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国际会计准则
不动产、厂房和设备
国际会计准则第16号 1993年12月修订
本准则中以粗体标示的段落，应与本准则中的背景资料和实施指南以及《国际会计准则公告前言》的内容一并阅读。国际会计准则不拟应用于不重要的项目（参见《前言》第12段）
目录
目的
范围
定义
不动产、厂房和设备的确认
不动产、厂房和设备的初始计量
成本的构成
资产的交换
后续支出
初始确认以后的计量
基准处理方法
允许的备选处理方法
价值重估
折 旧
使用年限的复审
折旧方法的复审
帐面金额的收回
损耗
可收回金额的随后增值 基准处理方法
可收回金额的随后增值 所允许的备选处理方法
报废和处置
揭示
生效日期
目 的
本号准则的目的是规定不动产、厂房和设备的会计处理。不动产、厂房和设备的会计的基本问题是资产确认的时间、其帐面金额的确定、与它们有关的需确认的折旧费用，以及对帐面金额的其他损耗的确定和会计处理。
本号准则要求一项不动产、厂房和设备在其满足《编制和呈报财务报表的结构》中对一项资产的定义和确认标准时确认为资产。
范围
1．本号准则适用于对不动产、厂房和设备的会计处理，除非有另外的国际会计准则，要求或允许采用不同的会计处理方法。
2．本号准则替代于1981年批准的国际会计准则第16号“不动产、厂房和设备的会计”。本号准则还替代1976年批准的国际会计准则第4号“折旧会计”中有关不动产、厂房和设备的折旧部分。本号准则所包含的原则的应用可能也适合像长期无形资产那样的其他资产，同时，国际会计准则第4号“折旧会计”仍然适用于这样的资产。
3．本号准则不适用于：
（1）森林及类似的再生性自然资源；和
（2）矿产权，矿产、石油、天然气和类似的非再生性资源的勘探和开采。
然而，对于在发展或保持上述第（l）或第（2）条所包含的活动或资产时使用的，但又能与这些活动或资产分开的不动产、厂房和设备，适用本号准则。
4．在某些情况下，国际会计准则允许使用与本号准则所规定的不同的方法，来决定对不动产、厂房和设备的帐面金额的初始确认。例如，根据对负商誉的所允许的备选处理方法，国际会计准则第22号“企业合并”，要求对在企业合并中取得的不动产、厂房和设备最初用公允价值计量，即使它大于成本。然而，在这种情况下，对这些资产的会计处理的所有其他方面，包括折旧，均应按本号准则的要求予以确定。
5．国际会计准则第25号“投资会计”，允许企业将投资物业作为不动产处理，以符合本号准则的要求，或作为长期投资处理，以符合国际会计准则第25号“投资会计”的要求。
6．本号准则不涉及对完整反映物价变动影响的制度的应用（见国际会计准则第 15号“反映价格变动影响的信息”和国际会计准则第29号“在恶性通货膨胀经济中的财务报告”）。但是，采用这种制度的企业需要遵循本号准则的所有方面，只有涉及到初始确认后的不动产、厂房和设备的计量方面的部分可以除外。
定 义
7．本号准则所使用的下列术语，具有特定的含义：
不动产、厂房和设备，是指符合下列条件的有形资产：
（1）企业为了在生产或供应商品或劳务时使用、出租给其他人，或为了管理的目的而持有；并且
（2）预期能在不止一个的期间内使用。
折旧，是指将一项资产的可折旧金额在其使用年限内作有规则的分配。
可折旧金额，是指一项资产的成本，或在财务报表中替代成本的其他金额，减去它的残值。
使用年限，是指：
（1）一项资产预期为企业所使用的时间期限；或
（2）企业预期从这项资产中获得的产品数量或类似的单位。
成本，是指在购置或建造一项资产时，为获得该项资产所支付的现金或现金等价物的金额，或者给予的其他价款的公允价值。
残值，是指企业期望在一项资产的使用年限结束时获得的，除去它的预期清理费用后的净额。
公允价值，是指在一项公平交易中，由熟悉情况并自愿交易的双方能将一项资产进行交换的金额。
帐面金额，是指一项资产在减去它的任何累计折旧以后计入资产负债表内的金额。
可收回的金额，是指企业预期从一项资产的未来使用中可收回的金额，包括此项资产在清理时的残值。
不动产、厂房和设备的确认
8．一项不动产、厂房和设备在以下条件下应确认为一项资产：
（1）与核资产有关的未来经济利益可能流入企业；和
（2）该资产对企业的成本能可靠地计量。
9．不动产、厂房和设备通常是一个企业总资产中一个主要部分，因而在企业财务状况的呈报中极为重要。而且，确定一项支出是代表一项资产还是代表一项费用，对一个企业的经营成果的报告有着重要影响。
10．在判断一个项目是否满足确认的第一个标准时，企业需要根据在初始确认时可以获得的证据，来评估未来经济利益流动的程度。如果未来经济利益流入企业存在足够的确定性，就必须保证企业能获得该资产的报酬，并能承担相应的风险。只有当风险和报酬同时转移给企业时，这种保证才具有效应。在这种保证成立之前，获得这项资产的交易通常可以取消并且不需要巨额罚金，因此，该项资产未被确认。
11．确认的第二个标准通常容易满足，因为证明资产购置行为的交换凭证，确定了资产的成本。对于一项自己营建的资产来说，资产成本的可靠计量，可以从与企业外部的团体就该项资产营建过程中所使用的材料、人工和其他投入的购买而进行的交易中得到。
12．在确定什么构成了单独的不动产、厂房和设备项目时，如果需要将定义中标准应用于特殊情况或特殊类型的企业，需要进行判断。比较适当的做法是分别合计不重要的项目，如模具、工具和冲模，并对合计值运用这些标准。大多数零部件和维修设备，通常视为存货并在其消费后被确认为费用。然而，当企业期望在不止一个的期间内使用主要配件和备用设备时，这些主要配件和备用设备就符合不动产、厂房和设备的条件。类似的，如果零配件和维修设备只能与不动产、厂房和设备项目结合使用，并且预期其使用是不规则的，那么，它们也可以作为不动产、厂房和设备予以核算，并在不超过有关资产的使用年限的期限内进行折旧。
13．在某些情况下，比较适当的做法是把花费在某项资产上的总支出分配给该资产的各个组成部分，并分别对每个组成部分进行核算。当各组成部分的资产具有不同的使用年限，或以不同的方式给企业带来利益，从而必须使用不同的折旧率和折旧方法时，就是这种情况。例如，如果一架飞机和它的发动机有不同的使用年限，它们应视为独立的折旧性资产。
14．企业可能会因为安全或环境原因购置一些不动产、厂房和设备。企业为了能从其他资产中获得未来经济利益。其购置可能是必须的 虽然它们不直接增加任何特定的现存不动产、厂房和设备的未来经济利益。处于这种情况时，这种不动产、厂房和设备的购置可被视为资产加以确认，此时，这种购置能使企业从有关资产中获得超过它们没有购置时所能获得的未来经济利益。然而，这些资产只能在以下的程度上被确认，即这种资产及其有关资产所产生的帐面金额不能超过它们的可收回总额。例如，一个化学制品生产厂可能不得不安装一道新的化学处理工序，以便于在生产和贮藏化学危险品时符合环保要求；有关工厂的改进措施可以在可收回金额的程度上被确认为一项资产，因为没有这些措施，企业就不能制造和销售化学品。
不动产、厂房和设备的初始计量
15．符合确认为资产条件的不动产、厂房和设备项目，最初应按其成本进行计量。
不动产、厂房和设备的初始计量…成本的构成
16．不动产、厂房和设备项目的成本，应由其购买价格，包括进口税和不能退回的购买税，以及任何使资产达到预期工作状态的直接可归属成本所组成。在计算购买价格时，应减去任何有关的商业折扣和回扣。直接可归属成本的内容如下：
（1）场地整理费用；
（2）首次运输和装卸费用；
（3）安装费用；
（4）专业人员（例如建筑师、工程师等）的服务费用。
17．当不动产、厂房和设备项目的延期付款超过了一般的信用期限时，它的成本就是现金价格的等价物。这一金额与付款总额之间的差额被确认为信用期间的利息支出，除非此差额已按照国际会计准则第23号“借款费用”中所允许的备选处理方法进行了资本化处理。
18．管理和其他一般间接费用不属于不动产、厂房和设备成本的组成部分，除非它们是能直接归属于资产的购买或使资产达到其工作状态的成本。类似的，开办费和类似的生产前准备费用也不形成一项资产的成本，除非它们是使资产达到其工作状态所必需的。在资产达到预期操作情况之前所发生的初期操作损失应确认为费用。
19．通过使用与购置资产相同的原则，可以确定一项自己营建的资产的成本。如果企业在正常经营过程中为销售而制造了类似的资产，这种资产的成本一般与生产待售的资产的成本相同（见国际会计准则第2号“存货”）。因此，在计算这种成本时，应消除任何内部利润。类似的，在生产自己营建的资产时所发生的，由报废的材料、人工，或其他资源引起的异常金额的成本，不应包括在资产的成本之中。国际会计准则第23号“借款费用”，对利息费用被确认为不动产、厂房和设备的成本的组成部分，制定了必须满足的一些标准。
20．在融资租赁下由承租人持有的资产的成本，应采用国际会计准则第27号“租赁会计”中所确定的原则来确定。
21．不动产、厂房和设备的帐面金额，可能由于适当的政府补助金而降低。关于这一点，可参考国际会计准则第20号“政府补助会计和对政府援助的揭示”。
不动产、厂房和设备的初始计量…资产的交换
22．一项不动产、厂房和设备可能是在交换或部分交换一项不同的不动产、厂房和设备或其他资产时获得的。这一项目的成本应按所收到的资产的公允价值来计量，它相当于所放弃资产的公允价值，经过所转移的任何现金或现金等价物的调整以后的金额。
23．一项不动产、厂房和设备可能是在交换一项类似的资产时获得的。这种类似的资产在相同的商业行业具有类似的用途，并且具有类似的公允价值。一项不动产、厂房和设备也可能出售，以换取在一项类似的资产中的权益。在这两种情况下，因为获利过程是不完整的，因此，在交易中也不确认任何利得或损失。相反，新的资产的成本就是所放弃的资产的帐面金额。但是，所收到的资产的公允价值可能提供了所放弃的资产发生了损耗的证明。在这种情况下，所放弃的资产应减记价值，并且这些减记价值应分配给新的资产。交换类似的资产的例子包括飞机、旅馆、服务中心和其他不动产的交换。如果其他的像现金之类的资产作为这种交易的一部分而被包括，这就表明所交换的项目并没有类似的价值。
后续支出
24．当超过原先确定的现在资产的业绩标准的未来经济利益有可能流入企业的，与某项已被确认的不动产、厂房和设备有突的后续支出，应增加该资产的帐面金额。而所有其他的后续支出，应在其发生的期间确认为费用。
25．用于不动产、厂房和设备的后续支出，只有当它能改善资的状况，并超过其原先确定的业绩标准时，才能被确认为一项资。能导致未来经济利益增加的改良措施，举例如下：
改良一座厂房，以延长其使用年限，包括增加其生产能力；
改进机器部件，以大大改善产品质量；和
采用新的生产工序，以大大降低原先确定的生产成本。
26．不动产�