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产，不问妻妾婢生，且以子数均分”。民国以来，少许开明家庭的女儿也能分得一些地产。如果父母都去世了，兄弟们愿意一起生活，通常是长子代父，抚养待嫁的姐妹，暂时不析产分家。如果无亲生男性子嗣，可由养子或过继之子继承。如果无任何男性继承人，则需宗族有关各方（堂房叔伯兄弟以及娘舅等），聚议商定地产的处置，也可由女儿继承。亡夫而无子无女的寡妇，“合承夫份”：若其改嫁，则夫家地产不许带走。一般情况下，多子女的家庭，父母为避免自己去世后出现析产的纠纷，生前就作出析产的安排，邀请家族有关各方到场作证，写下字据，签名画押，俗称“分家”。这种地产继承权属于法律实施范围，无须官方批准，也无须缴纳继承税。只是发生争执，家庭协商不得解决的情况下，上诉官方，才有政府当局出面干预。
即使实行多子均分，但在不少地区，习俗上嫡长子有权多分，或分双份；有的地方（如浙江永嘉）嫡长孙也可得一份，以续香火供家庭祭祀之需。殷户多子女的家庭，也有拨出一部分土地，专供祭祀祖宗之用，这也是过去“族田”、“祭田”、“公堂田”产生的缘由。
纵观我国私人地产的继承有以下特点：第一，实行多子均分制，分散地权。它不同于西欧的嫡长子继承法，而且中国历来无遗产税，继承人谁也不愿放弃应得的那份地产，致使地权日趋分散，地块日渐碎分，这对于封建地主的土地兼并是个自然冲击波。但是地主身份的家庭，析产之后，多户头的纨袴子弟往往是重租盘剥比以前更加厉害。而自耕农、半自耕农的分家析产，使地块碎分，不利于土地改良和水利灌溉，浪费人力畜力，有碍农业生产的发展。
第二，中国农民视土地为命根，对于地产的继承十分重视。它反映了近代中国的农村仍是自然经济占统治地位的特征。以农为生，守地为业，尤其是人多地少，别无生产门类的情况下，继承大宗地产，可显示自己的荣富，继承几亩薄田，也可有生存立足之地。有了地产，可以自种，可以出租，也可以自由典卖，比任何其他财富更实在更可贵，所以，我国的农民对地产的私有观念比任何欧美国家要强烈得多。因而，从政府法律到民间习惯，关于地产的继承、买卖、典当等格外重视规定的手续。民间惯例，约定俗成，因循沿袭。
第三，强调“子承父份”，维护封建宗法制度的基础。我国民间地产的继承，竭力避免宗族地产的外流。自古以来，认为地产外流是对祖先的不孝，败坏家族名声。因此，在析产中对本族亲房、对同姓宽容厚待，对外姓（包括嫁出去的女子）苛刻限制。当地产继承处置出现矛盾时，五服之内的房族有权干预，房族的长者有至上的权威加以仲裁，防止地产向族外流散。继承如此，买卖、典当也如此。所以有权势的殷户之家，往往保留族田维护宗法关系，建祠堂，上祖坟，续家谱等等，有其物质基础，不许族田买卖变更。民田的典当与买卖土地所有权的转移、让渡，自古就有。历代官公田的封赐、配授、世袭、赠送、丈放、招垦、侵夺、抄没等等，均属此类，而大量存在的是民间私田的典当、买卖，特别是土地兼并加剧的岁月里，盛行民田的典当、买卖。地产的典当、买卖形式，有绝卖、活卖、典当、抵押、加找、回赎等等，按一般惯例，都要办理严格规定的契据手续。
“绝卖”，为地产原主（卖主）将土地卖掉、放弃赎回权的一种卖契，即地产一次性了割。为了使该项土地买卖得以认可，法律规定地契上须写明“绝卖永不回赎”字样。
“活卖”，为卖主保留赎回权的一种契约。活卖的地价要比绝卖的低。
法律规定这种形式的地契须写明“活卖准贴找回赎”字样。同时必须写明回赎的年限。如卖主到期不赎，买主则继续管业。事实上，农民的土地一经活卖或典当出去，便不易回赎，回赎的件数一般不过半数。
“典当”（俗称活典），为原业主（出典主）交出地产作为所得代价的担保品的一种契约。典当价一般相当于地价的50％至60％。原业主在未偿还借款（典当价）赎回土地以前，放弃土地的使用，而典主取得土地使用权，以土地的收益抵替利息。典当与活卖相似，都保留要求加找地价差额和在规定年限内回赎土地的权利。不同之处，典当的回赎年限短些，一般也要三年，如果届时不赎，则转为售卖，另立卖契。但已典当出去的地产，原业主不能再典当或抵押给第三者，即“一产两典”为法律所不许可；但“先典后卖”却为习惯所公认，即“拦典不拦卖”的惯例。
“抵押”则不同。抵押土地的债务人，只以地产作为借款的担保，并不交出土地，但要对借款付息，债权人并不收用土地，只是债务人不能照约偿还借款本息时，债权人有权索取所担保的地产。当原业主（债务人）还清借款本息时，“抵押”契约即撤销。
“加找”，是指活卖或典当的原业主无力回赎时，卖主向买主收受地价差额的一种契约，将地产完全割让对方。这种另立的新契也叫“找绝”。如果买主或典主不同意原业主（卖主）加找地价差额的要求，原业主可依法将地产以较高价格售与第三者，偿还从前得自第二业主的借款，所谓“当不拦卖”的惯例。法律也允许第二业主将地产转典给第三者，如果和原来典当价有差额，那么在“回赎”或“加找”时就涉及三方，加以协议解决。
“回赎”，按活卖或典当契约上规定期限进行回赎。在规定期限以前，未得买主、典主的同意不能回赎。规定期限届满时，也不得拒绝原业主回赎。如果没有规定期限，一般是允许三年后随时可以回赎。回赎时，地产如有损坏（非自然灾害的损坏），原业主可从赎金中扣除。地产如有增补改良，典主可向回赎者提出收回其投资或索取补偿金。如果回赎时，地价确有增涨，原业主应“加价回赎”，其增加之额由双方协定。还有政府与民间对于荒年迫于糊口贱价出售的绝卖地，有“皆许回赎”的惯例。
对于“回赎”制度，民国四年（1915 年）北洋政府曾专门颁发清理不动产典当办法，规定活卖的回赎期以20 年为限，典当以不过10 年为限，届期不赎，则听凭买主或典主过户投税。即取消往日无限期的“回赎”制度。到三四十年代，新买主往往不愿“回赎”，而愿“绝卖”一次性了割，回赎制度趋向没落，反映了土地商品化程度之加深，但又促使无地化速度之加快。土地买卖、典当活动，必须办理立契据手续。契据没有统一格式，但内容、专用名词是比较一致的。契据的内容一般载明：（1）卖地人或卖主情因需款，兹将某某处几亩几分田地凭中出卖或出典给某人，得价若干；（2）地亩坐落四至；（3）地价笔下交足不欠；（4）写明“绝卖不准回赎”或“活卖”或“典当”规定回赎期限；（5）该地以后由买主、典主或现业主管业，悉听自便，不得干涉；（6）欲后有凭，立契存照，等等。手续要求很严格，地契的数字一律是大写，末后要写上“整”，以防将来涂改伪冒的问题。办理时还必须有“中人”2 人以上在场参与，“中人”多半是买卖双方的亲朋或邻居，契据上必须有卖主（原业主）和“中人”的姓名，亲笔签名画押或加盖印章。
土地买卖、地产过户的最后一道手续，由买主到政府土地管理部门办理土地转移交割的税契手续，税契规定为卖价的3％至5％。买卖双方为了减轻契税的负担，也有隐瞒地价的做法，比如绝卖价为10OO 元，分写成两张内容完全一样（各500 元）的卖契，买主只用其中的一张到政府部门去办理税契，当缴纳契银后，盖上政府的朱红钤印，一般称之为“红契”，即有法律效力，从此地产正式过户，今后由新业主承纳粮差。没盖印的契据，俗称“白契”，虽无法律保障，但在民间地产转移中也承认其效用。
第三节农村的租佃关系民国时期农村的土地关系中，广泛存在着租佃经营，主要是以地主土地所有制为基础的封建性地租剥削，而只存在极少量的采用资本主义农业经营的租佃关系。中国的封建租佃制由来早，形态杂，租额重，对中国农业经济的作用和影响极大。
地租是土地所有者凭借土地所有权将土地租给他人使用而获得的收入。在土地私有制下，地租是直接生产者创造的剩余产品被土地所有者无偿占有的部分，马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型的一个共同点，地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。”①封建社会地租形态的一般发展顺序是：劳役地租、实物地租、货币地租，后两种形态也称作代役租。这三种地租形态虽然按顺序发生，但纯粹的形态很少有，常常是相互交错。在中国，一直是实物地租占支配地位，劳役地租也还有相当的残余（主要是少数民族地区），而货币地租则始终没有占主导地位。由于民国时期社会经济发展很不平衡，租佃关系是非常错综复杂的。
佃农比重大，经营规模小中国自秦汉始，佃耕现象一直存在。民国以后佃耕的比重仍在加大。根据1936 年全国22 省1120 个县的调查报告，佃农占农户总数的30％ ，半佃农占24％ 。在地区分布上，华中华南的佃农半佃农在70％以上，而华北地区比重较低。1947 年调查，佃农半佃农在全国总农户中的比重上升为58％ 。佃农半佃农中很少有佃耕大量土地，采用资本主义经营方式者，绝大部分都是租佃5 亩上下的小块土地进行手工业生产的小农经营形式，仍属于自然经济状态下的封建半封建的租佃关系。
租佃形式多样而落后据1934 年对22 省879 县的调查统计，实物地租占78。8％ （其中分成租占28。1％ ，定额租占50。7％ ），货币地租占21。2％ ，并存在劳役地租。分成租，是佃农按当年生产的农产品的一个固定的比例数（或称若干成）交纳地租。分成租制下地主往往直接干预，甚至完全控制出租地块的全部生产过程，以及佃农的人身自由。当收割时，地主往往亲自或派管家到场监督分成。
定额租，是在生产前即按亩规定好地租量的租佃形式，是民国时期最流① 《马克思恩格斯全集》第25 卷，人民出版社1972 年版，第714 页。
行的一种实物地租形式。定额租由于租额事先已定，佃农在生产上有较多的自主权和灵活性，对于改进生产技术，增加投资和劳力，起了积极的刺激作用。定额租又有硬租和软租之分：硬租又称“铁租”，不论年成如何，都要不折不扣地交足租额；软租又称“议租”，在遇到灾年时可以商议酌情减免。货币地租，是实物定额租的转化形式，是以货币形态占有佃农的剩余劳动，所以最初的货币地租有实物折租之说，称为“折租”或“钱租”。货币地租在民国时期比重仍然不大，仅占租佃形式的21。2％ （1936 年），它多流行于商品经济比较发达的地区、大城市附近、经济作物区以及东北和河套的新垦区。货币地租迫使农产品投向市场，促进旧生产方式发生变革，即导致封建主义地租向资本主义地租过渡。
地租形式的变化，也受其他社会经济、政治条件的影响，如抗日战争时，国民党统治区由于物价猛涨，货币贬值，粮食奇缺，地主豪绅为了囤积居奇，牟取暴利，就有不愿收取钱租而出现了向实物地租的逆转。据1941 年对后方的12 省调查，钱租改为分成租的19。1％ ，改为定额实物租的17。9％ ，其中四川、浙江、西康、湖北等省钱租改为实物租的占50％ 至75％ ，甚至还有逆转为劳役地租的情况。
劳役地租，前文讲述的西藏、云南等地少数民族中存在的封建领主对农奴的剥削，就是这种地租形式的典型表现。但是，经济比较发达的沿海地区也残存有劳役地租，如江苏的宝山、嘉定等地，有佃户租种一亩田，称为“脚色田”，必须给地主出工40 天左右，此等天数能耕种两亩田，折合实物地租相当一倍上下，而且在农忙季节，“脚色”（地主称佃农为“脚色”，具有农奴含义）必须先到地主自营地上劳动，而眼看租种的“脚色田”耽误农时受损失。特别是日本帝国主义占领上海后，工人失业众多，纷纷回乡谋生，当地地主乘人之危，采取“脚色田”榨取佃农。
租佃期短，或者无定期据1934 年对11 省的调查统计，租佃期限如下：租佃期限（％）
总计1 年3 — 10 年10 — 29 年永佃无�