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“消费”，我们应该正视这个问题。要知道，币值稳定才是最大的民生。
房子是为了住的，不是为了给钱财避险的。但奇怪的是，现在不仅仅
是贪官和奸商在避险，中小企业老板在避险，中产阶层在避险，炒楼客在
避险，连普通城市居民的一点儿钱也被忽悠出来避险了。老百姓的钱，来
得光明正大，是自己的勤劳和汗水换来的，有什么必要也去避险呢？
熟悉真相的人都知道，所谓避险，是指未来要发生严重通货膨胀，大
家的钱会缩水，只有买房子钱才可以保值，并且，严重通货膨胀马上就要
来了，要买房子赶紧去买，再不买就没有房子了。正是这种惊天谎言，促
成了市场的这种心态，引发了市场的恐慌情绪。原本我们应该告诉老百姓，
要正确应对即将来临的经济衰退，而且，只有多持有现金才能应付危机，
才能进行正常的消费，只有多消费才能挽救实体经济，只有实体经济振兴
了才有丰富的就业机会，结果，却变成了一窝蜂去买房子，而且，按揭比
例几乎100％，也就是说买房人几乎都使用按揭贷款，指望着房子的升值
好大赚一把。
这就很可怕了。一方面是老百姓本来就消费不足，可支付能力比较低
下；另一方面却把一点儿存款都变成了房子，还要承担几十年的债务。这
一轮的买房人想在较短的时间内转手出售，几乎没有赢利的可能，甚至根
本就卖不出去。中国房价的泡沫已经很大，不具备任何投资价值；有的人
打算如果不能转手出售，就用于出租，但现在租赁收益率只有房贷利率
的一半，月月亏损的局面谁能撑得住？加上中国住宅只有70年的使用权，
期末价值为零，长期投资没有价值。
2010年6月份的cPI、PPI（生产者物价指数）数据已经出台，看不
见通胀的迹象，此前，发电量的数据已经出台，降幅仍然在扩大，经济即
将转入通缩的迹象明显。有机构预测，2010年下半年，中国房价有20％
的下降空间，在很多城市应该远远不止，有的城市的下降幅度将会超过
30％，这种避险性买房不是往火坑里跳吗？
即使在2011年后会发生短期通胀，那也只会是短时期的。而且，这
种短时期的通胀相对房价泡沫来讲，是微不足道的，然而，相对城市居民
生活成本的提高来讲，却是不容忽视的，也是宏观经济经受不住的。最近，
拜读了谢国忠的一篇文章，里面谈到日本现在的房价回到了30年前，美
国的房价在本轮经济见底后也基本上回到了20年前，中国的房价回到5
年前是不奇怪的。
所以，有两套住宅的普通城市居民，现在应该当机立断卖掉一套，转
作其他投资，而不是用存款去背债的方式避险，因为这样避不了险，再说
现阶段买房避险是贪官和奸商的事，老百姓无险可避，也根本不需要。所
以，CPI告诉你的，是关于所有大宗产品的资产价格正在走低的市场现实。
尊重市场，不要被所谓的通胀预期所忽悠，是我们普通城市居民财富不被
掠夺的法宝。
避险？通胀预期，制造恐慌，诱导老百姓都去哄抬房价，最后到房价
大跌的时候，很多人会欲哭无泪。
绝大多数人不知道通货膨胀什么时候会来，究竟是什么幅度，对房价
的影响有多大。他们心里只有一个盲目的想法，那就是未来经济的主流就
是通货膨胀，把钱投放到住宅上是最稳妥的保值方式。
这个想法大体是没有错的。但是，有两个基本前提：一个前提是现
行房价泡沫的严重程度与住宅保值的水准，如果现行房价没有泡沫，那
买房子是保值的，如果现行房价泡沫过大，那就要考虑通胀的消化能力；
二是未来中期经济走向决定房价是否有保值的可能。后者是一个时间成
本的问题。
我们先来说说第一个基本前提，现行房价泡沫的严重程度。很多人都
知道中国房价泡沫严重，但不知道严重到什么程度，可以消化什么样的通
货膨胀。相对经济发展水平和城市居民购买力而言，中国房价泡沫平均有
40％以上，有的城市达到60％，后者消化5％以上的严重通货膨胀需要12
年。事实上，中国经济不可能发生连续12年以上的5％的通货膨胀，从
中国社会两极分化的现实出发，通货膨胀3个月，央行就要加息；通货膨
胀6个月，银根就要全面紧缩，没有哪个领导人敢承担长期通货膨胀的责
任，那将会导致民不聊生，社会动荡。所以，现在房价泡沫不是通货膨胀
能消化的，房价大跌的趋势没有改变。
第二个基本前提是未来10年中国经济将完成从调整到复苏的转变，
开始进入新一轮繁荣周期。从宏观经济的发展来说，我们已经没有选择，
只有设法扩大消费，才能激活实体经济。没有实体经济的振兴，没有消费
市场的扩大，中国经济无法进入繁荣周期。而拉动国内消费市场的最大动
力，是城市居民购买力的提高和社会财富的增长。要实现城市居民购买力
的提高和社会财富的增长，中国经济将在这3年开始实现痛苦的转型，出
口创汇型和投资拉动型经济已经不能成为新的增长模式，国内消费增长开
始异军突起，而要实现国内消费的增长只有让居民的被动投资改为主动消
费。因此，房地产的开发模式将在这个过程中实现根本的转型，房价上涨
的速度没有任何理由会高于GDP的增长速度，如果加上通货膨胀的因素，
住宅不仅不能保值，还有一个很长时间的贬值过程。
很多人不了解中国的国情，一看见加印了钞票，马上联想到通货膨胀，
中国的国情是这些钞票要填补地方政府债务和进行无效能的投资，这是一
个天大的窟窿，也是我们目前所看见的，贷款新增了5万多亿，而实体经
济依然奄奄一息的主要原因，全社会用电量依然在减少，工业生产仍然处
在低谷，PPI继续按照6％的幅度负增长。从市场层面来讲，该涨价的已
经涨了，比如说汽油，但是，通货膨胀的影子都没有。为什么？因为政府
投资效能的低下，新增贷款传导到物价上需要很长时间，等传导到物价上
时，可能整个涨价的环境因素都变了。
那么，现在新增贷款传导到房价上需要多少时间呢？我认为，最少
需要3年。现在局部城市房价的上涨，基本是靠忽悠出来的。如果客观
理性一点，即使央行超常规发行货币，今明两年一点儿通胀的可能性都
没有。现在市场上制造的通胀预期，是借央行大规模发行货币之际的一
种炒作，是对市场的严重误导。我们不能以20年前的通胀来思考今天的
通胀，那时主要是市场层面发生结构性矛盾导致供不应求，主要生活用
品发生恐慌性涨价。而现在的情况完全相反，是内需不足而导致的产能
过剩，通常情况下，这是经济通缩的信号，现在的市场表现也是通缩。
不考虑这个现实矛盾，一味地以M2的增长来引发对未来通胀的预期，
是犯了教条主义的错误。
实际上未来3年，加印货币不可能解决宏观经济结构性矛盾，不可能
解决产能过剩的问题，更不可能解决投资效能低下的问题，也不可能产生
中长期严重通货膨胀，如果真的产生了中长期严重通货膨胀，那就表示整
个经济崩溃了。现在以通胀预期诱导买家入市，是对老百姓财富的搜刮，
是对市场的严重误导，也是中国楼市的又一个惊天骗局。
旧的泡沫还没有破，新的泡沫又开始大面积衍生，可是，新泡沫真的
能掩盖旧泡沫吗？从经济规律出发，应该是不行的，如果新旧泡沫一起破，
那就要考验中国城市居民的承受力。
在撰写这一部分时，北京、上海、深圳、广州已经传来成交量巨幅下
滑的数据，如果再用拐点来形容，已经没什么新意了。客观地来看，资产
价格的走强一定与宏观经济的发展有关，我们不怀疑货币政策对房价的影
响，但房价最终是城市居民来承接的，没有真正需要住房的人来承接，房
价就是空涨，也就是说只有挂牌价，没有成交价，这种价格不能作为市场
的参考价格。
2010年下半年，中国楼市基本没什么悬念。从目前情况来看，土地
市场会很快热起来，但普通商品房用地价格不会大涨，这是有许多因素促
成的，其中包括保障住宅供应量的增大。土地市场的价格主要反映对未来
房价的预期，从中国经济的长期发展着想，从住房的民生属性出发，中国
楼市都将面临一场变革，当然，这是我们后文讨论的话题。
￥大家都想得到答案，房价还会再涨吗
所有人都在问这样的问题：房价会一直上涨吗？关于这一设问的答案
将直接影响投资和消费取向：试想如果房子一直涨下去，那它就是最好的
投资品，而消费型购买力也不会再持币观望。问题是，不可能有一种商品
的价格会无限制地上涨，最终结果有三种：一是周期性回归；二是达到稳
定平台期；三是爆发性崩盘。土地的政府垄断属性和政府的强力干预能力
使周期性市场变得不可能，爆发性崩盘也不符合政府和开发商的长远利益，
所以权力机关最希望看到的结果是房价最后达到一个稳定平台期。这个稳
定平台期并不是说价格不变，而是通过稳定的价格增长达到最大可能地攫
取社会财富的目的。所以说政府控制房价的最终目的是形成一种稳态，在
这一稳态下房价会持续增长，增长来源于整个社会生产力的进步。
然而这种稳态只是一种理想状态，事实上正是这种稳态中蕴涵着极大
的不稳：当社会盘剥处于临界状态的时候，系统中的任何扰动都可能扩展
到全局，比如公民抗风险能力丧失带来的负债能力下降很容易扩展到金融
领域形成坏账，比如国际市场上原材料价格的变动极易形成国内价格风险，
进而引发社会风险。总之，当公民的经济基础被房地产业破坏之后，事实
上这个社会的经济基础也就被破坏了；当公民的抗风险能力丧失之后，这
个国家缓冲危机和抵抗风险的能力也就丧失了。没有公民个体经济的缓冲，
任何风吹草动都可能引发不可预知的后果，而一旦突发事件出现，投资过
盈的房地产业必然如惊弓之鸟，最后爆发式崩溃几乎不可避免，而这一爆
发将是社会经济崩溃的引线。
为了防止房地产业带来的系统风险，国家会采用各种行政、财政和货
币政策来平衡各方利益，比如规定土地使用方式、调整信贷政策、调节货
币供应量。不论如何调整，政府的最终目的都是为了平稳地取得社会财富，
在这一过程中我们感受最明显的就是通货膨胀。归因于2008年年底的大
规模投资，中国2009年上半年的信贷额巨幅增长，而彼时的CPI还处于
负数，这正是本轮房价疯涨的大背景。信贷增长增强了房地产商的信心，
世界经济的低迷和“保八”的行政号召让地方政府名正言顺地改调控为鼓
吹，放信贷和抬地价并举，形成供给型通胀。同时，信贷政策放宽也刺激
了消费和投资需求，这部分需求催生的购买力把房屋成交量和价格再次拉
高，进一步形成价格上涨预期，吸引更多投资和消费进入。最后，为了防
止公务员收入受到冲击，将政府部门工资再次调整，这些增发的工资和各
种福利卡最终回流到社会从而加速了货币贬值（这就是为什么老百姓越来
越穷，但高档商场里依然人头攒动的原因）。地价和腐败成本上涨的供给
型通胀和投资／消费上扬的需求型通胀配合公务员带来的增加货币，最终
完成了刺激经济的全过程。于是我们又看到了售楼处前的长队和满街重新
开张的中介公司。
早有专家称“适度通胀”是有好处的，这话在中国是“真理”。通胀
让老百姓感到存钱贬值的切肤之痛，不得不掏出钱来买房，哪怕以后要几
十年节衣缩食；通胀让房价时刻处在名义价格上涨中，即使真实价格低迷
也会形成追涨的心理预期；通胀由政府部门开始却归利于政府部门，同时
隐性地降低工人工资，悄悄攫取社会财富；通胀可以消弭人民币上涨的压
力，保持出口，宁予外鬼，不予家奴。
然而，这些专家的“真理”又是如此卑鄙，他们的理论赖以成立的基
础就是不顾底层老百姓的生活困窘，就是全国80％的老百姓不得不做“房
奴”，就是公务人员和权势人群的高人一等、暗度陈仓。
可悲的是，这种通胀是政府为了维护自身利益的必然选择。他必须保
持经济的高增长以维护社会稳定。这种通胀在资源高度集中于房地�