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第三章 物业管理招投标技巧及范例精解
第一节 房地产市场与社会经济发展
一、市场的一般概念
市场起源于生产者与消费者的分离，是社会经济发展和分工的必然产物。随着商品交换关系
的发展，市场在人类生活中的作用日趋重要。在当今世界中，市场经济日益发达，市场覆
盖面日益广泛，市场关系从单纯的经济领域拓展到文化、教育、保健等等各个方面。可以说
，当今社会生活的方方面面都离不开市场的影响。“市场”已成为一个极具诱惑力、极富吸
引力，也极具风险的场合，因而政府、企业家、消费者和社会各个阶层、各个方面都十分关
注市场情况。
近年来，中国社会经济的市场化趋向，同样使得中国社会的方方面面离不开市场的影响。房
地产经济体制的改革，使房地产市场迅速发育并在社会主义大市场中的作用和影响日趋重要
。物业管理市场是房地产市场的重要组成部分，因此，对物业管理市场的考察和研究也要放
在房地产市场和整个社会大市场的大环境中进行。所以，这里首先对市场的一般概念和功
能作初步的介绍。
由于研究和考察的着重点不同，对市场的理解，有各种说法，综合各方的观点，大致可归纳
为以下几方面：
（一）市场是实现商品使用价值和经济价值的场合
市场的初始概念是指从事商品买卖的场所，或商品交换关系的总和，是社会分工的必然要求
。市场这个命题总是与商品和交换这两个概念联系在一起的，或者说是这两个概念的组合。
这里的商品可以是实物，也可以是劳务。这里的交换是指一切发生商品交换关系的行为。行
为的发生地可以是固定的、专门的场所，也可以是任何地点和环境。现代市场行为广泛地渗
透于社会生活各个方面。所以，市场的概念可以概括为：市场是指具有需要和支付能力，从
而希望进行某种交易活动的人或团体的组合。
（二）市场是企业生存的舞台，是企业实现其经营目标的场合
企业是市场的细胞，细胞离开了本体就无法生存。现代企业的全部活动都是以市场为转移。
“美国市场营销协会”为市场所下的定义是“为了使商品和劳务从生产者到消费者或使用者
所进行的一切企业活动”。所以，现代市场学研究的中心之一就是企业的经营策略、销售手
段及如何最大限度的占领市场、创造市场。
从历史发展来看，企业与市场的关系已跨越了三个阶段：第一阶段是以生产为中心，厂方生
产什么，企业就到市场去努力推销。第二阶段是以销售为中心，市场能销售什么，企业就生
产什么。第三阶段是以消费者为中心，即把满足消费者的需求放在首位，企业要善于调查消
费者的当前和潜在的需求，并以此为依据来开拓市场。房地产市场和物业管理市场同样要以
消费者，即人的需求为中心而开拓市场。
（三）市场是社会各方面、各个层次实现其各项需求的场所
在现代社会分工日益细化的条件下，人们的需求，从物质用品到精神生活，从有形商品到劳
务都离不开市场。当前，国内商品经济日趋发达，无论是城市或乡村，人民群众生活的各个
方面，从消费结构、消费质量到消费水平的提升都通过市场实现。市场供求情况、市场服务
能力、市场调节作用等等都同国计民生息息相关。市场是消费者与生产者矛盾的统一体。消
费者总期望能以最少的代价得到最佳的商品或服务，而生产者则希望能以最好的价格实现自
己的劳动价值。这个对立的愿望最终都会在市场上取得统一，这就是市场的魔力和魅力所在
。
（四）市场是国家管理和调控经济活动的基本场合
市场同生产者、流通者、消费者、使用者等社会各方面密切相连。从国民经济大循环角度看
市场不单是消费者购买商品的地点，也不单是生产者推销自己产品的场所。市场是社会再生
产过程中各种经济关系和社会生活运行的指示器。市场已成为现代城市进步和文明程度的重
要标志之一，也是国与国之间相互联系的纽带。由于市场的范畴与领域日趋广阔，市场在人
类生活中的作用和影响日益重要，因此，对市场的管理已成为各国政府的重要任务，如最近
东南亚金融市场的波动，直接影响有关国家政治经济和社会安定。在中国社会主义制度下，
国家更重视对市场的有效调控，以保证国民经济和社会的繁荣与进步。
二、房地产市场的地位与功能
（一）房地产市场的地位与作用
物业管理市场是房地产市场的组成部分，所以，这里先对房地产市场作一简单的介绍。房地
产市场是社会主义大市场的重要组成部分，房地产市场的发育和成熟既能推动房地产业的发
展和兴旺，同时，又对社会经济的繁荣和人民生活的提高有重要的影响。
1房地产市场的发育和完善是深化房地产体制改革、振兴房地产业的基础工程
房地产业的发展、房地产体制改革的基本方向是住房商品化、土地有偿使用、综合开发和管
理社会化四个方面。房地产市场则是推进这四方面改革的杠杆。住房商品化、土地有偿使用
、综合开发和管理社会化的各项经济活动都离不开市场这个经营场地，市场是联结这四方面
活动的枢纽。发育良好、健康运行、规范完善的房地产市场能为行业基本政策的实施和改革
的深化提供良好的社会环境。
2房地产市场的发育和完善有助于优化房地产资源配置和促进市政基础设施建设
房地产业的发展同人民生活和社会经济繁荣息息相关，培育和发展房地产市场的根本目标是
为了最有效地满足社会各方对房地产日益增长的需要。功能完善、运作良好的市场在国家调
控和指导下能够发挥积极的调节作用，能有效地保持房地产总供给和总需求的动态平衡，并
能起到促进交易、加快流通、良性开发、从而最大限度地实现房地产资源的优化配置。
房地产构成城市的容貌，也是城市一切活动的物质基础。房地产资源的优化配置和供求的兴
旺当然能有力地推进城市建设，特别是市政、公用和环卫设施的改善。
3房地产市场的发育和完善有助于社会主义大市场的完善和繁荣
中国的房地产市场虽然是一个相对独立的专门化市场，但并不是孤立的市场，而是同社会一
系列经济活动有着千丝万缕的联系。房地产市场是社会主义市场的重要组成部分。统一的、
完整的社会主义市场包括消费、资金、技术、人才、信息和房地产市场等。房地产市场既是
消费市场，又是要素市场，是联结房地产和国民经济的纽带。当前，房地产市场的培育和发
展，对于推动外向型经济和涉外市场的发展具有重要作用。所以，中国房地产市场的建
设必能推进社会主义大市场的繁荣兴旺。
（二）房地产市场的功能
房地产市场地位与作用要通过良好的调节功能来实现。房地产市场的调节功能表现在以下四
个方面：
1交换功能
交换功能是一切市场机制的基本功能。房地产市场的交换功能既发生在生产者与消费者之间
，而且还发生在生产者与生产者之间，消费者与消费者之间。所以，房地产市场交换功能是
多方位的，交换内容有土地开发、房屋销售、置换、物业管理服务等等。而且，房地产市场
交换功能的潜力很大，随着住房商品化的深化和居民消费水平的提高，房地产商品和劳务的
交换范围和频率将进一步拓展和加快。
2信息功能
市场是经济运行的信息中心，市场的职能就在于展示行情、传递信息、预测走势，从而沟通
供需、促成交易、活跃经济。市场的信息功能对生产者和消费者都有积极的引导作用。市场
是企业了解供需动态的主要场所，在消费导向的市场条件下，社会需求变化快，差异性大，
并向多元化、个性化发展。这是市场信息功能对经营者的导向功能。市场信息情报对需求者
同样具有积极的引导功能。无论是个人还是社会集团为得到适宜的房地产标的物，只有通过
市场的选择和比较才能实现。所以，市场信息网络的完善，发布和传递的及时，能有效地促
成供需各方在最佳条件下实现自己的愿望。
3激励功能
房地产市场的激励功能首先就是竞争功能。市场为房地产经营者提供一个广阔的、机缘平等
的竞争舞台，市场为经营者提供一个衡量房地产企业的经营水平和商品质量的公正评价，从
而刺激经营者改进技术设备、提高管理效益和营销策略。市场是企业的最好导师，中国社会
正从温饱型向小康型过渡，社会各方对房地产的需求的增长导致市场细分化。细分化的市场
要求企业与市场协调一致，要求企业密切关注市场的动态和新的机缘。细分化的市场教会企
业如何开发新的房型，开拓新的物业区域，合理使用房地产资源，节约成本，提高资金回报
率，从而在市场竞争中处于领先地位。
市场还对消费者具有强烈的刺激作用，市场的正确引导能帮助消费者获得最优选择。市场的
激励功能还表现在刺激和扩大消费上。良好的市场环境、丰富的商品和周到的服务能引发消
费者的“购买欲”，既能提高消费水准，又能活跃经济。市场的激励功能最终达到优化消费
结构和消费效益的目的。
（三）协调功能
市场的协调功能表现在平衡和协调两个方面。房地产市场的平衡功能是指力求保持全社会房
地产商品总供给与总需求的动态平衡。市场的协调功能是指在房地产经营活动过程中协调有
关各方的利益关系。
房地产市场的协调功能还表现在房地产市场内部各分市场的平衡和协调方面。房地产市场内
部平衡要求从房地产资源市场、开发市场到营销市场、物业管理市场乃至人才市场、科技市
场的平衡。房地产市场内部的协调功能则表现在房地产各个分市场和房地产经济运行的各个
环节的利益协调上。这两方面的平衡和协调就能提高房地产经营活动的总体效益和市场的繁
荣。
第二节 物业管理市场的地位与运行原则
一、物业管理市场的特点
物业管理市场的供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业。需求主体是业主和非业主使
用人、承租人，业主包括开发商和置业业主。政府主管部门则扮演主持、指导、监控和协调
的角色。
物业管理市场关系到社会各方的安居乐业，影响面很广，其特点是：
（一）具有双重职能的市场
物业管理市场溶要素市场和消费市场于一体。自用的居住用房管理主要是消费市场，出租的
居住用房和经营性用房的管理则属于要素市场，所以是一个具有双重职能的市场。
（二）对前级市场具有积极的激励作用
在整个房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级，物业管理市场的运作对前级市场有
强烈的反弹和刺激作用，即物业管理市场的良好动作能带动房地产开发市场、营销市场的繁
荣兴旺。
（三）劳务市场
物业管理市场的流通和交换的标的不是实物，而是提供商品性劳动服务，并且是房地产市场
中吸收劳动力最多的市场。
（四）双向选择
物业管理市场的需求方，即开发商和业主可以选择物业管理企业，物业管理企业也有选择服
务对象的权利。相互之间是一种平等互利的通过委托合同建立的市场型伙伴合作关系。
所以，物业管理市场的关系和含义可以归纳为：
物业管理市场的供求关系是由供方物业管理企业向需方物业业主和使用人、承租人提供商品
性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。在物业管理
市场运作过程中，物业管理企业采用经营性的手段对物业实施管理，对业主和使用人、承租
人提供服务，从而取得报酬。
二、物业管理市场的委托关系
物业管理市场的委托关系依据开发商、业主与物业管理部门的关系，一般可划分为两大类：
（一）委托管理型
这是典型的，也是基本的市场关系。开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过《物业管
理服务合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳
务商品的市场交换关系。
如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会