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最多的一个楼盘在70％以上（2005年就可以人住）。这，没有丝毫虚假的
成分。
北京联合大学张景秋和孟斌带领课题组，对北京2004～2006年售出
后人住的50多个小区用电情况进行了调查，结论是，电表几乎不走的比
例高达27．16％。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29％。
并且越往城外空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20％左右，
四环至五环就上升到了30％左右。
2009年4月，在一个银行内部会议上，有关领导举了两个例子：北
京出现了一个人名下有77套房的事情，而且全部使用了银行贷款；上海
的某个市民，一个人买了364套住房。上海的腐败区长康慧军有69套房子，
重庆污吏文强有16处房产，山西某县原煤炭局长郝鹏俊有35套房子，江
西某县国土资源局落马的科长有52套房产。
2010年8月1日中央财经频道某节目称：从2007年到现在，天津建
起了不少新城，一手房已经基本卖光了。天津红勘领世郡，相当于8个天
安门广场的面积。天津东丽湖万科城，相当于6个天安门广场大小。京
津新城，总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，
夜幕下难以找到一丝光亮，上演着空城计。节目记者问一个维修工说：
“四十几户，真正住户就一户？”维修工这样答道：“对。那边三百六七十套，
常住的可能也就一二十户吧。”另据媒体报道，近几年，海南省超七成商
品住房销往岛外，部分住宅小区空置率高达90％。2010年6月中央财经
频道的节目称：内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为，
这个可容纳100万人的空城，只是为了满足政府的经济增长目标。
目前的高价格，是用轰炸性舆论制造供不应求的假象来定价的，但是
假的就是假的，纸包不住火，最终，严重供过于求和住房的含水量是钞票
的大约2．5倍的事实，必然大白于天下，那时价值规律就苏醒了。价值中
枢在哪里？房价打5折都高了。“剩房”要嫁出去，含水量70％的“灌水猪肉”
要卖出去，买方、卖方和政府要达到三赢，唯一的办法就是走降价普及之路。
这样，采取概算的方法，基本能论证6540万套空置住宅的真实性，
数据即使有出入，也是10％以内概率的事，不影响大的范围内的真实，
符合经济学的推测原理。所以，我为此发表了一篇题为（（6540万套空置
住宅将引发中国版次贷危机》的博客文章。
据某权威机构调查显示，中国661个城市现有空置房6540
万套，可供2．6亿人居住。目前，社科院城调队没有证实这么大
量的房子为什么空置。
中国城市住宅空置率一直饱受争议。开发商从行业的角度认
为，只有没有卖出去的房子方为空置，从开发商的角度来说，空
置率仅为4％；而社会学家争论说，即使卖出去了而长期无人居
住，也为空置，而且这种空置不仅仅是浪费资源，还隐藏着巨大
的金融风险和社会隐患。
某权威机构说，全国空置住宅共有654C｝万套，在建房有
125（）万套，相加共有7790万套，如果以每套间3人居住计算，
可供2．6亿人口居住。我国城镇人口为5．5亿，假设7¨790万套的
50％投向市场，就可供1．3亿人口使用。7790万套是社科院从全
国各地供电公司调查的数据。标准是，每户每月电表读数为零，
且持续6个月以上。
按全国房价4000元／平方米、户均约为‘70平方米的平均水
平来算，全国城市空置住宅总值约为18．3万亿（不包括1250万
套在建房），除去两成首付，在银行的房贷余额为14．6万亿，相
当于GDP的45％。也就是说，中国因为住房空置而造成的资源
浪费高达半年的GDP，而且，风险度很高。
一般认为，这些没有人居住的房子，大多为楼市炒家进行投
机购买。而楼市炒家用于炒楼的资金，有很多是2009年在银行
宽松的信贷政策下从银行拿的贷款，并且不排除有一部分国际热
钱在中国大肆囤房。中国的住宅成了不折不扣的金融投机工具。
很多人不知道为什么开征物业税阻力这么大，实际上相当大
的资金用于投机购房上面，他们不愿意付出囤积房产所应支出的
税务成本。
由此看来，中国民生住宅的解决任重而道远。其中最主要的
问题就是这6540万套空置住宅的解决，这不仅是拷问中国的社
会财富的平衡机制能否建立，也是在测度中国经济孕育的风险能
否得以化解，中国民生住宅的问题能否得以解决。更重要的是这
些资源的浪费和社会财富的囤积已经影响了一个民族的振兴。
从全球经济情况来看，中国经济的危机依然存在，其中一
个隐患就是这些空置住宅隐藏的金融风险。在2009年小阳春时，
很多购买住宅的是假按揭，如果房价持续上涨，那么炒家就会抛
售出去，而房价进入下降通道后，很大一部分将转成银行坏账。
只是现在不知道数额有多大，因此还不知道是谁在裸泳。
从我对2009年上半年中国楼市制造小阳春情况的了解，因
当时房价上涨趋势不明，大量的开发商和炒房客到农村借来大批
身份证件，进行楼市投机行为。最早借一个身份证件只需200元
手续费，后来涨到了3000元。差额之大，令人瞠目结舌。也许，
中国版的次贷危机，就要从这些空置的住宅中暴露出来了。
不用说，这篇博客发表出来后，反响强烈，很多网站专门制作专题，
很多网友自行发动起来到各个楼盘去观察亮灯率，在网络上形成了一波声
势浩大的“讨伐高房价、抵制空置率”的活动。
我的志向是，发动全国民众，公布住宅空置真相，反对浪费土地资源，
保护中华民族未来的利益。既要统筹得好，又要有足够的智谋。“6540'’，
这么一个普通的数据，传遍了包括海外华人网站在内的所有中文网站。开
发商这些既得利益群体，尽管恼羞成怒，但是，根本就不知道发生了什么。
眼前的利益让一些开发商的吹鼓手迷惘，尽管他们意识到这是一件很
大的事情，但他们并不知道这件事最后如何发展，因此，只有对我本人进
行恶劣诽谤，却没有关注“6540”后面广阔的视野和深刻的内涵。他们动
员一些财经媒体来对我进行谩骂，正是在谩骂声中，“6540”传遍中国的
财经界。客观上，这几个开发商的吹鼓手一起帮我扩大了它的影响。
￥媒体舆论压城，房屋空置量举国瞩目
网络能够唤起众人的智慧，信息即刻散发，传播面积极广。但是，我
的目的是达到保护中国的土地资源不被过度开发和浪费，促使房价的理性
回归。那么，我还有很多事要做，尤其是促进富有爆炸性的事件的产生。
因我一直担任中央电视台财经评论员，很快财经频道记者就打来电话，
说是《经济半小时》栏目要采访我。这个栏目在每天晚上的黄金时间播出，
收视率特别高，在这里传播“6540”那无疑是投下了一颗核弹，威力无比。
2010年4月13日，在中央电视台财经频道，我向全体中国人披露了
“6540”，下面是当时我接受采访时的一个片段：
主持人：和曹建海一样，牛刀同样认为目前中国的房地产市
场和20年前的日本一样，存在非常严重的泡沫，而且到了即将
破灭的边缘。
牛刀：如果拿租售比来讲，这个就很好衡量，假设你这个房
子是多少钱，我的租金用多少钱可以收回投资，那么国际上一般来
讲，这个比例是1：200，最多不超过1：250，也就是说我用250个
月的租金，可以收回我的投资款，这样的投资就有价值。这项比例呢．
在深圳已经突破了1：500，在北京和上海是1：480，也就说中国的
房产投资价值已经完全没有了，这个指标是衡量楼市泡沫的一个主
要的指标。第二个呢，就是我们讲房价收入比，以北京来讲，现在
是1：20多，国际上应是1：3～1：6。
主持人：牛刀说，衡量～个国家或地区的房地产市场是否存
在泡沫有三个重要指标，除了租售比和房价收入比，还有一个重
要指标是房屋的空置率。
牛刀：那么从国家电网智能化的统计当中，全国661个城市
有6540万套住宅是空置的，这么多的住宅，是以什么来衡量它
是空置的呢，标准是6个月的电表读数为零，就是6个月没有人
用电，它就告诉我们有6540万套住宅是空置的，可以供2．6亿
人居住，也就是说，现在这么多的房子，这么多的社会资源，其
实在很多炒家的手上。那么这个数据呢，就是我们认为最重要的
一个数据。从这三个数据来看，中国房价的泡沫非常大。
这是我第一次通过中国最大的电视传播媒体，告诉全国观众，6540
万套空置住宅出现在中国。但是，我还没讲这对中国来说意味着什么，将
会如何影响我们的生活。这6540万套房子对中国经济会构成什么影响？
对中国社会产生何种危机？不过这个节目达到了一个效果，那就是使全社
会开始关注空置住宅。
没多久，广州市媒体开始行动起来。著名晚报——《羊城晚报》一马
当先，开始了声势浩大的对住宅空置率的大型报道，报道中说：
5月，广州楼市环比量价齐升。而早在4月初，面对楼市又
再出现量价齐升的现象，广州楼市泡沫有多大、空置率有多高再
次成为全城热议话题。广州楼市空置率到底有多高，一直是一个
待解之谜。羊城晚报记者在4月9日至6月5日将近两个月的时
间里，通过对珠江新城片区、老城及金沙洲片区、北部片区和南
部片区近3000套存量住宅进行监测统计后得出：广州存量住房
空置率高达20．24％，已超国际警戒线（10％）的一倍。
对此，广州市社科院研究员彭澎博士认为，目前投资客、炒
房客手中有很多房，广州“住房空置率相当高”。并且从住房空
置率以及房价租金比、房价收入比等情况来判断，广州楼市确有
较大泡沫。
广州的报道影响着港澳台地区，香港的电视、报纸和杂志，不断刊登
出中国内地6540万套空置住宅的报道，全面剖析房地产泡沫是如何威胁
民生、危及金融安全的。
香港《文汇报》也对此进行了报道，文中说：“尽管数据仍存争议，
但大量投机者进入内地房地产领域囤积住房任其空置，等待房价上涨赚取
价差，已是不争的事实，内地大中城市住房空置率早已突破10％的国际
警戒线。有专家警告，大量住宅空置，导致中国社会资源错配、价格扭曲、
财富浪费。一方面是大量有住房需求的人买不起房，或者说是无房可买；
另一方面是投机客囤积大量住房，任其空置，等待房价上涨。在这种情况
下，房价反映的不是住房供求的信息，而是投机的信息，房价变成了股价。
目前的国际住房空置率警戒线为10％～15％左右，而业内普遍认为，内
地大中型城市已远远突破了这一警戒线。”
关于此数据的思考，文中则提出：“这样一个天量数据如果属实，恐
怕所有当前的房地产政策、城市化进程、城市住宅供需关系都需要重新考
虑。一旦市场产生大泡沫，由于买家通过银行借贷方式购房，会把风险转
嫁给银行，后果将不堪设想。”
随后，发行量超百万份的《北京晚报））刊登专栏文章，文中说：“倘
若6540万套空置住宅数据可靠，中国房市的泡沫不是风险已除去，而是
风险犹如堰塞湖，高悬在中国经济的头顶上，亟待政府拿出积极稳妥的办
法排除险隋。现在的楼市有点像酒吧里的搭积木游戏，楼价已经搭得够高
了，再往高搭随时可能垮塌。想下来也不那么容易，一根一根往外撤，搞
不好也会哗啦啦。不慢慢往下撤，也是不行的。楼价现在不降，房屋空置
率将会快速攀升，今后的降价幅度只会更大。毕竟，6540万套空置房不
是模型，是比模型更具象的实物。”
现在的问题是，国内房地产投资性已经推到极致，完全颠覆了中国传统
的核心价格。如住房的投资价值代替了居住价值，住房是投资的工具，购买
了住房一定会赚钱；住房是投资工具，因此谁拥有住房就拥有财富，这不仅
让整个国人对住房趋之若鹜，而且也让某些人把住房当做权力象征及更便利
的寻租工具；由于住房是投资工具，它也成了这次“国十条”（全称（（国务院
关于坚决遏制部分城市房价过陕上涨的通知》）房地产宏观调控的最大障碍�