们创造出一万元的价值，就帮美国创造出了九万元的价值。而这也是为什么美
国越来越富裕的原因。因为我们在帮美国创造利润。在这个一块钱的硬环节里面，
你晓不晓得你的利润率是多少？06年是5％，07年是2％不到，08年是负的。利
润率奇低。厂商制造业连求生存都有困难，何必奢谈研发。
所以形成一个什么？必然的恶性循环，到最后不得不降价求生存。形成价格
战。为了维持利润怎么办呢？偷工减料。举个可笑的例子，我在内地出了很多书，
我们书用的强力胶都是国外进口的。我就问出版商为什么不用我们中国产的强力
胶呢？你知道他怎么回答我吗？说：“我们的强力胶黏不牢。”为什么？因为重
要元素被稀释掉了。你说强力胶又不是导弹，有那么难吗？不是它偷工减料，你
们不要把问题看得简单了。这些偷工减料的原因是因为，最基本的原因是什么
呢？产业链定位是错误的。甚至我们对于制造业的未来，我认为我们的推行政策
都是有问题的。叫什么？叫产业升级。产业升级是我反对的。为什么？再升级也
是在一块钱里面，你根本逃不了这个。你应该制造业向软环节进军。这是我所提
出的新思维。
＇郎咸平＇ 你只要仍然留在一块钱里面的硬环节，你的投资营商环境会因
为利率的不断上升，因为宏观调控，或因为我们汇率的不断上升而更行恶化。那
么你怎么办呢？你更不想干了，然后你会怎么做呢？你会把钱拿出来，不去投资
了，去炒楼、炒股去了。回归到最原来，你发现这一切是因为我们在过去产业链
定位错误，所导致一系列恶果，在这一两年爆发。你知道郎教授讲课都是很绝对
的，不会说A也有可能、B也有可能；这不是我的水平、这是我们很多内地经济
学家的水平。我都是绝对的，而且判断都是正确的。制造业的朋友们，如果07
年日子非常难过的话，你不要幻想。那就是08年的日子绝对更糟糕。那我们怎
么办呢？我的回答是，我也不知道怎么办。因为错误不是我所造成的。
＇郎咸平＇ 走到这一步，你才发现一个简单的利率调升，一个简单的房地
产价格是这么多复杂因素所造成的表面现象而已。所以为什么我们的宏观调控这
么艰难，不是我们的政府不想做好，而是我们所用的手段太幼稚、太简单。
而且这种所谓的地产泡沫等等问题，只是表面现象，最根本的原因是由于产
业链定位错误而形成的投资营商环境急速恶化。再加上地方政府以GDP为纲的理
念推动，造成了二元经济。
＇郎咸平＇ 什么样的宏观调控才是最正确的呢？今天我也不跟你谈大道
理。我就用最简单的道理，一讲你就清楚了，因为你们都比我聪明的多得多。你
听完我下面讲的例子，你就会成为全中国最厉害的经济学家。
今天房地产的问题就像得了“肝炎”一样。“炎”这个字特别漂亮，“炎”
是两个火字。什么叫“肝炎”？火太旺。按照中医的要药理，火太旺就要用大凉。
但是由于这个病人的体质不太好，你一旦用了大凉会把这个病人医死了。那你应
该怎么做呢？你不能力直接用大凉，你应该用温补，把他的体质补好了以后，你
才能用大凉。我赞同我们政府的宏观调控是什么？我认为我们都看到了这个病人
得了肝炎，所以我同意政府的说法。因为我的想法和政府是一样的。但是如何治
病人的路径选择，我们是不同的。因为今天的宏观调控就是用大凉来治肝炎，“大
凉”就是现在的宏观调控。而我的想法是，要用温补把这个产业链定位的错误，
所形成的投资营商环境恶化现象，先用温补解决，让体质变好了以后，你才能够
用现在的宏观调控政策。
讲到最后，我只加一个结论。那就是：今天你要同时解决楼市泡沫、经济过
热、通货膨胀等等问题，你就一定要跳出经济圈才能解决经济问题。我可以这么
跟各位讲，如果地方政府也好、中央政府也好，想在房地产市场解决房价上升问
题，我现在就可以告诉你，你不要浪费时间，你解决不了。你想在股票市场解决
股市泡沫问题，你也解决不了。你想在猪市方面解决猪肉价格上涨方面，你也解
决不了。你必须回到最基本的基本面，你要把投资营商环境治理好，这比什么都
重要。这个需要时间。但是路径是对的。病人都是病来如山倒、病去如抽丝，但
是病去如抽丝你还得病去如抽丝，如果用错了继续病来如山倒。我提出这个建议
就多了一点，我也希望通过类似的演讲给我们有关政府的执行单位一点新的教
育。让大家对于整个中国08年的整个经济宏观形势，有个更深刻的了解。不要
把中国经济的现状看得太简单，中国是非常复杂的。
＇郎咸平＇ 那么美国的宏观教课书有用吗？当然有用，对美国有用。因
为他们是一元环境，我们是二元环境；我们就要用治疗肝炎温补的办法才有效。
你可能要问，那你认为08年经济是好是坏、楼价会不会降？我相信你们会问我
这个问题。我先回答你。如果任何一个人会在这个时刻告诉你，楼价会涨、楼价
会跌，这都是不负责任的。为什么？因为所有的表面现象，包括通货膨胀、楼价、
股价，它的涨跌都是政策依赖。你看政府出什么招，就能判断楼价怎么变。你们
把我这堂课听懂以后，关注今后政策走向，再进行相应的推论，你就会看懂。我
为什么会懂？因为我有一套分析工具。所以楼价、股市、通货膨胀会怎么办，我
们拭目以待，看政府的政策怎么变。
＇主持人＇下面哪些现场朋友有问题想和郎教授交流？
＇365小记＇郎教授我今天代表网友进行提问，因为我们这边在做线上的网络
直播。你之前提到重庆的房产没有出现泡沫，那您看合肥的房价出现泡沫了吗？
＇郎咸平＇合肥的房价已经很高了。我先这么讲好了，是否出现泡沫，要和当
地的购买力做比较。我给你举个例子吧。因为我来这边作客，我就不想讲太多，
要不然下次就来不了了。重庆和你们这边相比怎么样？人家是直辖市，人口这么
多。我认为当时2900叫做没有泡沫，我答案已经告诉你了。答案非常清楚。
＇现场嘉宾＇ 刚才郎教授提到投资环境的恶化，投资环境恶化以后，企业
家把企业关闭以后�