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重不足的需求面，农村子弟上不起学。
前一阵子各位关注国内的报道，吴敬琏教授提出火车票涨价导致老百姓的强
烈反应。今天听完我的教授，你成为中国最好的经济学家，你就知道谁对了。铁
路也是一样，供给面市场化严重的不足，需求面如果你允许铁路随意定价的话，
一定定得高，又是市场化严重过度，到最后老百姓火车坐不起。所以铁路本身也
是这样的问题，所以为什么老百姓是对的，原因就在这里。通讯是不是？银行是
不是？通讯我们有中国移动、中国联通两家垄断。在中国打手机双方收费，你打
来我还要付钱，为什么呢？所以中国银行的需求面也是过度，怎么过度？存款利
率和贷款利率息差很大。原来中国改革开放的主题就是这个。这就是我们过去所
谓的市场化了。
那么我们前面讲的和医改之后看不起病、教改之后上不起学、房改之后住不
起房，真正的实质问题就是一个市场化的扭曲造成前面的现象，上学难、住房难、
看病难，完全是这个问题。讲到这里大家应该很清楚了，原来我们未来的路，要
摆脱这样的扭曲市场，走到真正的市场才行。如果走不到呢？如果市场供给面还
是垄断呢？那么你在需求面，就应该控制价格了。就恢复到过去的计划经济，那
是没有办法的事。
那么最后一个课题，我要跟各位谈谈，我相信也是大家所关切的。为什么中
国通货膨胀这么严重呢？和我前面讲的有没有关系呢？
那么跟各位讲一个简单的数据。去年农产品丰收，按照经济学理论，如果农
产品丰收的话，粮油价格应该下降才对啊？是吧？可是我们竟然发现，这种经济
理论中国不能用的，还都是相反的。所以到了今年1月份的时候，你发现粮油价
格大幅上升、上升幅度高达10％到20％，我想请问为什么？那么国内很多的经济
学家又在胡言乱语，说什么结构性通货膨胀，胡说八道，根本不是。就是我前面
讲的理论，什么理论呢？就是腐败。你发现一个很有趣的现象，中国各行各业只
要跟腐败有关系的，一定是欣欣向荣。跟腐败没有关系的，一定都是萧条的，很
有意思的。
这是我给你解释为什么通货膨胀了，那么这是一个很有趣的理论，你们听，
你们看今天国内的报纸，问某某经济学家，现在是萧条还是膨胀？如果他的答案
是萧条、或者是膨胀，下面不用看了，因为他没有搞清楚。中国是一个非常奇特
的经济体系，它是萧条跟膨胀同时存在的。和你们加拿大不一样，加拿大就是萧
条。
那么中国是哪个部门萧条？那个部门膨胀呢？和腐败有关的都膨胀。比如说
房地产、公共建设、形象工程、基础建设、股票这个都是通胀部门。那么萧条部
门呢，基本上都是民营企业、什么养猪的都是萧条，干部对猪没有什么兴趣的。
那么是这么一个二元经济体系。那么如果你是这么一种二元经济体系的话，
那就很有意思了。这个可以向各位解释，为什么宏观调控政策在中国容易失效。
我们举一个例子，中央银行提升银行利率0。25％，你知道对过热的部门是什么情
况吗？这些过热的部门，很多都是政绩工程、形象工程、或者房地产，他们对过
热绝对不感兴趣。
所以在膨胀的部门，你利率调高了以后还膨胀。萧条部门就不一样，萧条部
分大部分是民营企业，民营企业向银行借不到钱的，他们的金融是通常的黑市。
黑市是非常敏感的。当官方利率提高0。25％，黑市利润提高4倍，提高1％，这是
什么结果呢？进一步打击了本身比较萧条的部门。利率一调整以后，膨胀的部门
更膨胀，萧条的部门更萧条。这就是今天的中国。我讲到这里你就清楚为什么宏
观调控没有用了。一个政策很难同时管膨胀、同时管萧条，没有这样的政策出来。
那么在这种情况之下，你发现膨胀部门虽然占的总量不是很大，可是他把资源大
量吸收过去了。
那么今天我们国家出现了什么问题，这些膨胀部门跟贪污部门有关，把我们
的社会资源大量引入到了这个部门。其他的部门缺资金、还缺投资欲望。所以既
缺资金又缺投资欲望。所以在今年1月份的时候，虽然粮食大涨、粮食丰收，可
是由于萧条部门需要资金，政府加印钞票造成了全面通胀。因为粮油价格上涨
20％，当我们中国老百姓每吃一口饭，就要给贪官污吏买20％单，你说惨不惨。
今天不是说中国老百姓要不要反腐的问题了，要不要配合胡温新政了。鸡蛋价格
上升37％，猪肉价格上升26％，那么我们看这个猪怎么回事？为什么猪肉价格上
升这么快？最近报上出了一个笑话。洞庭湖有水患，老鼠全出来了，所以老百姓
说猪肉买不起了，我们就吃老鼠肉吧，这是上天对我们的恩赐。为什么猪肉要上
升呢？第一个是猪瘟。第二个就是农民养猪的积极性不高。还有就是把大猪杀了
之后，没有小猪，所以产生了猪肉荒，所以产生了猪肉价格上涨。所以你发现，
我们这个体系，大家对于实实在在投资信心不大，他愿意拿这个钱去炒股票有兴
趣。
如果你连四个月猪你都不想投资，你说我们的投资环境能不恶化吗？各位你
下次看到中国股票蓬勃上涨的时候，不要认为是乐观，而是更多的虚拟资金挤压
出去了，一定是投资环境继续的恶化。那么在投资环境恶化的前提之下，更显现
出胡温政府意识形态改变的重要，也就是要从过去的以钱为纲，改为公平、公正
为纲。只要把投资环境治理好了，才能消除虚拟资金问题。才能让大家该干什么
干什么，现在是全民炒股。
那么在今年两会期间，通过一个法案叫做“两税合一”是什么意思呢？就是
外商不再享有税收优惠，就是内资和外资享受同样的税率，不知道各位知道不知
道？世界五百强在香港发表声明，世界500强是这么说的，他说支持中央政府两
税合一的决定，但是他们有要求，什么要求，各位知道吗？希望中央政府能够给
他们提供一个公正、公平的营商环境。所以讲到最后你发现我们中国未来的希望
很清楚，必须打破以钱为纲的理念，转到公平公正。这是世界500强的需求，只
有转到了公平、公正、把基础打好之后，才有第二阶段的经济发展。那么我们以
前，对于这类所谓的和谐社会我们理解不够，主要原因呢？我觉得我们宣传部门
理解不到位所至。各位听了我的演讲，我讲了这么多的问题，你会发现公正、
公平的需求，对于我们中国的未来，扮演何等重要的角色！
按照主办单位的安排呢，是希望我的演讲分成两段，讲一半休息一下，再讲
一半。但是今天现场气氛十分热烈，使我一口气讲到结束。谢谢各位。
2007。08。19 合肥演讲实录
主题：世界与中国房地产现状及发展趋势 郎咸平
郎咸平教授：各位亲爱的来宾大家上午好。
今天很高兴能够来到合肥和各位同仁谈我对房地产市场的观念，我一进来就
看到这个标语：“风流倜傥先锋郎”，我在国内混了这么多年、出席了很多场合
活动。这还是对我极高的评价，我感到非常荣幸！
现在开始我的演讲：
首先，各位关不关心你们所投资的地产泡沫问题？
其次，你们关不关心股市泡沫的问题？
第三，你们关不关心你的宝贝儿女上了大学找不到工作的问题？
第四，你关不关心最近鸡肉、鸡蛋等价格上升的问题？
这几个问题是目前民生最为关注的问题，这四项问题基本上都来自于同一个
根，要同时解决这四项问题，就必须首先要彻底了解到底我们这个经济是怎么回
事？
有很多人问我：郎教授股市、楼市这么好，是不是老百姓应该对经济发展有
信心。在我回答之前，我想请问各位你们对中国经济现状有信心吗？
我可以帮你们回答：在你们内心深处可以用四个字表达你们的看法焦躁
不安。股价涨了你紧张，股价跌了你更紧张。
所以今天我的演讲主题：“到底什么决定了我们地产价格？”
更让我感到震惊、震撼的是，政府的宏观调控不但对房产价格、股市价格没
有太大的帮助，反而推波助澜。上午宏观调控，下午房价大涨。为什么宏观调控
对我们的地产跟股市没有太具体的作用呢？这一点我相信也已经在各位心中画
上了一个非常大的问号。
今天我准备从“房地产”作为切入点。
我们中国28年的改革开放，其目的是推行中国的市场化。可是我想请问各
位，你认为，以房地产为例，我们中国真正做到的市场化，中国的各项改革开放
走到今天，基本上都是供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过多。
我今天准备从供给面和需求面分别来谈一谈，我们的楼市是怎么回事。
我为什么说“楼市的供给面是市场化不足”呢？大家想一想，房地产成本怎
么来了？谈到房地产成本，你就要想到，房地产的特征。
房地产的特征我认为有三大项：
一、有两大核心资源土地开发权以及银行信贷权。
这两个权力基本上操纵在政府的手上，只要在政府的手上就有“寻租”的可
能。
二、地产市场的长流程管理。
就是从立项到最后起码有100多个环节，这环节里面每一个环节都需要政府
盖公章，每盖一个公章就有可能出现腐败现象。这100多个公章的积累造成了非
常大的寻租空间，拉升它的产业成本。
三、地方政府的卖地心态。
我要请各位拿政府的卖地和全世界的各种价格比较，你会发现中国的地价涨
幅是全世界最快的，而且只涨不跌，这种只涨不跌的经济指标本身就不正常。这
种只涨不跌的指标给我们地产成本带来什么样的压力呢？那就是在所谓的公开
竞价之下，土地价格飞涨；这样就加大了构建成本。
我倒要反问一个问题：你卖地，地价如此之飞涨，这个地是属于谁的？这个
地是属于我们全体老百姓的，但是地方政府卖了地之后，我想请问你这个钱去了
哪里？这个钱基本上被变为地方的财政收入，因此在很多地方，地方政府肥得流
油，但是你怎么用这个钱？你有没有“取之于民，还之于民”呢？你有没有取之
于地产，还之于地产？很多地方是没有的。所以，老百姓平白承担了高价土地的
成本，但是缺乏政府对老百姓的回馈。这个钱地方政府拿去做什么用途呢？包括
地方的基础建设，包括盖办公大楼，当然更包括形象工程、政绩工程等等。可是
这些钱没有替老百姓创造更好的居住条件。但是，这三项成本。我重复一下：一、
两大核心资源。二、长流程管理。三、政府卖地。这三项措施迅速飙升了房价。
今天以上海为例，就算是以成本价来卖房子的话，不管内环、外环房价都是一万
多以上。这种成本居高不下根本不可能靠单纯的宏观调控压下来，因为土地本身
就很贵。可是我们一直没有看清事情的本质，这个本质就是地方政府处理事情的
本质就是错的。没有把土地的收入款取之于民，用之于民，这是问题。我为什么
接受这里的演讲，和各位谈这个话题？我最近在全国各地循环演讲，这个课题非
常严重，我必须以我的演讲督促地方政府理解政府的行政目的是提供给老百
姓一个公正、公平的平台，而不是简单的增加财政收入。因此你的目标在“十七
大”之后不要再以GDP为标准，我也相信中共中央会以环境污染、房价、居住条
件、下岗工人，等等问题作为衡量干部的标准，和过去已经不一样了。为什么地
方政府那么热衷外地呢？那就是政策的误导，那就是地方政府以GDP为施政目
标。卖地本身就是错误的。假设一个地方政府上台之后，他什么事情都不要做，
他只要卖地就可以了，卖一块地GDP上升一块地，如果卖地的价格越高，GDP上
升的越快。这也是为什么各地政府卖地。这样的一种结果性的问题，使得我们成
本不会下降。除非你能够改变这种心态，否则土地价格一定是居高不下。不但居
高不下，而且涨幅态势不可想象，一直到最后就牵扯到了执政意识形态的问题。
在“十七大”前夕，我相信大家一定很好奇，到底我是什么观点？这三项因
素造成土地成本大幅上升，所以在座的老百姓要问我了，这么贵的成本、这么贵
的房屋，为什么有人会去买？这个问题问的太经典了。我想请问你，你讲买不起，
为什么有人买得起？那就要从我们的地产需求面来看。我们知�