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穷人通胀,富人通缩-第11章

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前过高的竞价“阻碍”了花木地块的按时决标,也“影响”了报出高价的
开发商的竞争力。
    “我们是觉得这件事挺蹊跷。”一家房地产上市公司的有关人士曾直
言。这家公司也参与了2008年9月的花木地块竞标,并且报出的价格要
高于“星河湾”。据该人士介绍,其公司于2009年9月28日上午突然收
到了一份《未中标通知书》,是由招标人和招标实施单位上海市浦东新区
土地资产交易中心联合发出的,“通知仅表明我们没有中标,但究竟哪家
中标,各项评分多少,一点都没有提。”
    上述人士表示,其也是在致电浦东土地资产交易中心询问后,才得知
最后中标的是北京富华园房地产有限公司,追问后得知该公司隶属于因开
发“星河湾”而闻名的广州宏宇集团。“去年此时的土地公开招标可是搞
得沸沸扬扬,如今却给人草草了事的感觉,趁放长假前夕通知,且一点理
由也不讲。既然是不光看价格的招标,就更应该讲游戏规则。”
    甚至有开发商指出,2008年花木地块刚“现身”时就有坊间传闻称
已内定“星河湾”,“但我们认为既然出让方选择对外公开招标,并由相
关政府部门来操作,应该说公正度、透明度是有保证的,所以最后有八
大开发商竞相参与,但如今土地被‘捂’了一年不说,最后的结果至少
在形式上叫其他开发商比较难接受。”一些开发商向出让方提出质疑,有
关方面没有回音,开发商也很难得到回应,因为政府自己是踢球的,同
时也是裁判。
    回想2008年7月中旬,受陆家嘴集团委托,浦东土地资产交易中心
公开挂出占地面积560余亩的花木地块,27亿元的底价已使其成为当年
度的地王。而该地块一经推出,便引起众多开发商的兴趣,最终参与竞
标的金地、华润、世茂、仁恒、新鸿基地产等8家企业也都是响当当的。
2008年9月6日,金地以高出底价122%、高于第二名lO多亿的59.89
亿元报价领先,按此计算,高达约11300元/平方米楼板价已与周边楼盘
售价差不多,由此还引起市场一阵指责。但原计划于10月31日前公布的
地块出让结果,却被出让方一则因“技术原因”暂停决标的通知所取代。
    “花木地块的招标结果可以说既在意料之中,又在意料之外。”易居
房地产研究院高级评论员杨红旭这样评价,“意料之中是因为去年报出了
天价的金地风头太健,连出让方都有点怕了,难中标也说得过去。而意料
之外是因为最终拿走该地块的“星河湾”绝对是捡了个大便宜,按其原先
42.4亿元的报价计算,楼板价逾8000元/平方米,但时隔一年花木板块
的房价最高已至20000元/平方米。”
    杨红旭还指出,当时出让方决定暂停出让的做法透露了有关部门对于
高价争地的矛盾心态,一方面通过高价出让可以获取丰厚的收益,另一方
面还需考虑高价竞标带来的社会舆论上的负面影响。花木地块竞标爆出天
价虽属市场行为,但与中央的调控思路和当时的市场氛围毕竟不够协调,
从而出现搁置决标的结果。值得关注的是,当时的中途叫停对既定游戏规
则的实施带来了损伤,因此,在今后的操作中应进一步推动和完善相关的
制度建设。
¥成就地王过程中的政府角色
    在2007年地王频出的年份,中国房地产最轰动的土地出让事件,应
该是长沙新河三角洲地块出让。从这块地王诞生前后过程的案例中,我们
可以看到诞生地王各方面的清晰规划。
    2007年7月24日,开创中国最贵单宗挂牌土地的湖南长沙新河三
角洲地块,以92亿元在长沙市国土资源局交易大厅成功出让,最终被
北京北辰实业和北京城开联合投标体天价拿下,再创纪录,改写中国土
地出让的历史,成为全国总价地王。该地块6月22日正式挂牌,土地
的保证金竟达10亿元,起拍价为46.3亿元,开创中国单宗最贵土地的
历史纪录。
    新河三角洲位于长沙市城区北侧,西临湘江,北依浏阳河,总占地面
积约3000亩,规划面积逾2200亩。按照长沙市政府规划,未来3年长沙
市政府将投资120亿元将其打造成长沙的“文化曼哈顿”地区,在此建设
图书馆、博物馆和音乐厅。上述地块出让面积785198.96平方米,规划用
途为商业及住宅,总建筑面积不超过380万平方米。联合体竞得该地块后,
将在长沙市设立房地产开发项目公司,其中北辰和城开联合体占该项目公
司注册资本的80%。
    长沙是中国中部地区的省会城市,不属于经济发达地区,但是在全国
各大城市一片地王炒作声中,长沙市策划了这起轰动一时的重大事件。随
后,长沙房价暴涨,长沙市民公开挂出“深圳炒房团滚回去”的横幅,由
此可见长沙市民对高房价的深恶痛绝。所以,这起伟大的地王策划,在长
沙市民来看,就像一场天灾无可回避地来临。我们无法搞清楚这块地王诞
生的内幕,但我们不妨从市场的角度来仔细看个究竟。
    让我们来看看,在一个房地产业不甚发达、房价一度全国排名靠后的
农业大省,如何就会一鸣惊人,一日之内成就中国地王?一是全国一线城
市房价纷纷高涨,土地稀缺,许多开发商不得不开始南征北战,二三线城
市的大宗用地自然成为巨头们关注的热点和无奈的选择;二是长株潭战略
全面实施,房价相对较低、而且有望成为全国农村城市化建设综合试验区
有力角逐者的省会长沙,吸引力将会越来越大;三是该项目地处湘江、浏
阳河交汇处,是长沙市以“两馆一厅”(图书馆、博物馆、音乐厅)为依
托重点打造的“文化曼哈顿”,区位优势明显;四是政府已投入巨资完成
全部征地、拆迁工作,开发商中标后可以立即启动,而且本项目商业体量
较大,容易做出新文章。
    可问题是当时长沙平均房价仅为3500~3600元/平方米,该地块楼
面价已达3500元/平方米,预计项目成本价应在5500元/平方米以上,
项目如何运作,将成为各方关注的焦点。这且不说,依据长沙市民的购买
力,完全不可能承受如此至高的房价,那么这些房子卖给谁?而且,长沙
市区总人口只有500万人,正常情况下,一年只能消化住宅400万平方米,
而这一个项目就够长沙市民买一年,更何况长沙现有新房存量超过1亿平
方米,你还怎么卖?
    据悉,现场拍卖时,地产大鳄世纪金源在82亿元报价后已不再举牌,
为何金融街与城开、北辰这些皇城根下的兄弟会互相残杀,一路将地价
推高到92亿元呢?一个不可忽视的原因是金融街、城开、北辰都将以上
市公司做后盾,正是“成本无所谓,地价不怕高,股海做后盾,老大乐
陶陶”!令人困惑的是:如果中国房地产业在需求旺盛、供需失衡的状
态下,完全沦为资本大鳄们的游戏,房市将如何发展?房价如何踩得住
刹车?或许,二三线城市房价狂涨的高潮即将到来?!
    房地产评论家他山说:“92亿元不是预期目标!”为了制造“中国地
王”,长沙市的书记和市长分别带队,分别去香港拜会了和黄、新世界等
四大地产巨头老总,以巨幅土地作条件,盛邀他们来长沙投资。和黄应上
海政府之邀,2005年曾在上海浦东陆家嘴竹园商贸区和重庆都有过制造
“地王”的历史,所以,和黄是本次中标可能性最大的选手,也是因此受
本土企业最排斥的公司。另外一路人马则北上,拜访北辰实业、北京城开、
首创等北派开发商巨头。
    长沙政府的基本设想是让北派的开发商和南派的开发商在长沙“斗”
起来,“斗”得越猛,政府获得的土地收益就越大。长沙政府的角色,就
是一个导演。“92亿元不是预期目标”!对于新河三角洲地块,政府部门
的预期目标是100亿元,而不是92亿元。如果达到100亿元是满分,90
分以上算优良了。这是一位与长沙房管部门领导走得很“近”的某房地产
公司负责人透露的。
    关于“中国地王”,长沙市政府部门一位科级官员对此的意见是:“中
国地王”对促进长株潭一体化建设具有重要意义。通过“中国地王”在长
沙的产生,可以像“超女”一样提高长沙的知名度,引起沿海投资者对长
沙及周边地区的广泛关注。他把“中国地王”比喻为航空母舰,他认为,
航空母舰的进入,是区域综合国力和经济基础达到一定高度的体现。在当
时和今后,都是受人关注的新闻亮点。
    其实,按照政府未来对该区域的规划来看,功能和配套设施,包括建
筑风格都可以进行统一的规划,但在建设方面,完全可以分为2~4个小
块,在规划思路统一的前提下,分别拍卖,反而更有利于公平竞争,不一
定非要一次性让给一家大公司开发。如果让一家公司独家来开发这么大的
地块,其结果是有助于该开发商垄断该区域的地价和房价,这对市场而言
将会弊大于利。
¥地产行业老大的两面派作为
    2006年7月12日,备受关注的塘厦大坪村35万多平方米的土地由
东莞市新万房地产开发有限公司(下属东莞万科的项目开发公司)竞得。
由于这块地容积率仅0.5,因此它也以15243元/平方米的楼面地价成为
广东省的新地王,广东新地王花落万科。
    很多人对万科迷惑不解:一方面万科大叫“要为穷人建房子”,要建
廉租房,并与建设部一起以征集方案的形式向全中国人民作秀;另一方面
不断哄抬地价,不断以超高价格拿地,诱发房价继续拉高。这种如此明显
的两面派做法,究竟是为什么呢?
    其实,万科从2002年以后,已经步入了一个“向高房价挺进”的通道,
一方面要疯狂拉高楼价,牟取暴利;另一方面要不断扩张,套取巨额资金。
2001年,万科资金已经吃紧,被迫卖掉业绩优秀的“万佳百货”,对外宣
称要走专业化开发房地产的路子。这几年,由于房价的持续走高,深万科
获利颇丰。但是,获利再多,也跟不上疯狂扩张、拉长战线、布局全国的
资金需求。好在有G万科这个巨大的融资平台,利用中国证券监管体制
的漏洞,可以不断套取中央企业华润、中粮等大型国企的资金,才得以维
持扩张的需求。
    作为行业老大,应该有其高尚的道德和操守。可是,人文道德口碑好
的中国企业实在不多。
    而万科,已经像一辆失去控制的高速列车轰隆隆地奔向一个不可知
的远方,倘若一旦颠覆,对中国房地产企业的负面影响将无法估量。我们
知道,“稳定房价”是新政的全部内涵,加息加税、提高发展商的资金门槛、
限制户型、扩张土地供应等一系列措施,都是为了“稳定房价”。任何一
个有眼光的企业家都应该看到,“稳定房价”已经成了中国长治久安的治
国方略,与社会稳定息息相关。从某种意义上来说,稳定房价是社会稳
定的一个重要基础,作为行业老大多在这方面动动脑筋,想想办法,既
为政府分忧,又为社会减少“房奴”,应当是富有建设性的。而万科则不同,
一方面狂卖豪宅,深圳2006年8月房价涨12.8%,仔细分析,与万科的
金域蓝湾、东海岸、万科城住宅狂卖有关,也就是说,是万科推高了深圳
整体楼价;一方面,高价拍地。在广州金沙洲,周边楼价才4000~6000
元/平方米,万科、中粮联手以17.5亿元拿下金沙洲地块,楼面地价超
过4000元/平方米,刷新了广州住宅用地楼面地价的新纪录,业界预计
该地块楼价将达8000~15000元/平方米。有专家因此声称:广州房价
泡沫极大,楼市已进入高危期。仅这两点可以看出,万科以其强大的实
力让新政在广州、深圳两地功亏一篑。
    在全国的其他地方,都有万科高价拿地的记录。在这种记录面前,“稳
定房价”成了一纸空文,看来,中低收入群体的希望行将破灭。偌大个中
国很快将衍生第二代,甚至第三代“房奴”。和几位地产专家在私下谈论
万科拿地情况时,他们都透露了深深的隐忧:一种意见是别的公司也有高
价拿地的情况,但产生的影响不如万科大,因为万科的战线太长,体量太
大,一举一动都牵动了行业的神经;一种意见是万科这么不顾一切地拿地,
而且都是动用央企的资金,来和政府的宏观调控唱对台戏,是否有另外的
战略方面的目的?因为万科冒的不仅仅是市场风险,也有政策风险;一种
是万科是否想做大盘量形成
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