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钱。
窦文涛：绝对的。
郎咸平：我来给你举个例子，这个理论还应该怎么验证？我去年大概5月份
去重庆，给你讲，当时重庆的领导告诉我，房价是2900一平米，到了11月份变
成6000一平方米。难道重庆就这么几个月就经济如此的发达吗？不是的，而是
因为在6月份的时候，重庆推出了一个叫“城乡统筹新特区计划”，新概念一出
来，大量这种资金打入重庆，房价立刻炒高。
窦文涛：是这样的？
郎咸平：不是因为经济好了，而是因为大量资金从外面涌进来。
许子东：而且最有趣的一点是，其实我们在讲，这个市场资金买卖，其实根
本不是买和卖，中国这个房子，他不属于你，他只是给你用70年。现在越来越
少，现在才60多年了，所以你中国人这一点真不是一个写实的民族，我以前听
说中国人的特点是写意，所以一根鞭子代表一匹马了，四面骑着百万大军了。咱
现在全中国的人，包括海外的买进，都能够把中国的房子当做私有财产，可是他
其实不是私有财产，全是租的。你花那么多钱买一个租房。
窦文涛：花那么多钱还是租房。
郎咸平：国家减价房地产，所以对地产商而言，为什么他最近心里特别的不
安？你想想看，供给面是政府控制的市场化不足，它的成本就放那里，购地成本，
也还有这个寻租成本就放那里，是钢性成本。
许子东：寻租成本。
郎咸平：对，你的需求面这个资金来源不是稳定的资金，不是一个经济好的
资金，是一个飘忽不定的资金。所以他心里特别恍惚。他卖的房子，高价房子他
心里有没有谱，到底有没有人会来买？关键在这里。
窦文涛：房价的涨跌，就反应那种心理。你觉不觉得最近这个房价飘忽？就
是最难测的，最飘忽。
郎咸平：因为他的资金就是飘忽的，需求面就是飘忽的。
窦文涛：咱们可以看看最近的一些言论。那既然这个房价这么飘忽的原因造
成这么飘忽的结果，那你说我们作为小民，应当如何自处呢？
成本是钢性成本 它不决定房价
郎咸平：这个在我们房地产市场，大家注意一下，以深圳地处为例，我发现，
房地产市场也变得二元化，什么意思呢？深圳地区房价大跌，很大一部分来自于
关外的房子大跌，懂吗？关外的房子大跌，还有深圳的中低档楼盘价大跌。
许子东：它好楼还是不跌的。
郎咸平：好楼还是坚挺，我不敢讲他一定是上涨的，但是它一定是坚挺的，
什么意思呢？因为买好楼是什么资金，就是这种飘忽不定炒高价楼盘。高价楼盘
房价一上去，中低档楼盘很差的房子，也一样水涨船高，没有什么基础，一样水
涨船高。所以到最后一崩，就是这个中低盘的先崩。
窦文涛：对，不值的就先崩了。
郎咸平：不值得就先崩，高价的还在那里，就变成了很奇怪的现象，有的你
看同一个城市，平均看起来是跌了，但是高价照涨，低价跌，好奇怪，原因就是
我刚才讲的这个。
窦文涛：所以他们这个经验，就是说，我买这个最好的贵的房子是会稳定的。
郎咸平：因为他资金来源就是企业家不做企业的资金，跑来这里，所以它扛
得住。
许子东：一般的人看到房价在那飘忽，我问过深圳非常贵的一个楼盘的销售
的经理，我说你们是怎么定价的？对于他的回答，你就吃惊了，就是外面怎么复
杂，他的逻辑是非常简单的，你知道他怎么卖楼的？他老板就给他们规定，说你
们一个月，然后他整个楼盘里多少亿，他就是你们这一个月能卖出比方说5000
万的楼，就可以了。
好，那么然后这就是唯一的一个指标，那么他们就先把它定在比方说2万一
平米，这个月，5000万一下就卖掉了，卖掉了怎么办？下个月就升，两万五了。
两万五了照样五千万又卖掉了，他就再升，两万八了，三万了。等到三万的时候，
这个月完不成了，五千万没卖掉，只卖掉三千万，那他说我们等等看，我们这个
月暂时不降价，也不减，过两个月又卖掉了，它又再往上升。
郎咸平：这个你听到没有？就是用这种方法，就是测试，看看到底，因为这
个资金，我刚才讲过了，资金是飘忽不定的资金，他搞不清楚多少钱的。他也不
知道谁要来买，推出几栋，看看多少钱，好了，再推出，再提价，又卖了是吧，
又提价，不买了，我就不提价了，就是这种情况。为什么？因为这个房地产的价
格不是因为这个经济环境所决定的，而是一种飘忽不定的资金所决定的？他们这
个做法，就是双方面在博弈，我就这么定价，我怎么样能抓住你的脉络。
许子东：他说老板给你的卖楼的指标低呢，他就容易慢慢地升价，如果这个
老板一开始就说我整个楼是10亿，你们这一个月就要给我卖掉2亿，那他们就
要把价钱下去了。那么为什么老板能够给他的指标低呢？就是你资金比较雄厚，
我不那么急。
窦文涛：他撑得住。
许子东：我不那么急，你这个楼价就可以慢慢地上去。
窦文涛：它那个好的房子，它那个业主，你现在能卖，他就卖，如果跌了，
他不卖，他租，他租了再上升。
郎咸平：举个例子你看，比较不靠近红领巾公园的，一开盘两万五，看看卖
了，靠近公园的三万五，面对公园的八万，就是这样子的，就是探试市场，你刚
才讲的也是探试市场，为什么？因为资金不知道怎么来的，不知道谁的资金，但
是大量的资金会进入。
许子东：我们小时候都读《资本论》。说知道价值，价值就是平均生产力的
一个成本，完全不相干，它这个跟成本毫无关系。
郎咸平：这个是因为，我讲的，成本是钢性成本它不决定房价。
许子东：成本就这些。
郎咸平：它不决定房价，决定房价的是需求，是飘忽不定的资金，理解了吧？
就是这个意思。
窦文涛：你看，最近我们的朋友，很多人就在犹豫，奥运前要不要买房？他
们聊的一些，我向你求证一下，你比如说，有人就说，说人民币越来越毛了，感
觉。就是咱们以前说的通货膨胀，要毛了，说那个现在卖两万四，其实跟你说以
前是一万六，那以前的一万六，说不定就等于现在的两万呢，这种说法有理吗？
郎咸平：因为房地产从长期看起来的话，我们以亚洲其他地区为例的话，发
现房地产在长期之下它是比较保值的。像台湾的富裕，很大一个层面是来自于房
地产的增值。
经济学上的理论：对过去的依存
许子东：我觉得有一个心理很奇怪，就是说一个地方的房子，就像一个人的
财产，它到过一个水平，过一阵，假如它撑不住，它下来了，只要有一段时间，
它又会慢慢、慢慢地爬上去，你明白我的这个意思吧？就是它总会，因为它老记
着，我有一个时期是这么高的。所以比方说，有一次，我有一个时期，曾经一度
我这个房子是四百万的，可是现在跌到两百万了。
郎咸平：他不回去了。
许子东：他两百万他就不肯卖了。他就得这么等啊，等啊，等到比方说三百
五十万什么时候的时候。
郎咸平：其实在经济学上是有这个理论的，这是对过去的一个依存。
窦文涛：对过去的依存？
许子东：他从来不记他买进来那八十万，他才不记。
郎咸平：他记到最高点。你不是也这样子的吗？
许子东：就像人老记着自己做官做到最高那一步。我曾经做过什么、什么。
郎咸平：像你早卖的房子，你不会这么想，我卖那个房，我赚了几百万，你
不会这么想的，你说我早卖了，现在可以赚一倍了，人是这么想问题的。
许子东：人性如此。
窦文涛：你像我们有的朋友还说，在经济上，好象有这种推倒关系吧，多米
诺骨牌的关系。他就讲，你比方说现在，两万四，他们就认为真正好的房子 不
会跌，说如果要能跌回一万六，那国家就得闹灾难了。我不知道这个推倒关系是
不是成立，如果，你比方说从两万四降到一万六，是不是不可能了？
郎咸平：因为这样讲，就是在97年的时候，我们在香港是有一个忧虑叫“负
资产”。也就是说，比如说在97年一百块买进来的房子跌到40块，可你银行的
贷款是70块的，你把房子卖了以后，你还还不起贷款，所以干脆就不还了，人
跑了算了，造成银行危机。
窦文涛：假如真出现这种问题，这个产业都是连环的呀？
郎咸平：那就是银行危机，那就是经济危机。
窦文涛：它就是经济危机了？
许子东：但是你知道，但是现在为什么买贵的楼，人家还买下去？就是因为
现在人家对于政府有这个信心。他们认为政府会帮富人，你明没明白？就是这样，
像深圳，你看现在稍微一跌，涨的时候没人反对的，稍微一跌。
郎咸平：就很多人反对了。
许子东：政府方面就已经在讲了，会不会影响银行啊？会不会，政府要不要
救市什么的。所以下面这些投资的人，他都有，我不知道这个想法对不对，但他
们基本上就有这个幻想。如果大幅度的跌下来的话。既然他刚才讲的，他出来的
这个成本，卖出价，不是完全市场的，是有的人为操控余地的，有卖的余地。那
到时候，政府当然不愿意大家的财富都全部下来，像香港97以后“金融风暴”
这种情况，要是在中国各大城市。
普遍出现的话，那政府肯定会出招。所以有这种想法的话，就会支持在那些
贵的楼盘，这也就是房价长久不能下去的原因，心理原因之一，现在很多是心理
战。
郎教授贴士：不要去预测 单要理解决定价格的背后机理
郎咸平：所以一直，中国的楼市不是简单的拐点的问题。这种二元化的问题，
这才是我们楼市的本质，高价楼盘是这么个价格，它的决定因素跟中低档的楼盘
是不一样的。所以一看很明显的二元化。
窦文涛：那现在看来，在未来一个可见的时间呢，中低档现在差不多可能已
经看出苗头来了，要跌，但是高档好像。
郎咸平：我觉得最好不要做这种预测，为什么？因为还有一个经济健康的问
题，如果这些所谓的不规范的资金，飘忽不定的资金，如果它们碰到大麻烦的话，
高价楼盘一样会跌。
窦文涛：那就崩盘了。
郎咸平：这话我不想这么说。
许子东：假如中国你只有第二、第三、第四套的房子，要交的那个税，像美
国这么高的话，假如说你持有另外一个楼盘，你每个月要交几万块的税的话，那
这些人就会把这些楼盘纷纷出手，但是现在大家就是对政治跟经济的这个联合
体，抱有这么一个幻想，他觉得不会让这些事情发生。
窦文涛：飘忽，现在说什么事都感觉都是飘忽的。所以过去有一句话叫“善
易者不战”，就是说真正懂得《易经》的话，他是要了解这个义理，他不用去算
卦，所以郎教授这个观点，也是说你不要预测，但是你了解，决定它价格的背后
的机理是什么？然后你自己就可以做决定。
郎咸平：所以很多人问我说，郎教授，我该不该买，该不该卖？我说你不要
这样子问我问题，我说这个路径依赖，好吗？你说不清，未来会发生什么事，你
把这个道理搞清楚了，你就会做出最好的判断。也就是我们今天这个节目就是送
给各位观众一张渔网，我把房地产的信号告诉你，他是这么样的定价方法，那么
至于将来怎么变的话，那你自己要做决定，所以我们不会告诉你说，你要买。
窦文涛：是涨还是跌？
郎咸平：我们不跟你讲这个，但是我们送你一张渔网，送你一张鱼钩，而不
是送你一条鱼。
窦文涛：所以我说你现在作为一个普通小民，你不懂经济怎么能行呢？
许子东：就是啊。
窦文涛：就是学经济学。
许子东：但是你至少要知道政府在这个房地产市场上，做了哪些事，比方说
他推出大部分的房子，要造90平方米以下，用意是好的，为中下层的人民，可
是客观上抬高了豪宅的房价，因为你看，你限制了嘛，你不能盖了嘛，大的房子，
对不对？
窦文涛：我发现什么也吓不到英勇的中国人民，你说你什么90平米，人家
现在有的房产商建的一楼几个90平米，就是为了你全买下这一层，一打通，全
是你家。
许子东：群众的智慧是无穷的。
窦文涛：我发现中国人太聪明了。
郎咸平：为什么是90？这个东西是拍脑袋胡想的。
许子东：90就是香港的一千尺，一千尺豪宅，它就是参考的这个概�