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源上进行分析了。
交易条件恶化造成城乡差距逐年扩大
25年前通过包产到户等等农业改革之后，农民收入持续上升，农村一片欣
欣向荣，但是好景不长，农村经济在昙花一现后逐渐衰败。其原因并不是我们对
农村的投入不够，也不是农民不好好种地，而是受到了交易条件恶化的限制。
我想用一个著名的理论来阐释我的观点。1950年代一位经济学家巴格瓦提
（Bhagwati）提出了一个著名的理论…——悲惨性的成长。他指出，农业部门和工
业部门的交易条件会随着经济不断的发展而对农业不利，因此农业国家例如新西
兰和澳洲会逐渐地走向贫穷。同样的道理，中国经济发展越快，农村和城市间的
交易条件就会逐渐恶化，因此农村就会越来越贫穷。
我想用个简单的例子来说明何谓交易条件的恶化。25年前，一个农民一年
可以生产100包米，但是同样品质的城市工人在一年可以生产一辆脚踏车。当时
农民用10包米就可以换取一辆脚踏车，因此农民还剩下90包米。但是25年以
后，同样品质的城市工人一年可以生产5辆摩托车，但是农民还是一年生产100
包米。但是该名农民必需得用90包米才能换一部摩托车，因此农民只剩下10
包米。25年以前的城市工人一年创造了价值10包米的脚踏车，但是25年以后
的城市工人一年却可以创造5*90 = 450包米价值的摩托车。问题的症结就是农
产品的附加价值太低，而工业产品的附加价值会随着经济的不断发展而提高，由
10包米的价值提高到450包米的价值。因此农民用毫无附加价值的农产品来交
换附加价值不断提高的工业产品的结果就是造成农工部门间交易条件的恶化，因
而使得农村越来越贫穷。
我们以一些实际数据来说明由于交易条件的恶化而造成农业和工业部门间
差距。1990年到2002年，农民人均纯收入增长了69。7％，年均增长4。45％，比
80年代增长速度几乎慢了一倍。而同期内，城市居民人均可支配收入增长由慢
变快，12年里居民收入增长了138。3％，年均增长7。5％，增速是80年代的2。5
倍。在这种情况下，城市居民的收入越来越高，与农民的收入差距越来越大。
此外，1985年城市居民的可支配收入是农民的1。86倍，1990年为2。2倍，
1995年上升到2。71倍，到2002年高达3。1倍。2003年上半年，城市居民人均
可支配收入同比增长了8。4％，而农民人均现金收入只增长了2。5％，收入差距比
2002年更大。
而最能说明问题的数据就是农民消费在全社会中的市场消费份额出现了萎
缩的趋势。在1990年农村市场消费在全社会中的份额是53。2％，1995年降到40％，
2002年进一步降到36。7％，2003年1…6月又降到34。9％。这个数据很清楚地说明
了毫无附加价值的农产品所能换到的工业产品越来越少。
财政补贴杯水车薪
目前中央政府决定投入300亿元财政支出以加强农村的建设，但问题就是这
些财政支出最多只能将农村生产力由每年每人生产100包米提高到110包米，但
是农村的劳工仍然需要用90包米来交换摩托车。换句话说，农村的贫穷不会因
为政府财政的大量投入而有显著的改善，我们最多只能说农村劳工交换了摩托车
以后，他以前剩下10包米，而现在剩下了20包米，当然20包米是10包米的两
倍，看起来好像挺多，但是不可能从根本上解决农民必须用90包米交换工业产
品的现实，而这个交易条件的恶化才是农村衰退的主因。换另外一个角度来看，
只能生产110包米农民的生活水平决不能和一年生产价值450包米的城市工人相
比。因此让这么多农民绑在田地里，中国的农民永远没有未来！中央政府对农村
的财政投资力度再大都无法从根本解决农村逐渐贫穷的事实。
此外，农村人口出生率无法下降、人均耕地面积减少、农村土地逐渐贫瘠，
而必须多用越来越贵的化肥、农业机械和人工也使得交易条件更形恶化。
财政补贴对于农民、农村和农业来讲，是杯水车薪，因此也是无济于事的。
目前只有一个解决方法，就是将农村多余农民大量移出农村而提高农民生产力。
我们只要移出一半的农民，那么每个农民就可以有空间生产200（100x2）包米，
如果移出75％的农民，那么农民就有空间生产400（100x4）包米，而逐渐接近城市
工人450包米的水平。例如美国的农民不到5％，但几乎养活了全球的人口，台
湾的农业人口也不到5％，因而造成台湾农村的相对富裕。
这些移出的农民必须投入中国农村的优势产业——“劳动力密集型的低技
术制造业”！可是中央政府立刻面临的困境是政府如何推动农转工。
2005。08。07 郎咸平深圳主题演讲
2005。8。7 郎咸平
今天谈的问题，是宏观的层面上来谈一谈我对房地产行业的看法，这个看法
是我个人的浅见，可能这个切入的角度不太一样，我简单思考一个问题，这一次
的宏观调控政府从2003年开始，陆陆续续地推出了多项政策，一直到今年6月、
7月为止，在座的各位都是在深圳地区居住的企业家或者平民百姓，你们有没有
感觉到，深圳的房价并没有受到太多的干扰。这是我的感觉，那么话说回来，我
跟深圳的的地产发展商交流，他们激动地跟我们说这还是深圳的形势好，民间的
所谓的经济意识比较强，自由市场形成比较早，所以并没有泡沫现象，因此中央
政府宏观调控对深圳没有影响。
往北方走，天津和北京影响也不是很大，我们前两个月做简单的估计，我们
发现广东地区跟北京购房率稍微提高了； 只有上海受到最大的打击。可是各位想
想，难道上海地区的民众自由经济的认识不如广东吗？不如北京吗？我想不是这
么简单。为什么在全中国经济首先的发源地并不是深圳？是明末政府时期从上海
开始。这样与国际接轨的城市，为何会在这轮国家宏观调控成为对象？而且上海
房价之高，涨幅之大，我相信从领导人到地方政府表示高度不理解，上海的老百
姓教育水平跟广东相比不相上下，对事物的理解，对经济运行的掌握，不应该有
太大的分别。这样的人群，怎么可能会在广东地区跟北京地区还有上海地区造成
如此大的差距，难道是上海的民众有问题吗？我这么一讲，我相信各位嘉宾可以
对我所讲的呼之欲出，整个事件不是简单的泡沫问题，而是我国整个宏观环境还
没有跟国际接轨，而且从去年调整利率，一直到今年调整汇率，我在公开场合发
言的时候，我公开表示反对中央政府的做法。反对做法的原因非常简单，因为我
国的金融体系是一个二元化的金融体系，我国的金融体系承受不起利率与汇率的
不稳定，我国的金融体系承受不起房地产的泡沫，这些都应事先作防范，正确的
政策实施的话就不会有上海的现象，这就是我对外发言的基本观点。
今天看房地产的问题，升值对房地产的影响？房地产未来走势应该怎么样？
深圳的老百姓如何看房地产？今天的房地产政府清楚一点，今天的房地产市场已
经不能单纯从房地产谈房地产，已经成为国家政策的环节了。因此我们从前几年
的宏观调控一直到利率汇率的变动，到这次房地产宏观调控，都有着千丝万缕的
关系。我对政策的调控认为基本上没有达到要点。也就是说，最近这一轮政策的
出台，对于房地产泡沫而言，我们基本上没有搞清楚为什么泡沫形成于上海？而
整个宏观政策的推行“一刀切”是不可以接受的，中国老百姓的消费习惯，取决
于两个变数，一个变数是薪水所赚的钱，第二个变数是固定资产产生的财富效益，
目前表面上看起来，我们一刀切的宏观调控对很多地区是没有影响的，包括广东、
北京，但是你的财富效果已经开始受到影响，只要你的财富效果受到影响，一个
最直接的打击就是消费心态会改变。
如果你今天买一部汽车认为贵，并不是今天要不要买的问题，而是很多人会
由此推迟消费行为，后面将是整个深圳地区的新消费观念的改变。所以大家千万
不要认为这次宏观调控目前没有多大影响。这就太简单了。不是的，影响之大，
是我不能理解，也是你不能理解的。我在国外做了很多年的研究，包括国家的宏
观调控政策，货币政策，金融政策。全世界
除了中国以外，公认的事实，那就是金融政策切忌大起大落，为什么？你调
整利率也好，你调整汇率也好，有两点你是控制不住的。学术界称之为定论的东
西：一个是什么时候产生效果不知道；第二个效果多大不知道。
因为如果一个政策的推行，不知道什么时候产生效果，或者不知道效果有多
大，这个政策必须要稳健。而为什么美国政府对于货币供给的控制始终在一个稳
定的水平？你们在座都是做企业的，日本、美国、欧洲的厂商基本上都知道如何
对外汇的风险。但中国不稳定的金融政策，也就是汇率和利率的调整，最后是由
生产厂商承担，也就是消费者承担。当然，最后是要中央政府包括中国人民银行
来承担。
我不理解，为什么这么简单的事情在中国大陆还需要讨论？也就是应由中央
政府来承担金融政策的风险，而不是老百姓承担。人民银行还搞不清楚这个道理，
因此这种不负责任的政策，是我表示反对的。
那么各位想一想，今天房地产的未来，不是取决于老百姓怎么想，也不是取
决于发展商怎么想，我们何尝不希望，住者有其屋；我们何尝不希望老百姓买到
廉价的住宅，可是这种趋势发展下去的话，你住不到！
我举个例，上海地区也是我比较熟悉的地区，房价到了什么地步？所谓城区
“三二一”环线，内环是三万元一米，内环跟外环之间的二环线是2万元一平方
米，外环“三环”线以外是1万元平方米。政府统计数据称6700多元/平方米是
不可靠的，我讲的是数据是比较真实的。这种数据远远高于广东地区和深圳。
很多媒体说影响上海房价有三个因素：第一，是上海老百姓收入显著增长；
第二，由2009世界博览会在上海举行；第三个原因，就是可能有外国资金的流
入，包括温州、香港等地的资金的流入。我跟各位讲，这是非常简单化的看法。
第一，上海老百姓比较有钱吗？我们看一下，从2002年－2004年，上海老
百姓可动用收入所得的增长率是12％左右，在广东也是12％左右，北京也是12％左右，几乎差不多。因此第一个理论根本不成立，上海老百姓并不比北京和广
东老百姓更多钱。
第二，世博概念。奥运概念在北京更吸引人，更是卖点。世博在哪里建造？
在浦东，5。28平方公里土地。但我们观察到，这次泡沫的形成是在浦西。因此
第二个理论也不成立。
第三，是否是外部资金的炒作。我自己在上海电台有一个节目，曾经谈过上
海的房地产，但是有人不希望播，结果没播成。为什么呢？既然，前两个因素表
明，即不是上海百姓比较有钱，也不是世博概念，那上海房地产短短半年内，炒
高了一倍以上的唯一可能，就是国际炒作。什么叫做国际炒作？我们比喻一下，
外汇储备1000亿美元，其中有700亿知道来源，包括直接投资、贸易等，但还
有300亿不知道来源！
我同时又想到一个可笑的问题，你有什么资格搞浮动汇率制？你有什么资格
搞利率自由化？你有能力驾驭国际炒家吗？甚至我在开玩笑讲，这个钱是不是国
外潜水艇运进来的？
今天上海房地产是怎么回事？假如我是国际炒家的话，我想暴炒国外的股票
是傻子，炒不起的！我都知道国外监管机构不会不知道。但国际炒家所想的一定
是会挑一个城市，这个城市有独特性，我如果只有500亿资金的话，我去哪个城
市？
就当成是我的猜测，虽然我猜问题是比较准的。我假如用500亿到1000亿
资金炒作房地产，我会去广东或北京吗？象广州政府发展规划是东向天河，南向
番禺；象北京是二环、三环、六环等，如果再数到七八环，连天津都变成北京的
一个区了，北京二环之内的区域是市中心区，但是北京老百姓是不喜欢住在那里
的，那里多是政府的机关单位。我们承认那是市中心，但不喜欢住在那里。那么，
住在哪里呢？跟着环走，在三环、四环，我们可能住在亚运村，朝阳区有可能住，
海淀区有可能住，甚至住在清华、北大附近，各有各的特色。