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的前沿，经济的萧条和繁荣影响很大，甚至做投资时都要了解经济到底怎么样。
请您回答一个问题，楼市泡沫和股市泡沫、通货膨胀所显示出来的真正意义是什
么？外在环境。很多媒体说楼市这么好，是不是中国的老百姓对中国的经济发展
有着绝对的信心呢？如果你赞同这句话的话，对未来的投资决策是不同的。我告
诉你楼市、股市、通货膨胀的问题正显示出中国的投资营商环境恶化导致的解决，
这是不一样的，他们没有真正的了解这个社会，今天的演讲告诉你零售业处在一
个投资营商环境极速恶化的前提，你应该怎么做？什么叫营商环境极速恶化。
现在从你们最关心的深圳房地产着手，现在熙园房价4万块，华侨城到3
万块，我们的经济体系面临很大的危机，你们的零售业在哪里？中国的房地产业
是最好的情雨表，中国的房地产为什么居高不下，为了从供给面和需求面两方面
来讨论。
供给面很简单，是三项因素：第一，两大核心资源，包括银行信贷权以及土
地开发权，这两个权利操控在政府手上，有腐败的可能。第二，从立项到开工到
最后的销售需要盖一百多个公章，只要牵扯到政府，就有腐败。第三，地方政府
的卖地心态，最近的监管单位对于卖地有了更好的规范。拿全世界的经济指标看，
没有哪个可以超过中国各地的卖地的低价，这与石油、股票、期货价格相比是只
涨不跌，破了世界记录的。这三项因素拉开了房地产成本。企业家问我，这么高
的成本谁去买，像熙园一般的老百姓买不起。
需求面。需求面扯到你们行业，中国的需求面坦白告诉各位，是一个奇特而
难以形容的局面。你们这些做企业家的，今天做零售尤其是做供货商的日子非常
艰难，如果真的收回一笔款之后首先想得是先办绿卡还是继续加大供货商的规
模，还是继续开分店？大部分回答是前者，也就是说我们注意到非常奇特的现象
发生在06年年底一直到现在，那就是中国的民营企业包括你们这些人应该投资
而不投资的钱，其金额极其庞大，庞大到不可想象的地步。中国企业家应该投资
而没有投资的钱和西方国家相比占了8成以上，这个钱去了哪里？另外，中国现
在是大面积的腐败，我相信你们跟官员交往更有经验，中国这么多干部的贪污腐
败款钱去了哪里？最近这一个月研究结果发现，中国这些企业家应该投资而没有
投资的钱，加上腐败款形成两大主流汇集成一道虚拟资金。当然这虚拟资金包括
老百姓的一点小钱，包括一些国际热钱，分量都不多，最大的是企业家应该投资
而不投资的钱，加上政府腐败的贿赂款，这四股资金汇集成一个中国过去从来没
有的现象，也汇集成一个全世界各地绝无仅有的中国现象，那就是虚拟资金大幅
度增加。虚拟资金增加的结果使这个资金打到那里，那里就有泡沫，打进楼市，
有泡沫，打进股市，股市有泡沫。虚拟资金的来源是由于营商环境的持续恶化而
产生的。各地方政府的腐败大家都很清楚，深圳市政府有没有呢？我接到无数的
投诉，很多餐馆都投诉这里。像餐馆拆掉，如果中途解约要补偿，终止解决不用
补充，消防等部门天天都去查，去查一次就罚一次款，连续罚了7天款，全部解
约。公权的滥用使得地方的投资环境极速恶化，大家会感觉到讲到心坎里了。
极速恶化的结果是挤压出大量的虚拟资金进入楼市、股市，大量的贪污受贿
款一起，这股资金是不可预测、不可监管、不可控制的，打到哪里哪里有危机，
打到哪个城市哪个城市有泡沫。
前一阵子我到成都演讲，说是房价是4千，后来估价差了一半，后来又到重
庆演讲，他们很得以说楼价2千，后来我说如果虚拟资金来了就控制不住了，话
一落，我离开之后，搞了一个城乡统筹特区域，做了新名词，虚拟资金大量杀入，
重庆市房价一个月涨幅10％，后续还不知。这种营商投资环境的极速恶化是股市、
楼市泡沫的主因。各位所经历的一切都会使经营环境更加恶劣。今天两会期间，
通过方案不给外资企业优惠。世界500强在香港发表了声明政府推动的两会合一
是公正的，但是呼吁中央政府给他们一个干净公正的经营环境，包括家乐福、沃
尔玛。今天这个投资环境是这么看的，为什么呼吁干净公平公正呢？因为一定是
不干净公平公正，这就是我们今天的投资环境。
在这个投资环境下，一个必然现象产生了，那就是第一线人经历过的，猪肉
价格为什么大副上升？你们也卖大米、粮油、猪肉、鸡蛋，下面谈一个数据。零
售连锁店里面一月份的粮油价格上升10％…20％，5月份的鸡蛋价格是37％，猪肉
价格是26％。7月份鸡鸭、蛋、猪肉分别上涨30％、45％、60％，大家最清楚这个
数据，为什么？不过还好你们是制造性行业，可以转加给消费者，如果不是制造
业很麻烦。零售必需品的价格飞涨，为什么？你们只有了解这一点之后才能够拟
定一个妥善的稳定的企业经营投资策略，大家思考一下为什么？
这几年以来，在地方政府的误导下，我国资源被大量转移到过热的部门，包
括地产、国企、形象工程、政绩工程、基础建设，而你们这个行业基本上是萧条
的，大量误导到这儿部门之后，形成了中国独一无二的二元经营体系，膨胀和萧
条同时存在。如果哪个经济学家说中国经济是过热或者过冷的都是错的，中国经
济同时过热同时过冷，和政府部门有关的包括房地产、股票是过热的，与这些无
关的基本上是过冷的，大部分民营企业都处在这一块。这也是为什么在座的各位
身为民营企业家会感到日子一天比一天难过。如果我们的改革开放是正确的话，
你的日子应该更好过怎么会更难过呢？而且无论你是谁，无论你从事零售行业哪
个环节，无论你在什么地方，你的日子一天天的越发难过，这就凸显了今天讲的
问题，哪里出了问题。
在二元经济的情况下，一个有趣的现象发生了，可以解释出为什么这么成本
价格大副上升。去年年底中国农产品丰富，都认为大米价格、粮油价格应该下调，
经济学理论在中国都是错的，都是反的，去年粮食丰富下今年1月份价格上涨高
达10％…20％，不要糊里糊涂的做生意，一个企业家不了解经济运作一定做不好，
要从另外一个角度切入，把各位的思维做一个提升，为什么粮食丰收情况下，粮
油价格大副上涨？
二元经济体系是元凶，因为地方政府把大量资源误导到过热的部门，所以这
些部门缺资金，中央政府必须印钞票，印钞票引发了全面的通货膨胀，造成了一
月份的粮油价格上涨。大家跟着我的思维走，到二、三、四、五月之间突然之间
猪肉价格上升，而且5月份股票一路涨，还有楼市也是。大家都在想经济更繁荣
了，其实是错的，是经济开始滑坡的前兆。楼市涨、股市涨经济一定出现问题，
熙园凭什么4万块，股市凭什么获得如此的暴利。在一到四月份房子大涨，股价
大涨，5月份食品价格上涨，猪肉上涨26％凭什么，6月份不但没有减少还增加，
7月份更多60％。讲到这儿，我们的经济学家从此哑口无言，不懂，胡说八道。
真正的原因不听我演讲是不知道的。
大家想不想成为中国最优秀的经济学家？想不想知道原因？我们以猪肉价
格上升为例，猪肉价格上升三大原因：第一，猪瘟。猪感冒了，猪瘟的发生不要
把它当成一种疾病，猪瘟的发生表示各级地方政府玩忽职守，因为猪瘟的控制是
靠政府不是靠农民，但是政府这几年毫无作为，都在搞开发、建设，农民的利益
没人看。第二，饲料价格上涨。第三，当把大猪宰了之后，后继无猪。农民企业
家也是某种意义的企业家，这个家不养猪，因为投资环境极速恶化。第一，猪瘟。
第二，进口饲料价格上涨，投资失控，成本失控，这是营商环境的极速恶化。在
这种情况下，这些民营企业家养猪后怎么做？会把应该买小猪的钱不买了，抽出
形成虚拟资金进入楼市、股市。所以，猪肉价格上涨的背后原因就是猪肉价格上
涨一定伴随着股市、楼价上涨，真正的本质面是我们的经济已经开始下滑了，而
且下滑已经不是美国的那种经济循环，有好有坏，我们不是，我们是整个投资营
商环境的被破坏。我相信大家是第一次听到这句话，基本上没有人这么说。请问，
在座的各位做零售，如果我的理论是正确的话，你下一步想干什么？尤其是做供
货商的，零售商不给钱怎么办？
进入股市、移民、进入楼市、养猪。开一个零售店、杂货店多费事，精力
200％，做供货商更痛苦，钱拿不回来，我还记得供货商协会的王秘书长告诉我供
货商手下一个会员卖了32万元的大米，深圳零售商，结果没有收32万，还倒钱
八千元，被剥削。投资营商环境的极速恶化。你是做零售的，2％的回报率和股市、
楼市相比又是投资营商环境极速恶化。整个行业已经处在投资营商极速恶化的阶
段。为什么都买房、炒股，干这个生产物流事情太辛苦，利润太低，会慢慢把资
金转出来形成虚拟资金进入股市、楼市。我们目前所看到的猪肉价格上升只是一
叶知秋，下一步物流系统会出现问题，下一步我所预测的是整个生产体系、物流
体系纠结在一起产生严重的反投机，这个营商环境太恶劣了，以至于不敢想象下
一步怎么回事。
当供货商、零售商觉得做这个事情没有意思的时候，变得无效率，成本会进
一步增加。我今天讲课不是说大话，呼吁各位加强实物投资不要炒股、炒楼。在
座的各位我想每个人心目当中都是焦躁不安，股价涨了你紧张，跌了你也紧张，
这有什么意思，想想人生乏味，是不是这样？你家宝贝女儿好不容易考上大学，
出来一定找不到事，零售商想聘工人很难，大学生找工作又很难，这是什么事。
下面我让大家知道为什么会垮？为什么做零售的招聘工人这么困难？你知
不知道为什么你的宝贝儿子、宝贝女儿为什么考上大学还是失业？这个原因就是
这么多年的改革开放本身严重误导我们，我们整个国家意识形态产生问题，我以
教育为例，你们的儿女考大学的时候与以前不一样，以前是一年几十万人，现在
是一年几百万人。当我们搞教育改革的时候，大学合并、扩招，更可恨的是提高
大学收费，大学提高收费的结果钱去到哪里？回到子女上了吗？没有，被各级干
部中饱私囊。你们来听我演讲的人都是付得起学费的，不担心这个问题。可是你
们不明白为什么四年的苦读找不到事？当我们大学扩招的时候，我们看到美国的
大学生比例非常高，香港大学生比例更高。这么高的大学生比例和我们中国相比，
我们多么的落后，为了和国际挂钩、国际接轨，我们决定扩招。可是有没有想到，
美国与香港为什么要用这么多的大学生呢？国内专家学者说，大学找不到事是专
业不对口，你们听过这些话没？全世界的大学我教过这么多的学校，从来没有一
所是专业对口的，包括哈佛大学专业都不对口，大学本质是培养专才而不是通才，
为什么美国、香港大学生找事没有问题，我们找不到事呢？
美国大学生为什么找得到事，因为美国是一个80％以服务业为主的国家，只
有服务业需要大学生，中国移动、中国联动等，像搞零售的，需要什么大学生，
可能物流要一点，卖货不要。工厂从董事长到门房看门的一个大学生都没有，因
为根本不需要大学生，原来只有一个以服务业为主的国家，像香港，才需要大学
生。一个以制造业为主的国家不需要大学生的。经过这么多年的误导，产业结构
是不适合这么多大学生，使得这么多大学生找不到事。今天这么重大的课题我半
个小时讲完，而且你们都听懂了，会心理想“我靠，这个原因”。
你现在会突然发现怎么这么聪明，这么博学，中国的经济状态太简单了。从
头到尾简简单单的串在一起什么都懂了。只有在这种情况下谈零售业才可以，否
则谈营销、物流不重要，这是技术层面的。你们要记住一句话，资金、技术、人
才你们一直认为是最重要的，这个论坛几乎都是围绕这方面着手，不是不重要，
这些是你们物流以及零售业必须要有的重要元素，但是这些重要元素不会让你成
功的，只是必�