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的走势都画出来，非常的可怕，大家想想经历过这么多年的，过去十几年当中，
地产开发的现金流就有五年以上，过去十几年，地产开发的现金流有负的情况有
五年以上，也就是说恒基兆业曾经经历过五年以上的资金链的断裂而不倒闭，各
位地产的朋友，想想你的水平，如果你的资金链的断裂你能够挺多久？是不是半
年、一年差不多了，而且在座的各位在今天这个时刻，我相信你的现金流非常紧，
为什么？看你的面相就可以看得出来。今天来听我的演讲，真正的目的不是房地
产，而是郎咸平教授什么时候可以抄底？
请你想想，对于恒基兆业而言，如何能够承担五年的负现金流？这一切一定
要在一个所谓的稳定流的前提之下，你才能够应付一个局面，发现一个很奇怪的
现象，就是香港四大天王为了达到稳定的现金流本身，做了两件事，那是我花了
非常多的时间研究出的成果，这两件事我非常非常希望能够和各位地产界的朋友
做做简单的沟通，我取了两个名字，第一个叫打底，第二个叫互补。恒基兆业过
去十几年以上有五年是负的现金流，如何保证不倒闭？首先是打底工作，所谓
“打底”就是首先找到了两个能够提供稳定现金流的地方，第一个是地产出路，
第二个是煤气瓦斯，你很奇怪，地产公司跑去搞瓦斯跟煤气呢，我告诉你不是为
了搞瓦斯而去搞瓦斯的，当然这是我个人的判断，我认为一个是瓦斯煤气，一个
是地产租赁，这两个行业的现金流都是稳定的，租赁也是这样的，租赁的现金流
甚至更高，你知道发生什么现象呢？虽然地产开发的现金流波动非常大，所以五
年是负的，但是当我把煤气的现金流和租赁的现金流都加在这幅图上之后，我突
然发现整个地产开发的现金流被整个提高了很多，把负现金流这五年全部提高到
什么地步？提高到正的现金流的地步，也就是说这五年地产开发的现金流虽然是
负的，但是由于租赁的现金流加上煤气的现金流让整个负的现金流抬高到正的，
所以这家公司总现金流而言，过去十几年当中，至少我的资料所显示，过去十几
年、20年当中每年都是正的，这就是所谓的“打底”，非常有意思，不止是恒
基兆业，当我回顾了像长江实业、新世界或者是新鸿基我都发现类似的情况，也
就是说打底本身是非常非常重要的。你要做到这一步，事先一定要有很好的风险
管理的计划，你要仔细的计算、推论，到时候你怎么把它补回来？这个非常重要，
也就是说我把它的这种思维，换一个最简单的话来谈，你们现在做地产开发怎么
做的？我过去讲你们是不会接受的，你们觉得太保守了，到12月11号的时候大
家都变得很谦虚了，到明年会更谦虚了，你就没有听我这句话。
请你想想这些人做地产开发商什么心态？当它作为一个地产开发这个项目
的时候，首先想得跟你不一样，你想得是你能赚多少钱，而他想得是他会赔多少
钱？按照过去的惯例，如果今年很糟糕的话，我开发这个项目我赔多少钱？因此，
你只写可行性报告，而他是写不可行性报告，如果我开发这个楼盘，我最终要赔
多少钱，才想我要不要做呢，他首先想得是原先的现金流够不够补这块的损失，
如果是以恒基兆业为例，如果开发一个新楼盘，我要想想看，这的租赁和煤气够
不够支付两千万的亏损，如果够的话再做，不够的话，我相信他不会做的。当然
这是我自己研究结果的推论。地产开发是大幅度的波动，有五年以上是负的，而
加上煤气和租赁服务等五大行业，，整个曲线被提高，一直开发到最后，总现金
流是正的，当他开发这个楼盘的时候，他首先想得是这个地盘开发是赔多少钱，
而不是赚多少钱。
这就是一个风险管理的基本态度，我这么讲，我如果在7月份这么讲的，你
会觉得非常可笑，这个人真傻冒，跟钱过不去，我们只要把楼盘建好了，提供最
好的装修、最好的服务、最好的地段，就是能够发财，地产的成功三要素，就是
地段、地段地段，你想你都知道的事，别人会不知道吗，地段地段、地段最后你
还是扛不住，情况非常复杂，这些人很简单看他们是很富有的几个人，我仔细分
析这些人之后，我不得不佩服，我就以资本负债比例为例，他们不是平均20％，
不是四家平均20％，中国的上市公司里面，资本负债比例平均是100…300％，而他
们每家都是20％，不是平均20％，这种结构的类似我非常的震惊，新世界在04
年之前，负债比例曾经到60…70％左右，可是还是回来了，还是回到20％的平均位
置，因此20％的资本负债比例对于香港而言，应该就是一个安全的标准，至少我
的数字显示，这四大天王当中只有一家是曾经偏离过这个数字的，从97到03
年曾经高达60…70％，但是到05、06年之后回到20％，因此我们有理由相信20％
是一个平均数字。
同时不止如此，他除了打底之外，还有一项硬工夫，我为了确认我讲的是对
的，我曾经私下对其中之一做了证实，确实是如此，那就是互补，什么叫互补？
互补本身就是当你在做投资的时候，尤其是你又做地产，又做别的行业的时刻，
你有没有想到互补是一个绝对标准，不能没有互补。什么叫互补？我投资A行业，
我在选择B行业，而选择的条件是A跟B要互补，这话什么意思？这话A的现金
流是这个样子，B就是刚好相反，什么目的呢？就是这家起来的时候，那家下去，
这个起来的时候，这家下去，一高一低可以产生互补，互补的结果可以达到稳定
的现金流。所以打底的目的是用稳定的现金流来弥补地产开发的波动，而互补是
用其他行业和地产开发的这种波幅做对冲。因此我有理由相信，这些人虽然是以
地产起家的，可是对于地产而言，当他在做其他投资的时候，首先想到是互补，
保证对冲这是非常重要的。
而且我讲了这个故事，我告诉你，不是一个理论，更不是郎教授简单的理念，
不是的，而是我搜集了所有的数据之后我发现这样的情况，我举一个例子，你看
一个行业是这样走的，另外一个行业是相反的，所以原来波幅这么大，这两个行
业加在一起÷2的结果呢，是这样的，所以对各个行业是这么大的，但是两个现
金流加在一起÷2是这样的，因此我做了一个计算，我算一算经过这四大王的互
补之后，这种现金流从这么大变成这个样子的现金流，整个的幅度缩小了几倍，
我讲给各位听，四大天王它的现金流的缩小的振幅是几倍，李嘉诚的长江实业缩
小了10倍，新世界缩小了7倍，恒基兆业缩小了12倍，这四大天王每一家都通
过互补使得现金流各个行业之间的波幅缩小从7倍到12倍之间，平均的缩小幅
度是10倍。所以使得地产开发有一定的耗能，通过别的开发使得个现金流的波
幅小了十倍，如果你的现金流因为别的行业而缩小10倍，你不觉得今后会安全
很多吗，而且不但波幅缩小10倍，还有两三个行业才可以提供最稳定的现金流，
让整个行业往上抬，出现负的，以恒基兆业为例，我的资料显示是这么看他们的，
就是在很久很久以前，当做地产投资以前没有放弃租赁也没有放弃煤气，包括建
筑、酒店、码头加在一起，目的就是使得这么大的现金流能够做缩小一点。经过
这么复杂的考虑之后，再孕育出现在的四大天王，而且在整个的成长过程当中，
你发现态度是非常保守的，绝对不像各位所想得，我要做大做强，这个做大做强
我在五六年前批评过的，中国企业没有做大做强的本钱，而且我在广州也讲被媒
体骂死了，不做大做强，还做小做弱不成，我一直是忍辱负重几年，郎教授是比
较辛苦的，每次提出新观念，都要经过别人的谩骂才知道，包括7月份来之后，
我说08年制造业要倒闭，被人骂死了，说唱衰整个中国制造业。
大家注意，四大天王走到今天，你可能以为他是把握机会，迅速做大做强，
不是的，我看了历史的数据之后，按照历史数据显示的，它的地产行业资本负债
比例一直很高，甚至它的和记黄埔或者是长江实业有10％的资产负债率，一个中
国的首富为什么这么低的资产负债率？你发现非常有意思，一个保守的心态完成
了整个公司的逻辑思路，但是在很久很久以前，他就不想做大做强，他把资本负
债比例控制在20％ 上下，慢慢稳健保守的发展，而且不但稳健保守，对于地产
那么大波幅的现金流，第一采取拿地，第二采取互补的方式，使得你的风险大为
降低，而且四大天王他们的做法之类似，让我感到震惊，我讲这个故事，绝对不
是其中一家，而是每一家，都是相同的。所以就应了我以前所讲的一句话，失败
的原因很多，似乎成功的真理只有一个，也就是说在这么多年的运作当中，是不
是和他们不一样的企业都已经倒闭了呢？而且四大天王所以能够称其为四大天
王是经过几十年的孕育，才会走到今天的四大天王，而他们孕育成长的过程当中，
就是保守、打底、互补，一路走过来的。
碰到今天这种金融危机，他们怎么处理的？这是我这也年的研究成果，我希
望给各位来宾分享一下，今天不是周末，今天是礼拜四，今天我很感动，我最新
的研究成果显示，李嘉诚在10月底的时候作出一些决定，我把他的决定讲出来
以后，我相信你心里会感到非常沉重。第一和记黄埔的全部投资全部撤回，第二
资本负债率20％，第三按我的材料显示，他手里220亿美金，这220亿的美金其
中70％是以纯现金的形式保管，30％是以国债的形式保管的，请各位来宾想想，
他这个做法和我7月份在萧山讲的是不是一模一样？主持人一开始就说了，7月
份萧山演讲告诉各位地产商你要增加现金流，减低负债，减少投资，4月份之后，
11月份真正是李嘉诚所做的，而且有数字证明，负债率是20％ 以下，现金流是
220亿美金，所有投资全部撤回，11月份开始进入困难期，当然我们有很多希望，
情况持续恶化，我多么希望这次的危机不会造成这么大的冲击，不也那么希望各
位能够赚更多的钱，我也希望老百姓因为改革开放的成功变得更富裕，但是这些
只是我个人一个梦，我希望这些都会发生，但是到现在发现情况不是这个样子的，
情况是持续恶化，这也不是我唱衰情况，而是全世界都是这个样子的。
就在这个时候，李嘉诚的做法完全验证了我7月份的讲话，我希望我40分
钟的发言能够对各位企业家能够有正面的帮助。但是下面的话题，到底未来的经
济形势怎样？我奉劝各位企业家，不要简单从地产行业来看地产，中国是非常复
杂的，我想请问在座的各位来宾，你认为整个股市也好，楼市也好，基本的灵魂
是什么？你以为你们找一个好的地段，最好的装修最好的服务，送冰箱送车位你
就能卖楼吗？你把地产行业看得太简单，甚至地产行业变成一个人人追逐的暴利
行业，这个本身就是可笑了，因为在一个时代，地产商的暴利既然大量的企业家
进入地产行业，可以告诉各位，我前面讲的，四大天王这种地产操作手法，你已
经感觉初不同反响，而且是不一样的，而且四大天王跟你们是不一样的，第一他
们比你们大非常倍，我可以告诉大家，他们的体积比在座的各位大100倍以上，
而且香港的体制非常齐全，一个大你百倍的地产商在一个法治体系非常完善，信
用体系这么优良的情况下，他们才这么的保守？你有没有想到这些人是怎么成功
的？你有没有想到你太急进？你有没有想到你的思路太简单了，我今天的讲话比
7月份的讲话更深刻，因为我的感受更深刻，从7月份到现在，你会觉得这半年
来对你人生是一个极大的冲击。
但是内地的房地产市场和香港又是不同的，香港四大天王的操作手法在我看
来是一个非常高超的风险管理手法，因此以四大天王的水平来看，我们可以说一
个能够真正做好风险管理的企业家才是真正一流的企业家，我今天吃饭的时候有
人跟我说，杭州最大的地产商都有困难，我们应该看看他们有没有做好风险管理，
风险管理的本身也是一个技术的手段。
我下面的演讲希望跟各位谈一下，地产行业的灵魂是什么？这跟香港是不一
样的，香港是一个炒楼、炒股的地方，为什么这个地区可以�