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2．私法限制与公法限制
（1）私法限制：禁止滥用；他物权的限制等（2）公法限制
注意：基于公共利益的需要，限制或剥夺所有权的条件：公共利益需要；遵循法定程序；给予充分补偿。
六、所有权的移转
（一）所有权移转概述
（二）动产所有权移转：交付（当事人另有约定的除外）
（三）不动产所有权移转：登记
注意 准不动产的特殊性 不动产：登记要件主义 准不动产：登记对抗主义
七、所有权的消灭
（一）所有权消灭的原因
1．客体灭失 2．主体消灭 3．依法转让 4．抛弃 5．依法强制消灭
（二）所有权消灭的后果
1．绝对消灭 2．相对消灭
第二节 动产所有权
一、动产概述
《担保法》第92条：本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。
《民通意见》第186条：土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。
二、动产善意取得制度
（一）概念
善意取得，又称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人将动产转让给第三人（受让人）时，如果第三人取得该动产系出于善意，即可依法取得该动产的所有权。
注意：善意取得不仅是取得动产所有权的原始方法，而且也可作为以动产为客体的他物权（如质权和经营权等）的取得方法。
（二）要件
1．转让人须为无处分权之占有人
2．受让人善意取得财产之占有（1）取得占有 （2）善意
3．取得的财产必须是依法可以流通的动产
4．受让人必须依法律行为而有偿取得动产
5．该项财产必须是依所有人的意思合法脱离所有人占有的财产（占有委托物）
注意：善意取得，仅在于补正处分权之欠缺，而不涉及法律行为之其他有效条件。如基于其他原因致使该行为无效或被撤销，不适用善意取得制度。
适用善意取得制度的动产：
（1）法律禁止流通或限制流通之财产，不能善意取得；
（2）这里说的动产，是指以占有为公示方法的动产；
（3）盗窃物与遗失物：例外；另有“例外的例外”——公开市场原则（从拍卖市场或其他公开市场以及贩卖同种商品的经营者处购得，实行有偿回复制度）：原权利人非偿付受让人所支付的价金，不得请求回复。
这是法律平衡交易安全与民众“法感情”之后所作出的选择。
善意的认定：
（1）善意，是指受让人不知道也不应该知道处分人无处分权之心理状态。
（2）善意的认定，常常要考虑当事人交易之客观情况，如处分财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、处分人的状况及第三人的经验等。
（3）基于占有的权利推定效力，应推定受让人为善意。如权利人否认受让人为善意，则应承担举证责任。
（4）要求善意的时间点：现实交付，交付时；简易交付，为处分合意之时；占有改定，第三人取得间接占有之时；指示交付，返还请求权让与时。
（三）理论基础
1．取得时效说 2．权利外像说 3．权利赋权说 4．占有效力说 5．法律特别规定说
公示公信是原则，善意取得是制度，该制度是公示公信原则下构建起来的
（四）效力
1．善意受让人即时取得动产所有权；
2．原所有人的所有权归于消灭；
3．发生原所有人对无权处分人之返还不当得利请求权或损害赔偿请求权；亦可能成立违约责任与侵权责任之竞合（原权利人与处分人之间存在租赁、保管等债之关系时）。
注意：严格来说，善意取得的效力仅包括前两方面，至于第三点，应为“副产品”，与其说是善意取得的效力，不如说是基于其他法律事实而产生的后果。
思考题：
1。我国法律或司法解释是否规定了善意取得制度？司法实践是否承认这一制度？
2。我国《合同法》第51条规定的无权处分制度与善意取得制度应如何协调？
《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
合同有效时引用51条，无效时再考虑善意取得
3。有人认为，对于交易中善意第三人的保护，动产领域凭借的是善意取得制度，不动产领域则依靠公示公信原则。请你对这一观点进行简单评述。
关于不动产善意取得：
1．善意取得是在公示公信原则之下构建起来的法律制度；不动产领域同样要贯彻公示公信原则，因而亦有善意取得之适用；
2．只是不动产不能像动产那样善意取得，因为其公示方法为登记，其善意取得为登记善意取得，而非占有之效力。
3．不动产善意取得的条件：
（1）转让人须为无处分权之登记名义人； （2）受让人善意取得财产之登记；
（3）取得的财产须为依法可以流通的不动产；（4）受让人必须依法律行为而有偿取得
（5）登记错误不能为一般人所发现。
4。德国、瑞士民法典均有不动产善意取得之规定；我国台湾地区亦承认之。
第三节 不动产所有权
一、概述
二、土地所有权（房地产法课程内容）
三、房屋所有权（房地产法课程内容）
关于土地所有权和房屋所有权的具体问题，可参见：赵勇山主编：《房地产法论》（法律出版社）。
四、建筑物区分所有权
（一）概念与特征
是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的部分时，每一所有人享有的对其专有部分的专有权、对其共用部分的共有权以及各所有人之间基于共有关系而产生的成员权的结合。
1．客体为建筑物 2．复合性 3．整体性 4．专有权的主导性
（二）建筑物区分所有权的构成
1．专有权（专有所有权） 2．共有权（共有所有权） 3．成员权
（三）建筑物区分所有人的权利和义务
1．区分所有人作为专有权人的权利和义务
2．区分所有人作为共有权人的权利和义务
3．区分所有人作为成员权人的权利和义务
（四）区分所有建筑物的管理
关于建筑物区分所有权，请参阅李开国、张玉敏主编：《中国民法学》 （法律出版社） P394…400。
五、不动产相邻关系
（一）概念与特征
1．不动产的所有人或使用人基于不动产相邻关系而发生的权利义务关系
2．①法定性 ②主题特定，为相互比邻的不动产所有人或使用人
③内容特定 ④客体特定，客体不是支配不动产，而是基于相邻关系要求另一方为或不为某种行为的权利
（二）种类
1．土地相邻关系 2．水流相邻关系 3．建筑物相邻关系
（三）处理原则
有利生产、方便生活、团结互助、公平合理
《民法通则》（第83条） 《民通意见》（第97－103）
第 四 节 共 有
一、共有概述
（一）概念和特征
1．概念：某项财产的所有权同时为数人共同享有
2．特征：（1）主体多元性，需两个或两个以上公民 （2）内容具有双重的权利义务关系
（3）共有关系的客体是一项财产 （4）共有并非新的所有权类型
注意：共有与一物一权原则的关系。
（二）共有的类型
1．分类 2．共同共有的推定 《民通意见》（第88条）
二、按份共有
（一）概念与特征 P410
1．有确定份额 2．权利义务与份额对应 3．权利义务及于共有物的全部
（二）按份共有人的权利与义务
1．权利：①按份额享有共有权 ②分割和转让请求权 ③优先购买权
④在份额上设定担保物权的权利 ⑤物上请求权。 《担保法解释》（第54条）
2．义务 分份额、及全部。
（三）按份共有关系的产生
三、共同共有
（一）概念与特征
1．概念 2．特征
（二）效力
1．对外效力 2．对内效力 《民通意见》（第89条）
（三）形式
1．夫妻共同共有 2．家庭共同共有 3．合伙共同共有（有争议） 4．遗产分割前的共同共有
四、共有财产的分割
（一）原则
1．守法 2．守约 3．平等协商、团结和睦
（二）方式
1．实物分割（原物分割）2．变价分割（价金分割）3．作价分割（价金补偿分割）
注意：可分物与不可分物作为共有财产在分割时的不同之处。 《民通意见》（第90－91条）
（三）分割的效力
1．共有关系消灭，各共有人对其分得的财产取得单独的所有权；
2．共有人应以其分得的财产，对其他共有人分得的财产，承担与出卖人一样的瑕疵担保责任。
如果共有人之一分得的财产因其分割前的权利瑕疵而被第三人强制追索，其所受损失应当由其他共有人按其所得财产的份额比例进行补偿。
3．共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人有优先购买权。 《民通意见》（第92条）
五、准共有
（一）定义：民事主体对所有权以外的其他财产权利的共有
他物权共有，准物权（渔业权、采矿权）共有，知识产权共有，荣誉权共有（身份权只有荣誉权可以共有）（二）分类
（三）准共有的财产权
（四）法律适用：除法律另有规定外，应适用所有权共有的相关规定。
第三章 用益物权
一、概念与特征
（一）概念： 对他人所有之物享有的以使用、收益为内容的物权。
（二）特征：1．他物权 2．限制物权 3．用益性 4．占有性
5．独立性 6．有期性 7．标的物主要是不动产
关于用益物权的客体
（1）一般是不动产；
（2）也可能是不动产与动产的综合财产。如国外民法中的用益权以及我国民法上的企业经营权。
（3）关于动产用益物权？
据学者考证：在内蒙古牧区，许多牧民将自己的羊群交给善于放牧的牧民放养，到年底时，羊群的所有权人仅收回同样数量的羊只即可，而放牧者则可收取羊毛和小羊。这里，放牧者的权利，其实就是一种用益物权。 （参阅：孙宪忠编著《物权法》，社科文献版，第26页。）
二、大陆法系民法上用益物权的基本类型
（一）概述
罗马法：（1）地役权；（2）人役权（用益权、使用权、居住权和奴畜使用权）；（3）永佃权；（4）地上权
法国法：（1）人役权（用益权、使用权和居住权）；（2）地役权；（3）地上权
德国法：地上权、地役权；用益权、人役权、居住权、土地负担
瑞士法：地役权、用益权、居住权、建筑权、土地负担
日本法：地上权、永佃权、地役权、入会权
中国台湾：地上权、永佃权、地役权 中国澳门：用益权、使用权、居住权、地上权和地役权
（二）地役权
1．概念：为实现自己土地的利益而利用他人土地的权利。供役地；需役地
2．特征（1）土地用益物权（2）依约定产生（3）附随性（4）（与役地）不可分性
3．内容 参阅：李开国、张玉敏主编：《中国民法学》P437…438
4．地役权与相邻权（相邻关系）之比较
（1）概念 （2）共同点
（3）不同点
①性质不同 相邻关系法定；地役权意定
②成立方式不同 相邻关系法律直接确认；地役权需通过契约
③标的物不同 相邻关系标的物有土地、房屋等不动产；地役权标的物是土地
④内容不同 相邻关系内容广泛；地役权内容单一
⑤是否登记 相邻关系不需要登记；地役权变动需登记
⑥是否有偿 相邻关系无偿；地役权有偿
⑦对所有权或使用权扩张或限制不同 相邻关系是小范围调整；地役权大范围调整
参阅：李开国、张玉敏主编：《中国民法学》P438…439
注意：基于相邻权与地役权的相似性，有的又称其为法定地役权。
5．地役权的取得和消灭
（1）地役权的取得 （2）地役权的消灭
参阅：李开国、张玉敏主编：《中�