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房地产业属于典型的资金密集型行业，而近几年来我国的持续低利率政策（当然，2007年前后为控制通货膨胀而采取了紧缩政策）为房地产业融资提供了绝佳机会。再加上期房按揭制度的帮忙，个人房屋抵押贷款激增，导致了银行信贷资金大量集中在房地产业。在房地产信托基金（REITs）、MBS等金融产品大发展起来之前，银行信贷还将作为房地产金融的最主要形式存在相当一段时间。
众所周知，我国银行的资产负债表上比例最大的部分就是居民存款，即银行对居民的负债，能占到银行总资产的90％左右。简而言之，银行把这部分钱分成两部分，一部分储备起来应对储户提款等不时之需，另外一部分则作为贷款放出去，通过存贷息差赚取利润。如果贷款出现问题，就会变成呆账、坏账无法收回，但居民的存款并没有消失，早晚要提走，银行就必须用自己的钱去填补这个窟窿。问题是银行自己的钱是非常有限的，只有10％左右，相比贷款而言规模很小。一旦贷款的违约率超过一定程度，银行的资金不足以应对居民的提款需要，同时又无法发放贷款以赚钱还债，就会陷入恶性循环而走向破产。而银行破产之后，居民就无法取出自己的钱，或者国家会按照存款额设定不同的比例进行清偿，很多国家的存款保护基金就是专门负责这种事情的。而且银行是金融体系乃至经济体系最关键的中枢之一，它们一旦出了问题，货币流动就会出现问题，整个经济体系就会停滞下来，收入下降、失业率攀升将是不可避免的。我们设想一下，虽然房地产价格暴跌了，房地产商也倒闭了，但是人们提不出存款，失去了工作，拿不到工资，一样无法买房，预想中的房价下跌的好处也不复存在。
问题是，这种情况可能发生吗？答案是：确实有可能。一方面，房地产企业的贷款违约率远远高于个人住房抵押贷款的违约率；另一方面，房地产企业的贷款额占据了银行信贷总额的很大一块。当然，银行也不是傻子，有严密的风险控制机制。在对项目总投资额中银行贷款所占比重有上限限制，比如60％的上限，那么企业必须自筹40％的资金才能够启动项目。而如果亏本的话，只要亏损幅度没有到40％，银行就不用担心收不回本金，因为债务清偿优先于股权的清偿。而正常立项的项目，亏损超过40％的可能性不是很高，这就决定了正常情况下，银行给房地产企业发放的贷款还是相对安全的。但是看起来固若金汤的模式有可能因为某一个关键环节没有按照理想化的情况去操作，而分崩离析，这个环节可能就是贷款项目审批。
正文 警惕房地泡沫的危害（3）
2009…11…13 8：05：52 本章字数：966
项目审批不严的出现往往在流动性泛滥的时候发生。我国银行体制尚不健全，风险控制体系和内控体系不完善，而且以原四大国有银行为代表的银行巨头与政府之间关系紧密，政府在某种程度上负有对国有金融体系的隐性担保责任，这一点与美国的房地美、房利美颇有一些类似。所以，银行在发放贷款时，可能会存在道德风险，也就是说银行的利润额取决于发放贷款的规模，这就激励了银行盲目追求贷款规模和市场份额，放松对贷款的风险控制，在进行尽职调查、风险评估时放宽尺度。在这种情况下，对于风险较高的投资，银行享受全部的利益，但风险交给国家去分担。如果成功收回本息，银行将享受更高的利润；而如果贷款收不回来，则虽然银行的股东可能损失一些股本，但银行也“吃准了”国家不会袖手旁观。为了保持社会和政治稳定，国家往往要给银行的坏账买单，而银行本身往往只须承担一小部分损失。国家的钱实际上是全社会的钱，也就是全社会帮银行一起分担了风险，归根到底是全社会帮房地产开发商承担了风险。这种道德风险的危害，在房地产繁荣期不易显现，因为高风险的投资总能收回本息，而一旦市场反转，银行就容易暴露出问题。
近年来房地产贷款持续攀升，截至2008年6月底，在14家上市银行中，房地产开发贷款（包括建筑业贷款）占贷款总额的12。53％，个人住房按揭占贷款总额15。54％。一旦出现房价暴跌，这些贷款就是可能随时爆炸的地雷，违约率将很难估量。
实际上，房地产贷款和住房抵押贷款还算是明面上的爆炸物，而隐形的爆炸物更加难以估量，也更加危险。比如刚才提到的40％的房地产企业的自筹资金，就可能有猫腻。所谓自筹资金，并不等于自有资金，而开发商往往也不是利用自有资金来进行项目开发的，更多的是依赖施工企业的垫款和期房预售款。也就是说欠人的钱赖着不给，同时再去借别人的钱盖房子。真正由房地产开发商自己付出的自有资金，可能只有自筹资金的一半左右。其他的钱，比如施工企业垫款和期房预售款，很大一部分又是从银行贷款得来。这样，一个房地产开发项目的建设资金，来自银行的部分可能在实际上超过60％，达到70％或80％！施工企业的贷款我们不知道有多少，但居民个人购房抵押贷款在1998年只有426亿元，到2007年底已经增长到27031亿元，十年增长了60多倍！
正文 警惕房地泡沫的危害（4）
2009…11…13 8：05：52 本章字数：449
即使按照70％的比例来计算，房地产项目开发与银行之间的关联也已经过于紧密，彼此的风险传导可能一触即发。惨痛的案例不胜枚举。20世纪80年代末，发生在美国的“黑色星期一”导致资产价格暴跌，连累储贷协会产生5000亿美元的巨额亏损。在90年代日本房地产泡沫破灭后，房地产企业留下了3万亿日元的负债，导致日本金融机构的不良资产暴增，摧垮了日本长期信用银行、日本债券信用银行、北海道拓殖银行等原本的十大银行巨头。在1997年的东亚金融危机中，泰国、韩国、新加坡等国家的房地产大幅缩水30％—70％，而最终由银行来为此买单。我国1993年的房地产过热，特别是在海南省发生的房地产泡沫破裂，导致800多亿元资产化为550多座“烂尾楼”，形成可怕的破烂水泥森林，也给银行体系造成了大量的不良资产，一些问题甚至遗留至今。直到2003年末，海南省内商业银行房地产不良贷款仍然占房地产贷款总额的67。1％，占整个不良贷款的17。75％。
房地产泡沫，防不胜防，也不得不防！
正文 中国真的缺少土地吗？（1）
2009…11…13 8：05：52 本章字数：948
第四章 谁造成了土地的天价
2009年6月30日，北京朝阳区广渠门15号地块的拍卖惹人关注，这块京城宝地最终被方兴地产以40。6亿元天价买下，楼面价每平方米已经达到16000元以上，刷新了北京市土地出让以来总价和楼板单价两项纪录。高价地的诞生直接提高了人们对房价的预期。人们不禁要问，地都这么贵了，造起来的房子该多贵？房价过高应有谁负责？高价土地是否是房价上涨的推手？那么，又是谁造成了土地的天价呢？有开发商认为，是土地价格抬高了房地产价格，居高不下的房地产价格的原罪应归咎土地的天价。如果这一逻辑是真实的，那么，我们就不得不关注和分析一下土地的供给问题，探讨究竟是什么造成了土地的天价？
中国真的缺少土地吗？
在一些专家看来，中国房价高是缺地造成的，一个重要依据是中国“人多地少”，那么，究竟中国是否真的缺少土地呢？
我国领土面积约为960万平方公里（相当于144亿亩），仅次于俄罗斯和加拿大，位居世界第三。应该说，我国的国土面积并不小。但是，在谈到我国可利用的国土面积时，我们常会用耕地面积来说话。确实，我国的土地资源类型多样，山地、耕地、林地、草地、沼泽地、沙漠、滩涂、水面等，都有大面积分布，其中山地分布较多。截至2008年12月31日，中国耕地总面积为18。2547亿亩； 占国土总面积的1/8，人均耕地面积为1。3亩。但是，耕地面积并不等于可以建房地产的面积。实际上，耕地面积和可用于建设的面积应该是两个概念，许多其他类型的土地资源都可以建房地产。
我国传统上是一个农业国，农业发达地区便成为人口聚集区。所以，我国大部分的城市是建在平原和肥沃的土地上，除了重庆以外，由于蒋介石躲避日本军国侵略，不得不转移到重庆去，没有多少真正把城市或者可利用的土地。我国把最可利用的农用地变成了城市用地，亩产最高，条件最好的农用地变成了城市用地。而国外许多城市并不是建在平原上。在加拿大的温哥华，因为那儿有绿化，有环保，但是这个山被充分利用起来，解决了城市土地利用问题和扩张问题。从意大利米兰开始沿着东海岸线向法国前进，我们会发现几乎所有的工业都在山沟沟里，几乎所有的城市都分布在这条海岸线的山上。
正文 中国真的缺少土地吗？（2）
2009…11…13 8：05：53 本章字数：1216
从人口密度上来讲，中国每平方公里平均的人口密度为132人。如果，我们与俄罗斯、加拿大这些国家相比，可能算人多地少的。但是如果与世界上大部分国家，尤其是发达国家相比，如日本、韩国、印度、越南、德国和英国的人口密度是每平方公里分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人，都比中国高得多。如果，刨去西部人烟稀少的地区，日本人口密度是中国东部地区的三倍，新加坡、日本都比中国内地土地更匮乏。中国人均占有土地面积7500平米，而新加坡人均只有150平方米。
表4…1 世界人口超过5000万的10个国家的人口密度排名
序号 国家 人口（万人） 面积（万平方公里） 密度（人/平方公里）
1孟加拉国 14737 14。40 1023
2日本 12762 37。78 338
3印度 109535 328。76 333
4菲律宾 8947 30。00 298
5 越南 8440 32。96 256
6 英国 6060 24。48 248
7 德国 8245 35。70 231
8 巴基斯坦 16580 80。39 206
9 意大利 5813 30。12 193
10 尼日利亚 13186 92。38 143
数据来源：各国的人口数量根据2006年联合国的统计数据
我们不仅整个国家人口密度不算高，而且我们城市的人口密度也不高，即使是一些大城市我们的人口密度也不比国外高多少。比如：北京按16000平方公里计算，每平方公里只有600多人。这在全世界来说，所有的首都里，人口密度比较低的。新加坡的人口密度为3953人/平方千米，而摩纳哥的人口密度为13757人/平方千米。我们人口密度比较高的上海市，每平方公里也只有2700多人。我国人口密度最高的是石家庄，大概每平方公里4000人。如果按人均每平方公里密度来计算，我们许多城市可利用的土地还很多，或者跟这些国外城市相比，我们最多在世界上算成低密度，或者刚刚够中密度的一个城市，并不是我们没有土地，但是我们城市规划条件或者其他的条件没有充分的把它利用起来。
正文 中国真的缺少土地吗？（3）
2009…11…13 8：05：53 本章字数：904
事实上，我们也没有必要监守“18亿亩耕地”的红线，我们的土地供应该是没有问题。在市场经济条件下，土地资源作为重要的生产资料的配置应该主要依靠市场的力量，当房地产有利可图时，我们就应该允许农民把部分土地进行开发。如果粮食短缺，我们可以依赖进口来解决。事实上，经过家庭联产承包责任制的改革，粮食不再是制约我国发展的主要因素，和其他绝大部分商品一样，粮食是供大于求的。坚守“18亿亩耕地红线”有点抱着冷战思维。这种思维把中国视为独立于世界之外的孤立存在，因而，中国的问题只能中国自己解决——粮食问题当然更是如此。日本能以40％的粮食自给支撑其国家的经济，就是因为充分利用了国际分工和国际市场，我们也没听说日本有粮食安全问题。
由此看来，把中国城市房价过高全部归于人多地少是站不住脚的。举一个简单的例子：中国人均占有土地面积7500平米，而新加坡人均只有150平方米，可人家一对年轻人工作三、四年的工资收入，就能买一套100平米左右的房子。现在美国许多城市住宅用地，也不过3～4万美元1英亩，折合5万元人民币左右1亩，每平米只有80元人民币左右；而国土资源部公布的2004年末的内地城市平均地价，已达1198元每平方米，是美国地价的10倍以上。由此看来，从教育国民树立节约意识的角度，我国�