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的寻租工具；由于住房是投资工具，它也成了这次“国十条”（全称（（国务院
关于坚决遏制部分城市房价过陕上涨的通知》）房地产宏观调控的最大障碍。
因为，2009年国内房地产市场在优惠信贷政策的推动下，房价快速
飙升，从而使得有消费需求的购买者全部被挤出，房地产泡沫越大，房地
产市场就越有可能成为以投资者为导向的市场，“国十条”的房地产宏观
调控政策就是要全面遏制这种房地产过度炒作与投机的局面。
因此，“国十条”的出台影响最大的就是房地产过度投机炒作，让其
投机炒作血本无归。在这种情况下，这些房地产投机炒作者一定会寻求各
种理由来保护其利益。比如他们会从反面说，房价下跌会造成对GDP的
负面影响、对地方政府财政的负面影响、对个人财富增长的负面影响等等；
他们也会从正面说，因为通货膨胀、因为中国经济增长、因为人民币升值
房价不会下跌等，从而使得中央政府对“国十条”执行落实所产生的效果
存在疑问而迟迟不愿推出。
总之，当前国内房地产投机炒作已经推到极致，从而使得不少国人形
成一个特有概念即凡是投资性购买住房就能赚钱（特别是利用银行金融杠
杆）。如果投资性购买住房就是赚钱，那么房价只能上涨而不能够下跌。
而且这种房价上涨越快越好，住房投机炒作钱就会来得越快越多。
在这种观念的引导下，国人一定会千军万马地进入投资性住房购买市
场，房价快速飙升及房地产泡沫吹大也是必然，中国金融及经济面临的潜
在风险也增大。而这个完全与中国经济持续稳定发展及住房的基本功能相
悖的住房投机炒作的市场，给社会经济带来的负面影响肯定是无可复加的！
一 2010年7月29日，新华社《经济参考报》发表文章（（6540万套空
｜一量房假信息正在持续发酵，权威部门集体失语》。开发商和住建部官员一
边倒地指责数据失真，但是，他们既不敢证实，也没有能力证虚。而文中
观点则认为：“有关部门应该尽快进行一次住房普查，对居民的住房使用
情况进行一次认真彻底的调查，以盘活存量，减少空置，增加供给，从而
缓解供需矛盾。在当前楼市调控的大背景下，弄清楚空置率是一件很有意
义的事。它将为下一步出台房产税提供决策依据和参考。”各大网站均在
第二天一早将这篇文章发布在首页，引爆了全国的经济学家、房地产业从
韭者、政府官员和广大网友的热烈讨论，82％的网友认为，全国住宅空置
量远远不止6540万套，政府拿不出数据，说明事态非常严重。这个扑朔
迷离的房地产空置量让房地产市场未来走向看上去更加像一个未解的谜一
般，让人不可捉摸，我们又将靠什么来找寻真相和答案呢？
￥中国房价到底算不算高，学会自己判断
全球房地产空置率的警戒线为10％，意思是有10％的房子卖不出去
就表明房地产行业的景气度不够。这个数据，和我们的房屋空置量6540，
万套是无法类比的。因为那是行业景气度，而6540万套空置住宅涵盖了
宏观经济、金融风险和房价泡沫诸多方面，预示着中国经济将要发生大的
变局。为了让大家正确理解6540万套空置住宅的意义，我们专门来谈谈
中国房价的真相，从空置率、租售比、收入比三个方面进行详细解释，让
大家对房地产行业能有一个本质的认识。这样中国房地产泡沫到底有多大，
看完这章，我相信大家都会有自己的判断。
＋…1．空置率
房地产市场的概念常常被开发商弄得模糊不清，让买家无所适从，让
决策层面难以判断，空置率概念就是其中之一。
中国官方的空置率有两个概念，存量市场的空置率和增量市场的空置
率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积
的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房
屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用
者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建
房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅
指第一次进入市场的新房屋。
前一种空置率是老百姓指的空置率，后一种空置率又被称为存量新房，
多指开发商还没有销售出去的新房占一年销售房屋的比例。开发商多以这
个空置率为依据，判断是否应该去库存化。因此，我们常常讲的空置率是
指存量市场的空置率，老百姓去观察亮灯率的房子也是指的这种房子。尽
管调查亮灯率不一定科学，但却是一种观察市场的方法，判定这些住宅的
用途，究竟是楼市炒家囤积房源，还是转化成为住宅用途，即使是租出去了，
也足以证明这个住宅在用，否则就不是住宅，而是货币的转移支付问题。
房地产的空置率的高低，不仅仅用于判断楼市炒家囤积房源的严重程
度，也用于判断社会财富是否平衡。空置率越高，表明社会的两极分化越
严重，少数人拥有大量的住宅，用以囤积居奇，哄抬房价，而大多数人却
被迫承受过高的房价。这种社会平衡一旦被打破，直接破坏的是社会运行
的法则和经济发展的机制，破坏了生产和消费的对应关系。更为恶劣的是，
国家用于发展实体经济的大量贷款也变成了空置的房子，对社会危害极大。
就开发商的空置率来说，有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳
三地，很多楼盘空置率达500／o以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率
在5％～10％之间为合理区，空置率在10％～20％之间为空置危险区；空
置率在20％以上则意味着商品房严重积压。因为货币发行量过大，这种积
压不是销售不出去，而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为
严重，金融系统风险更大。因此，这种空置率是指房子囤积在开发商手上。
就老百姓的空置率来说，是指房子囤积在炒家手上。到处都是刚建好
的新房子，到处都是坐地起价的二手房，你不想炒房子都不行。判断这种
空置率的依据之一是新房换手率。在香港，新房换手率一年超过35％，就
表示投机过度，香港政府就要采取措施。而在上海、北京、深圳、广州这
样的一线城市，杭州、南京、武汉、成都等二线城市，甚至丽水、瑞安这
样的三四线城市，新房换手率半年就超过了65％，那么这个房子还是房子吗？
＋…2．租售比
看一个城市房价的高低，还有一个很重要的指标，那就是租金收益率。
在美国，储蓄利率为1．5％，正常经济状态下CPI为1％，住房的租金率
一般为7％，投资回报率一般可以达到4．5％，除掉契税大约有3％以上
的净收益。也就是说，在正常的经济发展状态下，只有达到7％的租金
收益率，这个房价才是比较合理的，否则，房价就存在泡沫，就没有投
资的价值。对中国一线城市来说，价格为100万的房子，一年的正常租
金应该达到7万。
但是，中国住房租金率能够达到7％的一线城市几乎没有。开发商说
的投资型购房完全是一种欺诈行为，因为没有谁买房出租是为了亏损的。
中国的利率是5．7％，假定正常经济发展状态下CPI是2％，也就是说，如
果住房是作为投资所用，正常的租金收益率应该达到9．7％，否则就是亏
损和处在长期贬值状态，是毫无价值的。所以，现在的买房投资只是一个
幌子，大家都是为了投机，搏短期差价。
2009年12月，（（福布斯》公布了亚洲最贵房租榜，该榜单是依据各
地生活成本数据计算的租用高端两居室的价格排名，东京以月租3．2万元
位居榜首，香港以2．6万元位居第二，北京则以平均月租金2．5万元名列“探
花”。《福布斯》的这种纯粹以单月租金作为考量指标是不合适的，这种平
均月租金的概念比较模糊，条件中没有面积的大小，没有总价的高低，笼
统地冠以月租金不太科学，也没有价值。
住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指
标。2007年，美国金融海啸爆发前，上海金茂大厦的写字楼租金是98
美元／平方米，2008年跌至38美元／平方米，现在租金略有回升，大
约为48美元／平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现经济的变
化情况，是租金比较真实的价值反映。2004年之前，在北京、上海、深
圳、广州四个一线城市，同等地区、同等品质写字楼的售价是住宅的一
倍；2006年，一线城市中同等地区、同等品质的住宅和写字楼价格相等；
2009年，一线城市同等地区同等品质住宅和写字楼的价格已经倒挂，住
宅的价格变成了写字楼的一倍。
同样位于陆家嘴的汤臣一品，均价早已高达12万元／平方米，是金
茂大厦均价的整整一倍，但是，汤臣一品现在的租金是多少呢？36美元／
平方米，比金茂大厦现在的租金低30％左右。这种现象说穿了，是经济没
有发展，而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看，整体住宅价格的非理性
上扬，既没有经济增长作支撑，更没有居民收入增加作保证，无论是社会
财富还是个人收入都没有增加，那么，房价为什么飙升呢？这就是我们常
说的流动性泛滥，货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子，价格
再高也必须买。
老百姓买不起房子怎么办呢？空置。北京、上海、深圳、广州空置率
已经高达40％，继续造房子，继续有人买，房子继续空置。再请看一组北
京公寓的实际数据：
｛TP21｝
｛TP22｝
举一个例子，银泰中心现在售价10万元／平方米，132平方米总售
价是1320万元，年租金合理状况应该为90万元，平均每月不低于7．5万
元，但实际的月租金仅为1．8万元。换一个角度来说，如果以租金为正常
估值标准，银泰中心的房价只能卖260万元，也就是说，房价泡沫如果破
灭，银泰中心的房价要跌去80％。其他一线城市住宅价格基本类似，只要
房价回归理性，都要跌80％。这一天会很快到来。
3．房价收入比
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京
为例：2009年一套四环以内普通两居室新房80平方米，按疯狂涨价后单
价2．5万元计算，平均200万左右；若以工作5年的家庭为单位买房，假
设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4．8万元。
这样房价收入比则为40，与美国的10倍相比，处于合理区间的高位。
国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭
年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包
括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要
看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。
按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍
之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应
低于30％。
我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在
6倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入
比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都
超过了20甚至更高。
房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什
么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易），
也有旧有住宅的（二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入
是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交
易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，
因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在
很大差异，更为横向比较带来了困难。
房价收入比与购房有很大关系。房价收入比值越大，说明居民家庭对
住房的支付能力越低。房价收入比反映家庭对住房的购买力。房价收入比
可以估算一个家庭购买住房所需要的劳动成本。如房价收入比为40：1，
可以初步估计家庭购买住房需要的工作收入时间为40年以上。房价收入
比可以反映民众的生活压力，房价收入比越高，民众的生活压力越大。
那么，房价收入比多少才合适？国内目前流行的3～6倍的说法，据
考证