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介入的最佳方式和途径。
现在，开发商一般都设立物业管理公司或物业管理部门来管理自己开发的物业，这种模式具
有一定的优点，特别是在物业管理初创阶段，体现了“谁开发，谁管理”的要求。对物业管
理行业的发育，曾发挥了积极的促进作用。但是，这种模式往往使开发公司和物业管理公司
间在经济界限、职责界限等方面划分不清。而物业管理的发展则要求通过招投标方式建立平
等合作的委托服务关系，以避免这些弊病。
早期介入最好能使物业管理同项目开发同步进行。当然，各个项目的介入的时间要根据各个
物业的具体情况，或者在设计阶段、或者在施工阶段、或者在验收阶段、或者在销售阶段适
时介入。介入的对象包括购房业主的适时介入和物业管理公司的适时介入，或两者的同时介
入。
所以，早期介入的原则要求物业管理招投标活动要尽早进行，尽早落实物业管理单位。物业
管理的早期招投标有利于物业管理市场的理性运作。
四、物业管理招投标的内外条件
中国的物业管理市场刚刚萌芽，物业管理市场的招投标也是刚刚萌芽。国内，招投标首先在
沿海一些大中城市施行。深圳经济特区在物业管理方面常常有许多新的创意，在许多方面处
于领先地位。如国内第一家物业管理公司、第一家业主委员会、第一家物业管理协会、第一
家取得ISO9002国际质量证书的物业管理公司、第一部地方性的居住物业管理条例等等都是
在深
圳市首先出台。现在，在物业管理招投标方面深圳市同样跨出了第一步。1994年1月10日，
深圳市住宅局先在所属物业管理公司范围内对“莲花北村的物业管理”试行招投标。1996年
12月3日，由深圳市住宅局主持的“鹿丹村的一体化物业管理”社会化招投标的成功，揭开
了中国物业管理招投标市场的序幕。现在，深圳市把三化（一体化、专业化、企业化）和一招
（招投标）作为物业管理推向市场、开创新局面的主要措施，对国内物业管理行业和市场的发
展具有很大的启迪。
当前，中国物业管理正在跨入市场化的新阶段，扶助和推进物业管理招投标市场的发育和成
长，需要一系列的主客观条件的配合。以下，就来讨论和分析物业管理招投标市场发展的内
外条件。
（一）物业管理招标方的成熟
物业管理招投标市场的发育的首要条件是招标方的成熟。招标方包括房地产开发建设单位和
物业业主。招标方如果是房地产开发建设单位，包括政府投资部门、事业单位和开发公司，
一般具有招标的经验和能力。如果，招标方是业主，或通过业主委员会来实施，就有一个既
无经验，又无完善的操作规范可依据的问题。当前，业委会实施的招投标项目往往存在以下
几个缺陷：
1业委会和业主间往往对解聘、选聘物业管理单位难以取得一致意见。
2招投标的程序不规范，特别是决标议标的程序和方法不规范，从而会引起中标的不公正
。
3招投标的过程漫长，耗费的精力太大。物业管理本来是为业主带来方便，招投标的旷日
持久，带给业主的不是方便，而是增添麻烦。
当然，业委会完全有条件做好招投标，业委会招投标成功的经验是：
1业委会对选聘、解聘物业管理公司十分郑重，一般情况下不宜轻易更换物业管理单位。
对
于解聘开发公司组建的物业管理单位更为郑重，特别在开发后期工程尚未结束的情况下。
2如果业委会认为必须解聘现有的物业管理单位，要注意：
第一，按有关规定、公约、合同和规范化的程序进行。
第二，一定要在业委会、业主、业主代表间充分协商，取得绝大多数的一致，决不能凭简单
多数，仓促行事。
3一个称职的业委会是招投标成功的首要条件。称职的标准是：
第一，业委会成员公益性强。
第二，业委会成员有一定的协调能力。
做到上述三点，对业委会来说应当并不太难。问题是业委会建立时间不长，如何运作要有一
个锻炼的过程。这里的关键是要有一个团结的班子。业委会也可以在招投标中学习招投标。
业委会和业主重视提高自治自律意识和努力掌握招投标的政策、规则，学习成功的经验，就
可以少走弯路。
所以，业委会的自治管理的成熟是培育物业管理招投标市场的先决条件。
开发商组织的招标也有不规范的。有的开发商通过招投标方式取得投标方提供的《物业管理
方案》或《物业管理建议书》，汇总后作为自己设立管理部门的资料。这种通过招投标方式
窃取对方“经营成果”的不道德商业行为，需要从法制上予以制约。
（二）投标方的成熟
物业管理招投标的投标方一般说都有一定的业务知识和市场竞争的经验，都能理解招投标的
程序，都能提供合适的标书。现在的矛盾是观念的滞后和经济利益的制约，往往做出一些非
规范化的行为。
1有的被解聘的物业管理公司不甘心退出，往往在业主中制造矛盾，滋扰招投标的正常进
行。有的公司还同物业区域的开发商共同进行干扰，更使招标活动困难重重。
2有的物业管理公司的投标书脱离实际，作出种种过高的承诺；或比价过低，影响审标、
评标工作的顺利进行。
所以，投标方的成熟主要表现在观念的转变和正确对待经济利益，从而端正态度，积极参与
招投标活动，依靠自己的服务质量和经营能力在市场上取得一席之地。
（三）规则的完善
招投标市场的规范化运作需要有一系列法规制度来约束。如建筑工程的招投标就有建设工程
招投标、投标、决标管理办法，项目登记办法，信息发布管理办法，投标企业管理办法……
来保证其正常运作。物业管理的招投标当然没有建设工程招投标那么复杂，但是，必要的规
则还是需要的。政府主管部门也要依靠一系列法规、办法来规范招投标行为。所以，随着
物业管理招投标市场的兴起，希望政府有关部门能及早建立和完善物业管理招投标规则，促
进招投标市场的发育。
（四）市场信息网络的建立
市场是信息的集散处，市场依赖信息而发育，信息依赖市场而传布。当前，物业管理招投标
市场的信息网络渠道并不畅通。如上海已有二千家物业管理公司，但是，有些公司在信誉、
能力、经营范围、服务质量和价格水平等方面都缺乏完整的材料，致使招标方缺乏选择的余
地，在实际操作中双方都带有一定的盲目性。所以，建立适当的物业管理招投标的信息网络
有助于活跃物业管理投标市场。
总之，刚刚处于萌芽状态的物业管理招投标市场的发育，首先是招投标双方的努力和运作水
平的逐步提高，同时，要依靠政府管理部门和社会各方的支持和扶助，特别是有关招投标市
场管理条例和相应的法规逐步完善才能促使其繁荣和兴旺。
第四节 物业管理招标程序和方式
一、物业管理招标的各种方式
物业管理招标的方式按不同的划分标准有不同的分类。
（一）按物业管理服务的范围分类
1常规性的物业管理招标
指以居住型、非收益性物业及所属的设备、设施、周围场地等维修、保养管理等为主要内容
的物业管理招标活动。这类招标活动着重于常规性管理服务。以便为业主及使用人提供良好
的生活和活动环境。
2经营性的物业管理招标
指各类经营性管理服务的招标，如办公楼、商务楼、宾馆、度假村等各类收益性物业。这一
类的物业价值比较高，管理服务的标准也比较高。
居住型物业除了常规性管理服务项目外，还增加代理经组、代办营销等项目也属于经营性的
物业管理招标。
经营性物业管理服务招标的内容与范围大于常规性物业管理招标。
（二）按物业管理招标项目分类
1全方位物业管理招标
也称全项目物业管理招标，包括对建筑物本体及附属的设备、设施的日常维修管理，环境
的清扫保洁、绿化、安保服务，及代理经租等综合性物业管理内容为目标的招标活动。招标
单位
可把其中的一项内容委托给某一专业公司，或把所有的项目委托给某一具有较完备的管理服
务体系的物业管理公司经管。
2单项目物业管理招标
针对物业综合管理服务中的某一事项，如电梯、水泵的保养，安保，楼宇清扫，绿化等项目
，由业主委员会或物业管理公司向社会上招聘专业对口的服务公司担任此项工作的服务和管
理。其特点是专业化程度高，管理质量好。并且，可以通过规模经营提高效益。
（三）按招标对象的广度分类
1公开招标
由招标方通过各种媒介，如报刊、广播、电视或专门刊物上刊登招标广告。凡对此有兴趣的
物业管理企业都可以购买资格预审文件，预审合格可购买招标文件进行投标。这种招标方式
的优点是有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择报价合理、服务良好、信誉卓著
的物业管理公司，也有助于开展竞争，打破垄断，能促进物业管理企业努力提高管理经营水
平。但是，由于参加竞争的物业管理公司较多，增加了资格预审和评标的工作量。
2邀请招标
也称有选择的招标方式，即由招标单位向预先选择的数目有限的物业管理公司发出邀请书，
一般邀请不超过十家。这种招标方式可以保证投标单位有相关的资质条件和管理经验，信誉
可靠。但由于招标范围有一定的局限性，有可能漏掉一些在管理上、报价上有竞争力的公司
。
3议标
也称非竞争性招标或称指定性招标。招标单位邀请一家，或几家物业管理公司分别协商谈判
，被邀请的对象一般是具有信誉的优胜者。这实际上是一种合同谈判的形式。其优点是可以
节省时间，容易达成协议，迅速开展工作。这种方式一般适用于对邀请方具有一定业务联系
和比较熟悉的物业管理公司，或具有特殊管理要求的物业。
4两段招标
根据物业管理招标内容不同，可采用不同的招标方式，例：保安、绿化实行公开招标，物业
及设备维修养护实行邀请招标，或者议标等。
（四）按物业管理招标的主体分类
1前期物业管理招标
指物业竣工交付使用起至业主委员会成立前由发展商主持的物业管理招标方式。前期物业管
理一般到业主委员会成立。业主委员会成立后如想继续聘用原物业管理公司管理，应签订续
聘委托管理合同，或者重新聘用物业管理公司，这样，物业管理就转入经常性管理阶段。
2经常性物业管理招标
指由前期物业管理转入经常性物业管理，由业主委员会主持的物业管理招标方式。该方式的
特点是：物业管理进入业主自治管理及相对稳定状态，投标单位如想在市场竞争中获胜，必
须从长远目标出发，制定“高效优质”的经营方针，参与投标，以获取长远利益。
3委托咨询型物业管理招标
无论是发展商还是业主委员会，都可以通过委托专业的咨询中介服务机构代理物业管理招标
。此种方式能提高物业管理招投标活动的质量，选择那些管理服务优良的物业管理公司及专
业公司进行管理。这种方式虽然增加了物业管理招标的中介服务费用，但是却能为招标方，
特别是业委会提高招标工作的质量，选聘到合适服务对象。
二、物业管理招标的组织协调
根据国内现行的有关政策、法规，物业竣工后不同使用阶段，其组织管理的主体是不同的，
因此，如何正确解决不同使用阶段对物业管理的交接班工作，是做好物业整个使用阶段管理
工作的一个重要方面，也就是如何协调物业不同使用阶段各管理主体内部对物业管理招投标
的认识与明确各自职责。
（一）物业管理招投标的预备工作
1正确对待角色的转换
（1）物业管理从营销配角到管理主角的转换
房地产经营管理体系，要求物业管理是全过程的介入，或者说早期介入。市场竞争迫使各房
地产开发、经营公司注重物业管理，创立企业形象，以求规模效益。但对于开发公司来讲，
注重物业管理的根本目的是为营销服务的，物业管理只能为营销当配角。即使是由发展商组
建的其下属的专业物业管理公司，最终目的也是为创立该品牌的房地产建筑商品服务，以实
现其物业的